La logistique gagne du poids depuis des années au sein du marché immobilier, mais sa pertinence ne s’explique plus uniquement par la croissance du commerce électronique. La transformation des chaînes d’approvisionnement, la régionalisation d’une partie de la production et la nécessité de réduire les interruptions ont transformé les actifs logistiques en infrastructures de plus en plus importantes pour l’activité des entreprises.
Dans ce contexte, un entrepôt ne se valorise plus uniquement en fonction de ses mètres carrés. L’emplacement reste fondamental, mais la connectivité, la capacité énergétique, l’efficacité et la facilité d’intégration de processus automatisés comptent également. La demande s’oriente de plus en plus vers des espaces capables de répondre à des opérations complexes et de s’adapter à différents utilisateurs.
De l’efficacité à la résilience
Pendant des décennies, les chaînes d’approvisionnement mondiales ont été conçues avec un objectif principal : produire et distribuer au coût le plus bas possible. Les dernières années ont mis en évidence les limites de ce modèle. La pandémie, les tensions géopolitiques, les problèmes sur les routes maritimes et la volatilité énergétique ont obligé de nombreuses entreprises à revoir la façon dont elles gèrent leurs fournisseurs, leurs stocks et leurs centres de distribution.
L’efficacité reste importante, mais elle n’est plus le seul critère. La résilience compte également, entendue comme la capacité à maintenir l’activité lorsque des interruptions se produisent.
Ce changement stimule des stratégies telles que la diversification des fournisseurs, le rapprochement d’une partie de la production des marchés finaux ou le maintien de stocks de sécurité plus importants. Tout cela nécessite de l’espace. C’est pourquoi les plateformes logistiques ont cessé d’être de simples installations de soutien pour devenir des éléments pertinents dans la stratégie de nombreuses entreprises.
La demande placée logistique maintient son dynamisme
Les données du premier trimestre 2026 indiquent une demande solide en Espagne. Selon BNP Paribas Real Estate, la demande placée logistique a atteint un peu plus de 320 000 mètres carrés au cours des trois premiers mois de l’année, soit 28 % de plus qu’à la même période en 2025.
Au total, 26 opérations ont été conclues, avec une surface moyenne supérieure à 12 000 mètres carrés. Toutefois, cette moyenne est influencée par certaines transactions de grande taille, comme une plateforme clé en main de 54 000 mètres carrés à Azuqueca de Henares et la location de plus de 51 800 mètres carrés à Illescas.
Ces deux opérations reflètent la solidité de l’axe logistique du centre de la péninsule, où la proximité de Madrid, l’accès aux principales voies de transport et la disponibilité de grandes parcelles continuent d’attirer des opérateurs d’envergure nationale.
La lecture n’est donc pas que toute la demande progresse de manière uniforme, mais que les grands utilisateurs continuent de rechercher des actifs modernes, bien connectés et préparés pour des opérations de plus en plus sophistiquées.
La rareté des produits de qualité soutient les loyers
Le parc logistique a continué d’augmenter, mais les nouvelles surfaces sont absorbées par le marché. D’après les données recueillies dans le rapport, le taux de disponibilité se situe autour de 9 %, malgré une croissance du stock proche de 6 % au cours des douze derniers mois.
Par ailleurs, une partie de l’espace disponible se concentre dans des plateformes de construction récente situées dans des zones comme Getafe, Vallecas, Villaverde, Alcalá de Henares ou Illescas. Cela ne signifie pas qu’il existe une offre suffisante pour n’importe quel utilisateur. Dans certaines localisations et pour des actifs aux caractéristiques spécifiques, les produits de qualité restent limités.
Le loyer moyen se situe autour de 5,50 euros par mètre carré et par mois, tandis que le loyer prime — correspondant aux meilleurs actifs dans les emplacements les plus demandés — atteint environ 7,50 euros.
L’évolution des loyers ne dépend pas seulement de la disponibilité. Le coût de construction, la qualité du bâtiment, l’efficacité énergétique, la puissance électrique ou la facilité d’adaptation de l’actif à de nouveaux opérateurs jouent également un rôle.
La demande se diversifie au-delà du commerce électronique
Le commerce électronique demeure l’un des moteurs du secteur, mais il n’est plus le seul. L’industrie technologique, les énergies renouvelables, l’automobile électrique et l’activité aérospatiale génèrent de nouveaux besoins de stockage, d’assemblage et de distribution.
Ces secteurs demandent des bâtiments répondant à des exigences différentes de celles d’un entrepôt conventionnel. Parmi elles peuvent figurer :
- une capacité électrique plus élevée ;
- une connectivité avancée ;
- de meilleurs systèmes de climatisation et de sécurité ;
- des surfaces adaptées à l’automatisation ;
- et des espaces flexibles permettant de modifier l’exploitation.
L’intelligence artificielle et l’analyse de données transforment également la gestion des stocks et la planification des itinéraires. Cependant, la technologie seule ne transforme pas un immeuble en actif stratégique. Ce qui importe, c’est que le bâtiment puisse intégrer ces processus sans exiger des investissements disproportionnés.
Ce qui fait d’un actif logistique un bon investissement
Pour l’investisseur immobilier, les données de demande placée, d’occupation et de loyers sont importantes, car elles influencent la capacité de l’actif à générer des revenus. Mais tous les biens logistiques ne bénéficient pas de la même manière des tendances du secteur.
L’emplacement reste décisif, en particulier la proximité avec de grands bassins de population, des corridors de transport, des ports et des pôles industriels. La qualité du locataire, la durée du bail et la facilité à trouver un nouvel occupant si l’actuel quitte l’immeuble comptent également.
D’un point de vue technique, des facteurs comme la hauteur libre, le nombre de quais de chargement, la résistance de la dalle, l’efficacité énergétique ou la puissance disponible peuvent conditionner à la fois le loyer et la valeur future de l’actif.
Tous les entrepôts logistiques ne sont pas des actifs stratégiques
La croissance du secteur n’élimine pas ses risques. Un entrepôt très spécialisé peut dépendre excessivement d’un seul utilisateur. Un actif ancien peut nécessiter des investissements importants pour s’adapter à de nouvelles exigences. Et un emplacement secondaire peut rencontrer des difficultés pour attirer un autre locataire, même si le marché global conserve une bonne performance.
Il faut également analyser le développement potentiel d’une nouvelle offre, les coûts d’adaptation et le risque d’obsolescence. L’automatisation et la transition énergétique favorisent les bâtiments préparés à les intégrer, mais peuvent laisser de côté ceux qui ne sont pas capables d’évoluer.
La valeur réside dans la capacité d’adaptation
La logistique gagne en importance parce qu’elle relie le marché immobilier à l’industrie, à la consommation et aux chaînes d’approvisionnement. Sa croissance ne dépend plus d’une seule tendance conjoncturelle, mais de changements plus profonds dans la façon de produire, de stocker et de distribuer les marchandises.
Mais la valeur ne se trouvera pas dans n’importe quel entrepôt. Elle se trouvera dans les actifs bien situés, efficaces et suffisamment flexibles pour répondre à des opérateurs plus technologiques et exigeants. Dans un secteur en pleine transformation, l’adaptabilité peut être aussi importante que les mètres carrés.
