Die Logistik gewinnt seit Jahren innerhalb des Immobilienmarktes an Bedeutung, doch ihre Relevanz lässt sich längst nicht mehr allein durch das Wachstum des E-Commerce erklären. Die Transformation der Lieferketten, die Regionalisierung eines Teils der Produktion und die Notwendigkeit, Unterbrechungen zu reduzieren, haben Logistik-Assets zu immer wichtigeren Infrastrukturen für die Unternehmenstätigkeit gemacht.
In diesem Kontext wird ein Lager nicht mehr nur nach seiner Quadratmeterzahl bewertet. Der Standort bleibt grundlegend, doch auch Konnektivität, Energiekapazität, Effizienz und die Möglichkeit, automatisierte Prozesse zu integrieren, spielen eine Rolle. Die Nachfrage richtet sich zunehmend auf Flächen, die komplexe Abläufe bewältigen und sich an unterschiedliche Nutzer anpassen können.
Von Effizienz zu Resilienz
Über Jahrzehnte hinweg wurden globale Lieferketten mit einem Hauptziel gestaltet: Produktion und Vertrieb zu möglichst niedrigen Kosten. Die letzten Jahre haben die Grenzen dieses Modells deutlich gemacht. Die Pandemie, geopolitische Spannungen, Probleme auf den Seewegen und die Volatilität der Energiepreise haben viele Unternehmen gezwungen, ihre Steuerung von Lieferanten, Beständen und Distributionszentren zu überdenken.
Effizienz bleibt wichtig, ist aber nicht mehr das einzige Kriterium. Auch Resilienz zählt, verstanden als die Fähigkeit, die Tätigkeit auch bei Unterbrechungen aufrechtzuerhalten.
Dieser Wandel treibt Strategien voran wie die Diversifizierung von Lieferanten, die Verlagerung eines Teils der Produktion näher an die Endmärkte oder die Haltung größerer Sicherheitsbestände. All dies benötigt Raum. Deshalb sind Logistikplattformen nicht länger einfache Unterstützungsanlagen, sondern zu relevanten Bausteinen in der Strategie vieler Unternehmen geworden.
Die Logistikvermietung bleibt dynamisch
Die Daten für das erste Quartal 2026 deuten auf eine solide Nachfrage in Spanien hin. Laut BNP Paribas Real Estate erreichte die Logistikvermietung in den ersten drei Monaten des Jahres etwas mehr als 320.000 Quadratmeter, 28 % mehr als im gleichen Zeitraum 2025.
Insgesamt wurden 26 Transaktionen abgeschlossen, mit einer durchschnittlichen Fläche von über 12.000 Quadratmetern. Dieser Durchschnitt wird jedoch durch einige großvolumige Transaktionen beeinflusst, etwa eine schlüsselfertige Plattform mit 54.000 Quadratmetern in Azuqueca de Henares und die Anmietung von mehr als 51.800 Quadratmetern in Illescas.
Beide Transaktionen spiegeln die Stärke der Logistikachse im Zentrum der Iberischen Halbinsel wider, wo die Nähe zu Madrid, der Zugang zu den wichtigsten Verkehrswegen und die Verfügbarkeit großer Grundstücke weiterhin Betreiber von nationaler Größenordnung anziehen.
Daraus folgt jedoch nicht, dass die gesamte Nachfrage gleichmäßig wächst, sondern dass große Nutzer weiterhin moderne, gut angebundene Assets suchen, die für zunehmend anspruchsvolle Abläufe vorbereitet sind.
Der Mangel an hochwertigen Produkten stützt die Mieten
Der Logistikbestand ist weiter gewachsen, doch die neuen Flächen werden vom Markt absorbiert. Den im Bericht erhobenen Daten zufolge liegt die Verfügbarkeit bei rund 9 %, obwohl der Bestand in den letzten zwölf Monaten um fast 6 % gewachsen ist.
Darüber hinaus konzentriert sich ein Teil der verfügbaren Flächen auf Neubauplattformen in Gebieten wie Getafe, Vallecas, Villaverde, Alcalá de Henares oder Illescas. Das bedeutet nicht, dass für jeden Nutzer ausreichend Angebot vorhanden ist. In bestimmten Lagen und bei Assets mit konkreten Eigenschaften bleibt hochwertiges Produkt weiterhin begrenzt.
Die Durchschnittsmiete liegt bei rund 5,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, während die Prime-Miete — also die Miete für die besten Assets in den gefragtesten Lagen — etwa 7,50 Euro erreicht.
Die Entwicklung der Mieten hängt nicht nur von der Verfügbarkeit ab. Auch Baukosten, Gebäudequalität, Energieeffizienz, elektrische Leistung und die Möglichkeit, das Asset an neue Betreiber anzupassen, spielen eine Rolle.
Die Nachfrage diversifiziert sich über den E-Commerce hinaus
Der E-Commerce bleibt einer der Wachstumstreiber des Sektors, ist aber nicht mehr der einzige. Die Technologieindustrie, erneuerbare Energien, Elektromobilität und die Luft- und Raumfahrt schaffen neue Anforderungen an Lagerung, Montage und Distribution.
Diese Sektoren benötigen Gebäude mit anderen Anforderungen als ein klassisches Lager. Dazu können gehören:
- höhere elektrische Kapazität;
- fortschrittliche Konnektivität;
- bessere Klima- und Sicherheitssysteme;
- für Automatisierung geeignete Flächen;
- und flexible Räume, die eine Anpassung der Betriebsabläufe ermöglichen.
Auch künstliche Intelligenz und Datenanalyse verändern Bestandsmanagement und Routenplanung. Technologie allein macht eine Immobilie jedoch nicht zu einem strategischen Asset. Entscheidend ist, dass das Gebäude diese Prozesse integrieren kann, ohne unverhältnismäßige Investitionen zu erfordern.
Was ein Logistik-Asset zu einer guten Investition macht
Für Immobilieninvestoren sind Daten zu Vermietung, Belegung und Mieten wichtig, weil sie die Fähigkeit des Assets beeinflussen, Einnahmen zu generieren. Doch nicht alle Logistikimmobilien profitieren gleichermaßen von den Branchentrends.
Der Standort bleibt entscheidend, insbesondere die Nähe zu großen Bevölkerungszentren, Verkehrskorridoren, Häfen und Industriezentren. Auch die Qualität des Mieters, die Laufzeit des Mietvertrags und die Möglichkeit, einen neuen Nutzer zu finden, falls der aktuelle die Immobilie verlässt, sind wichtig.
Aus technischer Sicht können Faktoren wie lichte Höhe, Anzahl der Laderampen, Tragfähigkeit der Bodenplatte, Energieeffizienz oder verfügbare Leistung sowohl die Miete als auch den zukünftigen Wert des Assets beeinflussen.
Nicht jede Logistikhalle ist ein strategisches Asset
Das Wachstum des Sektors beseitigt seine Risiken nicht. Eine stark spezialisierte Halle kann zu sehr von einem einzigen Nutzer abhängen. Ein älteres Asset kann erhebliche Investitionen benötigen, um sich an neue Anforderungen anzupassen. Und ein sekundärer Standort kann Schwierigkeiten haben, einen neuen Mieter anzuziehen, auch wenn der Gesamtmarkt eine gute Entwicklung zeigt.
Auch die mögliche Entwicklung neuen Angebots, Anpassungskosten und das Risiko der Obsoleszenz sollten analysiert werden. Automatisierung und Energiewende begünstigen Gebäude, die dafür vorbereitet sind, können jedoch diejenigen zurücklassen, die nicht in der Lage sind, sich weiterzuentwickeln.
Der Wert liegt in der Anpassungsfähigkeit
Die Logistik gewinnt an Relevanz, weil sie den Immobilienmarkt mit Industrie, Konsum und Lieferketten verbindet. Ihr Wachstum hängt nicht mehr von einem einzigen konjunkturellen Trend ab, sondern von tiefergehenden Veränderungen in der Art und Weise, wie Waren produziert, gelagert und verteilt werden.
Der Wert wird jedoch nicht in irgendeinem Lager liegen. Er wird in gut gelegenen, effizienten und ausreichend flexiblen Assets liegen, die auf technologischere und anspruchsvollere Betreiber reagieren können. In einem Sektor im vollen Wandel kann Anpassungsfähigkeit ebenso wichtig sein wie Quadratmeter.
