La logística lleva años ganando peso dentro del mercado inmobiliario, pero su relevancia ya no se explica únicamente por el crecimiento del comercio electrónico. La transformación de las cadenas de suministro, la regionalización de parte de la producción y la necesidad de reducir interrupciones han convertido los activos logísticos en infraestructuras cada vez más importantes para la actividad empresarial.
En este contexto, un almacén ya no se valora solo por sus metros cuadrados. La ubicación sigue siendo fundamental, pero también importan su conectividad, capacidad energética, eficiencia y facilidad para incorporar procesos automatizados. La demanda se dirige cada vez más hacia espacios capaces de responder a operaciones complejas y adaptarse a distintos usuarios.
De la eficiencia a la resiliencia
Durante décadas, las cadenas de suministro globales se diseñaron con un objetivo principal: producir y distribuir al menor coste posible. Los últimos años han puesto de manifiesto los límites de ese modelo. La pandemia, las tensiones geopolíticas, los problemas en las rutas marítimas y la volatilidad energética han obligado a muchas empresas a revisar la forma en que gestionan sus proveedores, inventarios y centros de distribución.
La eficiencia sigue siendo importante, pero ya no es el único criterio. También cuenta la resiliencia, entendida como la capacidad para mantener la actividad cuando se producen interrupciones.
Este cambio está impulsando estrategias como la diversificación de proveedores, el acercamiento de parte de la producción a los mercados finales o el mantenimiento de mayores inventarios de seguridad. Todo ello necesita espacio. Por eso, las plataformas logísticas han dejado de ser simples instalaciones de apoyo para convertirse en piezas relevantes dentro de la estrategia de muchas compañías.
La contratación logística mantiene el impulso
Los datos del primer trimestre de 2026 apuntan a una demanda sólida en España. Según BNP Paribas Real Estate, la contratación logística alcanzó algo más de 320.000 metros cuadrados durante los tres primeros meses del año, un 28% más que en el mismo periodo de 2025.
En total se cerraron 26 operaciones, con una superficie media superior a los 12.000 metros cuadrados. Sin embargo, esta media está condicionada por algunas transacciones de gran tamaño, como una plataforma llave en mano de 54.000 metros cuadrados en Azuqueca de Henares y el alquiler de más de 51.800 metros cuadrados en Illescas.
Ambas operaciones reflejan la fortaleza del eje logístico del centro peninsular, donde la proximidad a Madrid, el acceso a las principales vías de transporte y la disponibilidad de grandes parcelas siguen atrayendo a operadores de escala nacional.
La lectura, por tanto, no es que toda la demanda crezca de manera uniforme, sino que los grandes usuarios continúan buscando activos modernos, bien conectados y preparados para operaciones cada vez más sofisticadas.
La escasez de producto de calidad sostiene las rentas
El parque logístico ha seguido aumentando, pero la nueva superficie está siendo absorbida por el mercado. De acuerdo con los datos recogidos en el informe, la disponibilidad se sitúa en torno al 9%, a pesar de que el stock ha crecido cerca de un 6% durante los últimos doce meses.
Además, parte del espacio disponible se concentra en plataformas de nueva construcción situadas en áreas como Getafe, Vallecas, Villaverde, Alcalá de Henares o Illescas. Esto no significa que exista oferta suficiente para cualquier usuario. En determinadas localizaciones y para activos con características concretas, el producto de calidad sigue siendo limitado.
La renta media se sitúa alrededor de los 5,50 euros por metro cuadrado al mes, mientras que la renta prime –la correspondiente a los mejores activos en las ubicaciones más demandadas– alcanza aproximadamente los 7,50 euros.
La evolución de las rentas no depende solo de la disponibilidad. También influyen el coste de construcción, la calidad del edificio, la eficiencia energética, la potencia eléctrica o la facilidad para adaptar el activo a nuevos operadores.
La demanda se diversifica más allá del comercio electrónico
El comercio electrónico continúa siendo uno de los motores del sector, pero ya no es el único. La industria tecnológica, las energías renovables, la automoción eléctrica y la actividad aeroespacial están generando nuevas necesidades de almacenamiento, ensamblaje y distribución.
Estos sectores demandan edificios con requisitos distintos a los de un almacén convencional. Entre ellos pueden encontrarse:
- mayor capacidad eléctrica;
- conectividad avanzada;
- mejores sistemas de climatización y seguridad;
- superficies aptas para automatización;
- y espacios flexibles que permitan modificar la operativa.
La inteligencia artificial y el análisis de datos también están transformando la gestión de inventarios y la planificación de rutas. Sin embargo, la tecnología por sí sola no convierte un inmueble en estratégico. Lo relevante es que el edificio pueda integrar esos procesos sin exigir inversiones desproporcionadas.
Qué convierte a un activo logístico en una buena inversión
Para el inversor inmobiliario, los datos de contratación, ocupación y rentas son importantes porque influyen en la capacidad del activo para generar ingresos. Pero no todos los inmuebles logísticos se benefician por igual de las tendencias del sector.
La ubicación sigue siendo decisiva, especialmente la proximidad a grandes núcleos de población, corredores de transporte, puertos y centros industriales. También importan la calidad del inquilino, la duración del contrato y la facilidad para encontrar un nuevo ocupante si el actual abandona el inmueble.
Desde el punto de vista técnico, factores como la altura libre, el número de muelles de carga, la resistencia de la solera, la eficiencia energética o la potencia disponible pueden condicionar tanto la renta como el valor futuro del activo.
No toda nave logística es un activo estratégico
El crecimiento del sector no elimina sus riesgos. Una nave muy especializada puede depender en exceso de un único usuario. Un activo antiguo puede necesitar inversiones relevantes para adaptarse a nuevas exigencias. Y una ubicación secundaria puede tener dificultades para atraer otro inquilino, aunque el mercado general mantenga un buen comportamiento.
También deben analizarse el posible desarrollo de nueva oferta, los costes de adaptación y el riesgo de obsolescencia. La automatización y la transición energética favorecen a los edificios preparados para ellas, pero pueden dejar atrás a los que no sean capaces de evolucionar.
El valor está en la capacidad de adaptación
La logística gana relevancia porque conecta el mercado inmobiliario con la industria, el consumo y las cadenas de suministro. Su crecimiento ya no depende de una única tendencia coyuntural, sino de cambios más profundos en la forma de producir, almacenar y distribuir mercancías.
Pero el valor no estará en cualquier almacén. Estará en los activos bien ubicados, eficientes y suficientemente flexibles para responder a operadores más tecnológicos y exigentes. En un sector en plena transformación, la adaptabilidad puede ser tan importante como los metros cuadrados.
