Desde hace tres décadas, Fadeco desempeña un papel fundamental como nexo de unión entre las asociaciones de promotores inmobiliarios de las ocho provincias andaluzas. Su presidente, Ignacio Peinado, aborda en esta entrevista cuestiones tan importantes en la región como la escasez de suelo urbanizado o la necesidad de superar las barreras regulatorias para impulsar un crecimiento sostenible y equilibrado. Asimismo, analiza el papel crucial de la colaboración entre el sector público y privado para garantizar el acceso a la vivienda y el desarrollo de proyectos que respondan a las demandas reales de la sociedad andaluza.
La promoción es uno de los sectores estratégicos en Andalucía. ¿Cuál es la situación actual del sector en en la región y los principales desafíos a los que se enfrenta?
El incremento sostenido en los precios ha generado una situación en la que muchas familias se ven obligadas a realizar un esfuerzo económico insostenible para acceder a una vivienda. Ante esta realidad, el principal desafío de la región es atender la creciente demanda habitacional. Para ello, es imprescindible agilizar los plazos de gestión que permitan contar con suelo urbanizado, el recurso esencial para dar respuesta a la gran demanda de viviendas.
Hacer frente a la escasez de suelo finalista es uno de los grandes reclamos del sector promotor a la Administración. Una realidad que se agudiza en los grandes núcleos urbanos como Sevilla, Málaga y algunas poblaciones como la Costa del Sol. ¿Qué tipo de medidas o decisiones son necesarias?
Son muchas las medidas que se pueden implementar; no obstante, resulta prioritario comenzar eliminando las trabas que lastran la viabilidad económica de los desarrollos de suelo. Esto podría lograrse de forma directa con una apuesta decidida de los poderes públicos incrementando las dotaciones presupuestarias destinadas a este fin. Es evidente que existe una relación inversa entre la participación del gasto en acceso a la vivienda y el fomento de la edificación, así como el peso de la vivienda protegida sobre el total. Por ello, nos preocupa ver cómo la partida dispuesta a tal fin en los presupuestos de la Junta de Andalucía se sitúa en menos del 1% del total y ha venido descendiendo desde el 1,5% del año 2009, incluso cuando entonces contábamos con un stock de viviendas amplio y precios mucho más bajos; importes que, en la situación actual, serían ya totalmente insuficientes.
“Andalucía sufre un déficit superior a las 100.000 viviendas, tanto en régimen de protección como en el mercado libre”
Siendo conscientes de las estrictas restricciones presupuestarias de la Administración, también planteamos otras alternativas sin cargo al erario público, como dar mayor flexibilidad en la compensación de aprovechamientos o eliminar/retrasar, hasta el inicio de las obras de urbanización, el actual aval del 7%, obligatorio al constituir la Junta de Compensación. Sin embargo, la propuesta que consideramos puede tener un mayor impacto en la activación de sectores que ofrezcan vivienda asequible en porcentajes más altos la hemos denominado IMPASS (Impulso Andaluz a Suelos Sostenibles). Esta propuesta consiste en primar con aprovechamiento, siempre para la construcción de vivienda protegida, aquellos desarrollos que se realicen con criterios ESG. Esto repercutirá también en la propia Administración, ya que tendrán menores costos de mantenimiento, una vez recepcionadas estas infraestructuras urbanas.
En definitiva, estas iniciativas buscan aliviar las restricciones actuales y dinamizar el sector, impulsando la oferta de vivienda protegida y facilitando un acceso más justo a la vivienda para los ciudadanos.
¿Cómo pueden solucionarse, por otra parte, los problemas de acceso a la vivienda en la región, especialmente para los más jóvenes? ¿Qué actuaciones propone Fadeco para mejorar esta situación?
No son suficientes soluciones puntuales; se requerirá la adopción de múltiples medidas de manera coordinada. Preocupa pensar que el problema de acceso a la vivienda de los jóvenes se agravará cuando lleguen a la edad de jubilación, si no han logrado tener una vivienda en propiedad. De lo contrario, deberán afrontar el pago de alquileres bajo un sistema de pensiones en frágil equilibrio.
Por ello, no habría mejor opción que contar con un pacto de Estado sobre la vivienda que involucrara a las Administraciones locales, autonómicas y nacionales, para lograr, entre otros objetivos, reducir la carga impositiva que grava la vivienda o reconducir la hiperregulación.
Siendo más realistas, a corto plazo se podría producir más vivienda protegida flexibilizando los usos de suelos y edificios existentes, aplicando esta medida tanto al alquiler como a la venta. A medio plazo, es necesaria la reactivación de sectores donde el planeamiento ya está en marcha, acelerando la tramitación de aquellos de interés estratégico para la autonomía mediante su inclusión en la oficina aceleradora, o activando el mecanismo excepcional de declaración de emergencia habitacional, que permita actuar de forma inmediata, como en situaciones extraordinarias, tales como inundaciones o pandemias.
¿Cómo valora las iniciativas de vivienda pública y protegida en Andalucía? ¿Cree que son suficientes o se podrían implementar nuevas medidas?
La iniciativa pública en materia de vivienda en Andalucía es prácticamente testimonial. La principal medida para mejorarla pasa, necesariamente, por incrementar las dotaciones presupuestarias destinadas a políticas de vivienda, las cuales resultan completamente insuficientes para atender la demanda actual. En este sentido, el presupuesto que la Junta de Andalucía destina a vivienda es del 0,2% del PIB, muy por debajo del objetivo marcado por la Unión Europea, que lo cifra en un 0,4%. Algunos estudios ponen claramente de manifiesto esta situación y cuantifican en más de 7.000 millones de euros la inversión pública necesaria para desarrollar 200.000 viviendas en los próximos años.
¿Cómo pueden colaborar los promotores privados con el sector público para mejorar la oferta de vivienda asequible?
La colaboración público-privada se ha convertido en una herramienta clave para abordar el desafío de la vivienda asequible, permitiendo a las Administraciones y a las empresas privadas trabajar juntas para financiar, construir y gestionar viviendas asequibles. Esta colaboración combina recursos que permiten optimizar los siempre escasos fondos públicos destinados a la promoción de viviendas e integra el conocimiento de ambos sectores para maximizar el impacto social y económico.
“Es imprescindible agilizar los plazos de gestión que nos permitan contar con suelo urbanizado”
Pese a ello, la colaboración público-privada en materia de políticas de vivienda se ve obstaculizada por el entorno regulatorio y la falta de incentivos económicos y financieros dirigidos a la oferta. Por ello, desde Fadeco reclamamos la adopción de medidas que fomenten esta colaboración, principalmente orientadas a simplificar procesos y garantizar la seguridad jurídica, no solo en la edificación, sino también en la gestión del suelo y la ejecución de obras de urbanización, incorporando programas de ayudas públicas para la compra de suelo, la urbanización y la construcción de vivienda asequible o VPO, tanto de iniciativa pública como privada.
De igual forma, trabajamos para lograr la incorporación de programas de permutas de suelo público no desarrollado por suelo urbano privado, permitiendo a las Administraciones poner en marcha viviendas en un menor periodo de tiempo. Asimismo, buscamos evitar que las cargas externas de los sectores paralicen indefinidamente su desarrollo debido a la inviabilidad de su ejecución.
La nueva Ley de Vivienda de Andalucía, que previsiblemente entrará en vigor a partir de 2026, tiene como puntos clave la vivienda de precio asequible, el acceso de los jóvenes y el incremento de la oferta. Andalucía se ha convertido en la primera comunidad autónoma en crear su propia normativa en esta materia, tras iniciar la tramitación del anteproyecto de ley. ¿Por qué se ha desmarcado Andalucía de la ley de vivienda estatal?
En mi opinión, la ley estatal es excesivamente intervencionista al optar por la hiperregulación en lugar de incentivar. La consecuencia ya se observa en algunas comunidades que la aplican desde hace un año. Aunque puede ser pronto para conclusiones definitivas, hasta ahora solo ha reducido la oferta de viviendas en alquiler e incrementado los precios. Además de las dudas sobre su constitucionalidad, al invadir competencias autonómicas, es una ley demasiado enfocada en el control de precios y sanciones, en lugar de fomentar la construcción de más vivienda pública y privada, lo que podría afectar negativamente la inversión inmobiliaria.
La demanda de viviendas industrializadas, inteligentes y sostenibles está en auge. ¿Cómo están respondiendo los promotores a estas nuevas tendencias?
La apuesta por la construcción de viviendas inteligentes y sostenibles no solo es una responsabilidad social, sino también una estrategia de negocio inteligente. La creciente demanda por parte de los compradores, que buscan hogares más ecológicos y saludables, está transformando el mercado inmobiliario. Invertir en sostenibilidad también atrae inversores comprometidos con criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza), lo que posiciona a la empresa en un lugar competitivo dentro del sector. Construir de forma sostenible contribuye al cumplimiento de las normativas medioambientales cada vez más estrictas, evitando posibles sanciones futuras y garantizando la viabilidad de los proyectos en el largo plazo.
Desde Fadeco, consideramos que la apuesta por la sostenibilidad no debe limitarse a las propias edificaciones para que sean eficientes y sostenibles. Apostamos por la sostenibilidad desde el origen, desde la fase de urbanización de los terrenos. Por ello, una de nuestras propuestas consiste en primar con un mayor aprovechamiento –siempre para la construcción de vivienda protegida– aquellos desarrollos urbanísticos que se realicen con criterios ESG. Esto repercutirá, además, en la propia Administración, ya que, una vez recepcionadas, los costes de mantenimiento de estas infraestructuras urbanas serán menores.
Apostar por la construcción de viviendas industrializadas ofrece una serie de beneficios clave. En primer lugar, se logra una reducción significativa de los tiempos de ejecución, ya que los procesos de fabricación de módulos o componentes en fábricas permiten un mayor control y eficiencia, acortando los plazos de entrega de las viviendas. Esto no solo optimiza los costos operativos, sino que también permite aumentar la rotación de proyectos y, por ende, la rentabilidad.
Además, la industrialización reduce el margen de error y mejora la calidad de las construcciones, dado que minimiza las imprecisiones típicas de la construcción tradicional. Esto se traduce en menos reparaciones, generando un ahorro adicional. A nivel estratégico, la vivienda industrializada es una solución que responde a la demanda de sostenibilidad, con procesos más eficientes en el uso de recursos y menor impacto ambiental, lo que puede posicionar a la promotora como innovadora y comprometida con la construcción del futuro.
¿Cómo visualiza el futuro del sector inmobiliario en Andalucía y en España en los próximos cinco años?
Si se toman las decisiones adecuadas, Andalucía podría convertirse en un referente de desarrollo urbano sostenible e inclusivo, donde la colaboración público-privada desempeñe un rol crucial.
Aunque la coyuntura actual es compleja, creemos que hay margen para crecer y adaptarse, impulsando proyectos que respondan a las necesidades reales de la población y fomenten una mayor accesibilidad a la vivienda. Si logramos superar los obstáculos regulatorios y mejorar la disponibilidad de suelo urbanizado, el sector inmobiliario en Andalucía experimentará un crecimiento sostenible y positivo en los próximos años.
