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  • Campaña de la renta 2025: novedades en vivienda

    Campaña de la renta 2025: novedades en vivienda

    Abril ha llegado y, con él, uno de los momentos más importantes para muchos: la declaración de la renta. La campaña arranca este año el 2 de abril y termina el 30 de junio para aquellos que quieran presentarla a través de Renta WEB. 

    Para este año, la Agencia Tributaria trae consigo ciertas novedades como la posibilidad de realizar el pago a través de Bizum, medida pensada para agilizar y facilitar el trámite. Otras novedades destacan en el ámbito inmobiliario, que cobra especial relevancia durante este ejercicio fiscal debido a las diversas deducciones centradas en las viviendas y en los alquileres. 

    Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas 

    Este tipo de deducciones están dirigidas a incentivar la eficiencia energética en el parque de viviendas español que, según indica el Green Building Council España (GBCE), se encuentra en un estado deficiente con más de un 80% de hogares con una calificación energética E, F o G. 

    Estas deducciones se pueden aplicar únicamente a los propietarios de viviendas de uso habitual o expectativa de alquiler y, en este último caso, para poder incluirse deben alquilarse antes del 31 de diciembre de 2025. 

    – Deducciones por obras para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración. Los contribuyentes se podrán deducir hasta un 20%, pero la obra debe acreditar una disminución del 7% en la demanda de calefacción y refrigeración y esta debe haberse efectuado desde el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2024. Cuentan con un límite de 5.000 euros. 

    – Deducción por obras de mejora que reduzcan el consumo de energía primaria no renovable. Para poder acceder a este tipo de deducción se debe minimizar en al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o, en cambio, alcanzar la calificación A o B. La obra, ya sea cambio de ventanas o instalación de placas solares, se debe realizar en la vivienda habitual o en expectativa de alquiler para lograr la deducción de un 40% con un límite máximo de 7.500 euros. Estas deben haberse efectuado entre el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2024.  

    – Deducción por obras en la rehabilitación energética en edificios de uso residencial. Este tipo de deducción se centra únicamente en las obras realizadas a un conjunto de edificios de uso predominantemente residencial, pudiendo lograr un porcentaje deducible de hasta el 60% con un límite máximo anual de 5.000 euros, aunque puede alcanzar los 15.000 euros por vivienda. Esta solo es aplicable si se acredita que la vivienda ha logrado disminuir al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable o bien, logra alcanzar la clase energética A o B. 

    En este sentido, hay que tener en cuenta que ninguna de estas deducciones es compatible entre sí y deben estar acreditadas mediante certificados de eficiencia energética realizados antes y después del desarrollo de dicha obra.

    Deducciones relativas a los alquileres de inmuebles 

    Otra de las novedades más destacadas se centra, precisamente, en el establecimiento de nuevos porcentajes en los rendimientos derivados de los alquileres de inmuebles, que desde enero de 2024 se actualizaron para establecer nuevos límites. 

    – Deducción sobre el rendimiento por el alquiler de inmuebles de uso habitual del inquilino. A partir de 2024 se añadieron nuevos porcentajes de reducción sobre el rendimiento positivo del alquiler de viviendas destinadas a residencia habitual del inquilino, pudiendo ser desde el 50% hasta alcanzar el 90%. 

    La deducción del 90% se aplica a los arrendadores que hayan reducido el precio en sus contratos sobre residencias en zonas tensionadas. Esta rebaja debe ser de al menos el 5% sobre el contrato anterior. 

    La deducción del 70% entra en consideración cuando se alquila la vivienda en zonas tensionadas a jóvenes entre 18 y 35 años y el arrendador alquila el inmueble por primera vez. En caso de que este requisito no se cumpla, se puede aprobar la reducción en caso de que el arrendatario sea una Administración Pública o entidad del tercer sector que destine la vivienda a alojar a personas en situación de vulnerabilidad. Además, entran en consideración si son viviendas provenientes del programa público de vivienda centrado en limitar el precio del alquiler. 

    La deducción del 60% se aplica cuando, pese a que no se cumpla con los anteriores requisitos, la vivienda se haya rehabilitado en los dos años anteriores a la firma del contrato. 

    La deducción del 50% se aplica cuando no se cumplan con los anteriores puntos. 

    Para poder aplicar este tipo de deducción puede ser útil conocer si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada o si cumples con los requisitos para aplicar deducciones autonómicas, ya que también pueden tener un efecto positivo en la declaración de la renta.

    Deducciones autonómicas

    Este tipo de deducciones son compatibles con las deducciones fiscales a nivel nacional del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y varían dependiendo de la comunidad autónoma a la que pertenezca el contribuyente.

    En el caso de las deducciones por inversión en eficiencia energética la Comunidad Valenciana y Murcia ofrecen un 20% extra, mientras que Galicia ofrece un 15%, al que se puede añadir un 5% extra en caso de que se empleen energías renovables en la vivienda habitual o que se hayan instalado dispositivos de climatización.

    Además, las deducciones por alquiler de vivienda habitual acogen también un porcentaje extra a tener en cuenta. La Comunidad Valenciana y Andalucía ofrecen un 15% mientras que Cataluña, Asturias y Galicia ofrecen un 10%. En el caso de La Rioja la cifra aumenta hasta el 20%, llegando al 30% cuando se trata de la Comunidad de Madrid.

  • Estas son las claves para entender la contratación de una hipoteca

    Estas son las claves para entender la contratación de una hipoteca

    La contratación de una hipoteca en el mercado inmobiliario español se ha visto favorecida en los últimos meses por un importante desarrollo y crecimiento, impulsado principalmente por la estabilidad inflacionaria. Esta situación se ha reforzado con la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de comenzar a reducir los tipos de interés.

    Esta combinación de factores ha mejorado las condiciones de financiación, disponiendo un camino más afable al crédito y facilitando el acceso a la compraventa de viviendas, que en 2024 registró un alza del 5%, y el aumento de la firma de hipotecas, que creció un 11,2% alcanzando las 423.761 firmas. Sin embargo, antes de lanzarse a contratar una, es recomendable considerar múltiples aspectos para poder tomar la decisión más acertada. 

    Por ejemplo, el Banco de España recuerda entre sus recomendaciones conocer a fondo todas las condiciones y medir los costes reales y finales que pueden verse implicados en el proceso. Además, aconseja considerar las cuotas y las posibles mejoras de condiciones que ofrecen los bancos.

    ¿Qué tener en cuenta antes de la contratación de una hipoteca?

    Antes de valorar diferentes opciones es importante comprender los aspectos que intervienen en la contratación de una hipoteca. Este proceso no se debe ver como un mero trámite ya que conforma una de las decisiones más importantes de nuestra vida. Por ello, entender los conceptos será clave para evitar elegir un producto que no se adecue a nuestras necesidades reales o a nuestras capacidades económicas.  

    En este sentido, es importante comparar y estudiar minuciosamente todas las opciones disponibles: una misma fórmula no será válida para todos, por lo que debemos realizar estudios personalizados y acordes con la situación financiera de cada uno. Por otro lado, se recomienda analizar el coste total, comprendiendo todos los gastos y comisiones que se engloban en el proceso. 

    Diferentes tipos de hipotecas 

    • Tipo fijo. No emplea el índice de Euríbor para calcular su tipo de interés, ni ningún otro índice de referencia, con lo cual no se ve afectado por las subidas o bajadas que estos experimenten. El interés empleado se calcula en el momento de la firma, manteniéndose estable a lo largo de la vida de la hipoteca y sus cuotas solo se pueden ver afectadas en caso de que se incumplan las condiciones pactadas. En la actualidad, con los tipos aún en positivo, el interés medio se sitúa, a cierre de 2024, en el 3,25%, aunque varía según la entidad y las bonificaciones aplicables. 
    • Tipo variable.  En el caso de las hipotecas variables, su tipo de interés fluctúa en el tiempo siguiendo la evolución del Euríbor. Además, se compone por un diferencial fijo establecido por cada entidad bancaria y expresado en porcentaje que se suma al tipo de interés variable, dando el porcentaje anual final. Este tipo de hipoteca es ser la más elegida en entornos de tipos bajos, ya que suele presentar condiciones de contratación más asequibles que una de tipo fijo. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la hipoteca se irá actualizando según el Euríbor: si el índice está bajo, nos beneficiaremos, pero si está alto, podemos llegar a duplicar nuestra cuota mensual, derivando en posibles problemas de liquidez. 
    • Tipo mixto. Esta se caracteriza porque unifica los dos tipos anteriores. Durante la primera parte del préstamo la cuota mensual es de tipo fijo, para luego pasar al tipo variable. 

    Gastos y conceptos relevantes

    • TIN o tipo de interés nominal. También conocido como TIN, es el coste que cobra cada banco por ofrecer el préstamo durante un periodo concreto sin incluir comisiones o gastos adicionales. Se muestra en porcentaje y se relaciona de forma habitual con el TAE, aunque no son lo mismo. Este dato se pacta de forma previa y es de carácter fijo. 
    • TAE o tasa anual equivalente. Indicador en porcentaje del coste efectivo de la hipoteca, que engloba los intereses que tendrá que pagar el comprador. Sirve para conocer el coste real que el comprador deberá abonar, incluyendo comisiones y gastos adicionales. Se trata de un dato útil para comparar entre varias hipotecas dado que todas las entidades deben calcularlo de la misma forma. 
    • Índice de referencia. El euríbor es el acrónimo de «European Interbank Offered Rate» y es el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas a tipo variable. Sus recientes bajadas han sido determinantes en el mercado inmobiliario, generando un pronóstico positivo y permitiendo que se abaraten las cuotas de las hipotecas. 
    • Comisiones de apertura. Esta comisión es un porcentaje que algunas entidades bancarias suman al total de la hipoteca a la hora de concederla. En ocasiones es el propietario el que se debe hacer cargo de este coste, que, por lo general, representa un coste de entre el 0,1% y el 2% del capital prestado. 
    • Plazo de amortización. Este se refiere al plazo de tiempo en el que se devuelve el préstamo, teniendo en cuenta que puede variar en función de la financiación que se haya pactado.  En el caso de la hipoteca a tipo fijo es un periodo más corto, suele ser como máximo de 20 años, en comparación con el tipo variable, que suele ser habitual que ronde los 30 o 40 años. Existen varios tipos: por un lado, las parciales anticipadas, con intención de reducir la deuda final o el número de años. Al modificar el importe final sobre el que se calcula el tipo de interés, se modifican y reducen también las cuotas mensuales. Por otro lado, las totales, que suponen la liquidación total de la deuda pendiente. En ambos casos se tendrán que considerar las comisiones que generan estas acciones. 
    • Bonificación en hipotecas. Este es uno de los aspectos más relevantes a la hora de elegir entidad bancaria para nuestra hipoteca. Se trata de un descuento o bonificación en el tipo de interés en función de los productos bancarios que el hipotecado elija al contratarla. La bonificación dependerá del número de productos que se contraten, como un seguro de vida o de hogar, pudiendo alcanzar una reducción significativa. bonificaciones que ofrezca nuestra entidad bancaria. 
    • Gastos de tasación. La tasación es una estimación para establecer el valor de la vivienda y que la entidad bancaria pueda conocer cuál es el riesgo que ésta asume con la concesión de la hipoteca. En caso de que la tasación sea inferior al precio de compra, el banco puede rechazar o limitar la cantidad del préstamo, lo que puede desembocar en que el comprador tenga que aportar mayor capital propio para la compra. En caso contrario, si la tasación supera el valor de compra es probable que el comprador pueda obtener un préstamo de hasta el 80% del precio de compra. El proceso se lleva a cabo mediante una sociedad/o empresa de tasación y su coste es asumido por el propietario. 
    • Gastos registrales. Se trata de los gastos para pagar al Registrador de la Propiedad, primero por la información de la vivienda y segundo por la inscripción que conlleva la vivienda o el inmueble hipotecado. Su coste lo asume la entidad bancaria desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo. 
    • Gastos notariales. Existen varios tipos de procesos notariales. Cuando se realiza la firma y estructuración del contrato, es decir, cuando el notario da fe pública de las escrituras y del préstamo hipotecario, será el banco quien se haga cargo de su coste. Si el propietario pide a la notaría una copia de la escritura del préstamo hipotecario, será éste quien se haga cargo de los costes.
    • Gastos de gestoría. Este se realiza para inscribir las escrituras del inmueble en el Registro de Propiedad. Este paso se releva a los trámites puramente administrativos y su coste lo asume la entidad bancaria con la que se realice la hipoteca. 

    Otros conceptos de interés

    • Período de carencia. Es el periodo en el cual el propietario puede abonar una cuota mensual inferior, una vez formalizada la hipoteca, pagando únicamente intereses. Suele emplearse en caso de dificultades de pago, aunque es importante entender que los intereses se acumularán, generando mayor deuda. 
    • Comisión de subrogación. La subrogación se da cuando el propietario decide cambiar la entidad bancaria con la que tiene contratado el préstamo. Este tipo de comisión, que hasta 2025 se conformaba como un proceso gratuito, se da por la cancelación del préstamo y se debe abonar a la entidad anterior.
  • El mercado de vivienda vuelve a coger velocidad de crucero

    El mercado de vivienda vuelve a coger velocidad de crucero

    El sector inmobiliario en España está atravesando una transformación notable que contrasta de manera significativa con el periodo de estancamiento vivido en 2023. Durante 2024, el mercado ha experimentado un renacer, impulsado por la mejora en la renta per cápita, el crecimiento de la demanda y condiciones hipotecarias considerablemente más favorables, lo que ha impulsado un repunte notable en los precios de la vivienda, con aumentos que no se habían registrado en décadas. 

    Las cifras oficiales del INE muestran que el Índice de Precios de Vivienda (IPV) ha experimentado un aumento interanual del 8,4%, lo que representa la mayor subida desde 2007 y evidencia un cambio importante en la dinámica del mercado, impulsado por una demanda fuerte a pesar de una oferta limitada. Al mismo tiempo, las proyecciones para 2025 sugieren que este ciclo alcista se consolidará, abriendo numerosas oportunidades para la inversión en Real Estate, en un entorno en el que plataformas como Urbanitae están revolucionando el acceso a estas oportunidades mediante el crowdfunding inmobiliario, permitiendo que tanto inversores particulares como profesionales diversifiquen sus carteras en un mercado en constante evolución.

    Cambio de tendencia: del enfriamiento en 2023 a la aceleración en 2024

    Este informe de CaixaBank Research detalla cómo, durante 2023, el endurecimiento de los tipos de interés funcionó como un freno para el dinamismo del mercado inmobiliario, afectando tanto a la inversión como a la actividad transaccional. En ese periodo, la subida de los tipos actuó como un mecanismo de contención que limitó la capacidad de compradores e inversores para acceder a financiamiento en condiciones favorables, lo que redujo el ritmo de las operaciones y generó un clima de cautela.

    Sin embargo, el año 2024 marcó un giro radical en el panorama, sustentado en la moderación de dichos tipos de interés y en una renovada confianza en el sector. Este cambio estructural, recogido en el análisis de CaixaBank Research, ha permitido que las condiciones del mercado se vuelvan mucho más accesibles, facilitando la entrada de nuevos inversores y reactivando la demanda latente. La combinación de una política monetaria más laxa y un optimismo creciente entre los agentes del mercado ha contribuido a desbloquear un potencial que durante el año anterior se había visto reprimido, estableciendo las bases para una recuperación sostenida y un nuevo ciclo de crecimiento en el sector inmobiliario.

    Dinámica de la demanda y su impacto en los precios en el mercado de vivienda

    Según recogen los datos de la entidad bancaria, la robusta demanda, que ha sido el motor esencial de este renacer del sector, se explica por una conjunción de factores que incluyen la mejora en el poder adquisitivo de los hogares, el incremento demográfico y unas condiciones crediticias notablemente más accesibles, elementos que han propiciado que, pese a una oferta que sigue siendo insuficiente para cubrir todas las necesidades, los precios de la vivienda experimenten presiones alcistas continuas. 

    En este contexto, José María Gomez-Acebo, director de clientes institucionales de Urbanitae,  considera que «la vivienda debe entenderse como un activo financiero; ignorar esta realidad puede llevar al fracaso de las políticas para favorecer el acceso a ella. Cuando se asocia la vivienda a la inversión, una parte de la sociedad la vincula con la especulación, pero es más útil compararla con infraestructuras como las carreteras. Es decir, la inversión en vivienda debe abordarse desde una perspectiva de desarrollo y no solo de rentabilidad a corto plazo”.

    Previsiones para 2025: oferta, demanda y proyecciones de crecimiento

    Mirando hacia 2025, las previsiones de CaixaBank Research apuntan a que el ciclo alcista que comenzó a gestarse en 2024 se consolidará de manera sostenida, lo que abre un abanico de oportunidades para la inversión en Real Estate. Se prevé que, a medida que la oferta se ajuste de forma gradual, impulsada tanto por nuevos proyectos de construcción como por la dinamización de los mercados secundarios, la demanda, sustentada por la solidez económica y la creciente confianza de los inversores continúe su ascenso, generando un entorno en el que los precios no solo mantendrán la tendencia alcista, sino que podrían experimentar incrementos adicionales que reforzarán la idea de un mercado en pleno proceso de reactivación y expansión.

    Accesibilidad y desafíos futuros en el mercado inmobiliario

    No obstante, a pesar de las señales optimistas y del robusto dinamismo observado, el mercado inmobiliario se enfrenta a desafíos importantes en términos de accesibilidad y equilibrio entre oferta y demanda. La revalorización acelerada de los precios, aunque representa una oportunidad para la inversión, también plantea el reto de garantizar que una parte significativa de la población pueda acceder a una vivienda digna. 

    ”El grueso de la demanda de vivienda debería ser cubierta por el Estado con vivienda pública, dejando a la iniciativa privada desarrollar sus propios proyectos sin subvenciones». No obstante, advierte que «un modelo basado exclusivamente en vivienda pública llevaría décadas y esfuerzos presupuestarios muy elevados; es poco realista pensar que el Estado pueda construir más que una pequeña fracción de las viviendas necesarias». Además, en su opinión, la clave está en combinar ambos modelos sin distorsionar el mercado, ya que «la iniciativa privada sólo participará si la inversión es rentable y no se le imponen cargas adicionales que afecten su viabilidad», explica Gómez-Acebo

    En paralelo, el experto de Urbanitae subraya la importancia de financiar la vivienda pública de manera adecuada, sin afectar al sector privado: «Hagamos vivienda pública financiada con impuestos, pero no traslademos esos costes a la vivienda libre, porque acabaríamos sin una ni la otra». Esta afirmación pone de relieve la necesidad de un marco regulatorio equilibrado que permita a la inversión privada seguir dinamizando el mercado sin que esto repercuta negativamente en la accesibilidad de la vivienda.

    Crowdfunding inmobiliario y el papel de Urbanitae

    En este panorama de revitalización y desafíos, emerge una tendencia disruptiva que está revolucionando la forma de invertir en el sector: el crowdfunding inmobiliario. Esta modalidad permite a pequeños y medianos inversores participar en proyectos de Real Estate mediante aportaciones modestas, democratizando así el acceso a un mercado que tradicionalmente requería de grandes capitales. 

    Urbanitae se posiciona a la vanguardia de este movimiento, ofreciendo una plataforma innovadora que facilita la inversión en desarrollos inmobiliarios atractivos. La capacidad del crowdfunding para inyectar liquidez y respaldar el financiamiento de nuevos proyectos es esencial en un entorno donde la financiación convencional puede resultar restrictiva. Al integrar esta alternativa, Urbanitae no solo amplía las vías de inversión, sino que también contribuye a dinamizar el mercado, generando nuevas oportunidades inmobiliarias y complementando los mecanismos tradicionales de financiamiento.

  • ¿Cómo afrontarán las grandes ciudades el futuro déficit de 2,7 millones de viviendas?

    ¿Cómo afrontarán las grandes ciudades el futuro déficit de 2,7 millones de viviendas?

    El déficit habitacional en España es uno de los desafíos más urgentes para el futuro de las grandes ciudades. La conjunción de un encarecimiento del suelo, una transformación demográfica acelerada y procesos urbanísticos excesivamente lentos ha generado un escenario en el que la construcción de nuevas viviendas se queda muy corta frente a la creciente demanda. 

    En este sentido, Santiago Martínez, jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja, señala que el principal factor detrás del déficit habitacional es el desajuste entre la oferta y la demanda: «La demanda ha vuelto a crecer por motivos demográficos, ya que la población en edad de emanciparse vuelve a aumentar después de quince años de caídas. Sin embargo, la oferta ha permanecido estancada en niveles muy reducidos. Mientras no se absorbió el stock sobrante de la burbuja inmobiliaria, esto no fue un problema, pero ahora ya se ha llegado a una situación de escasez de vivienda que va a costar revertir».

    También, estudios recientes, como el realizado por Colliers y APCE, alertan de que, sin intervenciones estructurales, el déficit podría superar los 2,7 millones de unidades en las próximas décadas. Ante este panorama, se hace imprescindible analizar las causas que originan este desequilibrio, comprender su impacto tanto en la economía como en la sociedad, y explorar estrategias integrales que combinen reformas normativas con herramientas innovadoras de financiamiento para la obra nueva, como el crowdfunding inmobiliario a través de plataformas como Urbanitae.

    Causas del déficit habitacional

    El déficit habitacional tiene orígenes múltiples y complejos que se entrelazan en tres grandes áreas. En primer lugar, el elevado coste del suelo en áreas de alta demanda se ha convertido en una barrera fundamental para el desarrollo de nuevos proyectos. Este factor se agrava aún más cuando se suma al alza de los costes de construcción, consecuencia directa del incremento en el precio de materiales y de la limitada disponibilidad de mano de obra especializada. Como resultado, los márgenes de beneficio para los promotores se reducen, lo que desincentiva la inversión en nuevos desarrollos residenciales.

    Por otro lado, el proceso de transformación del suelo en España se caracteriza por su complejidad, ya que la conversión de suelo rústico en terreno urbanizable requiere la aprobación de numerosos trámites y la coordinación entre diversas administraciones públicas (ayuntamientos, Comunidades Autónomas y el Estado). Según Martínez, “los plazos para aumentar la oferta de vivienda son muy largos debido a la necesidad de planificación urbana, trámites burocráticos y el tiempo necesario para la construcción. Además, el tamaño del sector constructor se ha reducido tras la gran recesión, lo que dificulta su capacidad de respuesta ante la creciente demanda”, comenta.

    Impacto en la economía y la sociedad

    El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda repercute de forma significativa tanto en el ámbito económico como en el social. Por un lado, la limitada disponibilidad de viviendas conduce a un aumento sostenido en los precios de venta y alquiler,  que cerraron el año pasado con precios récord nunca antes vistos. El experto de Ibercaja explica que esta escasez de vivienda «está provocando una fuerte subida de los precios, dificultando el acceso a la compra, sobre todo en las regiones donde más está aumentando la demanda, como Madrid, la costa mediterránea y Canarias». Este encarecimiento genera dificultades para el acceso a la vivienda, especialmente en el caso de las familias con menores ingresos, que se ven obligadas a destinar una proporción importante de sus recursos al pago de hipotecas o alquileres.

    El efecto dominó de este fenómeno se extiende al mercado inmobiliario de varias maneras. Cuando los precios del suelo y de la construcción se disparan, los proyectos se vuelven más caros y, en consecuencia, menos atractivos para los inversores. El elevado coste exige un mayor desembolso inicial, lo que obliga a las entidades financieras a exigir garantías más sólidas y a evaluar con mayor cautela el riesgo del proyecto. Esto se traduce en una restricción del acceso a créditos, ya que los bancos se muestran reacios a financiar proyectos con márgenes de beneficio reducidos y altos niveles de riesgo. Además, la elevada inversión necesaria reduce la rentabilidad esperada, haciendo que muchos desarrolladores pospongan o cancelen nuevos proyectos. 

    Esta menor actividad en el sector impacta a su vez en la dinámica económica general, y en este sentido, Martínez advierte que “una mayor proporción del ingreso destinada a vivienda reduce el consumo en otros sectores, frenando el crecimiento económico, aunque la aceleración en la construcción podría tener un efecto positivo sobre el PIB y el empleo”.

    En paralelo, y socialmente hablando, la crisis habitacional contribuye a la polarización territorial. Las grandes áreas metropolitanas y las zonas de alta actividad turística experimentan un crecimiento acelerado en los precios, lo que puede provocar desplazamientos de población hacia zonas periféricas y, en algunos casos, el aislamiento de barrios donde solo se accede a viviendas de menor calidad. Estas dinámicas favorecen la segregación social, ya que las diferencias en la calidad y accesibilidad de la vivienda se traducen en brechas cada vez más marcadas entre distintos grupos socioeconómicos. Según recoge la última Encuesta Financiera de las Familias (EFF), elaborada por el Banco de España, la brecha intergeneracional en España se ha intensificado en las últimas décadas, haciendo que los nacidos entre 1986 y 1995 acumulen hasta cinco veces menos riqueza que sus predecesores a la misma edad, evidenciando los efectos del encarecimiento de la vivienda y la precariedad laboral. 

    Estrategias y soluciones legislativas

    Para hacer frente a este escenario, resulta imprescindible implementar medidas que aceleren la producción de vivienda y faciliten el acceso a suelo urbanizable. Una de las acciones prioritarias es la simplificación y digitalización de los procesos urbanísticos. Reducir los plazos de aprobación mediante la actualización de normativas y una mayor coordinación entre administraciones permitiría que el suelo urbanizable se ponga en carga de forma más ágil. En este sentido, el informe de Colliers-APCE destaca la necesidad de crear una plataforma telemática para agilizar la emisión de informes, mejorar la seguridad jurídica y reducir los tiempos de aprobación de planeamiento urbanístico. 

    Sobre este punto, Martínez menciona la necesidad de industrializar parte de la construcción para producir en cadena en vez de in situ, aprovechando nuevas tecnologías, lo que ayudaría a aumentar la producción en un contexto de escasez de mano de obra. Además, resalta la importancia del papel del sector público en la promoción de vivienda protegida, bien sea mediante producción directa o incentivando la construcción de VPO para el sector privado.

    El papel del mercado inmobiliario y el crowdfunding

    El mercado inmobiliario de obra nueva juega un papel fundamental en el aumento de la oferta de viviendas, pero en muchas ocasiones las promotoras no canalizan la financiación suficiente para impulsar nuevos proyectos.

    El experto de Ibercaja destaca que «un sector financiero saneado como el que tenemos es imprescindible para que aumente la financiación inmobiliaria» y añade que, “aunque existe apetito por aumentar el crédito, es importante evitar errores del pasado que llevaron a la burbuja inmobiliaria”. También subraya que la reciente moderación de los tipos de interés está favoreciendo la rentabilidad de los proyectos de inversión inmobiliaria. Ante este contexto, la inversión privada se convierte en un elemento clave para el desarrollo de nuevos proyectos.

    Además de los fondos inmobiliarios tradicionales, que han sido una fuente de financiación estable en el sector, en los últimos años han surgido nuevas alternativas como el crowdfunding inmobiliario, como Urbanitae, que puso en marcha cerca de 2.500 viviendas en 2024, el 87% de ellas en España, cerrando 2024 con un volumen financiado de 213 millones de euros, un 60% más que en el año anterior.

    Este hecho no solo evidencia el potencial de estas nuevas alternativas de inversión, sino que también refuerza la previsión de que esta tendencia ascendente se mantendrá en el tiempo. A medida que el crowdfunding inmobiliario se consolida como una herramienta clave para dinamizar el sector, también abre nuevas vías de financiación en un mercado que, cada vez más exigente, demanda soluciones innovadoras y accesibles.

  • Wolo: La verdadera preocupación para los propietarios es la ‘inquiokupación’

    Wolo: La verdadera preocupación para los propietarios es la ‘inquiokupación’

    Wolo, plataforma fundada por Oriol Sanleandro y Jordi Cucala, con el apoyo del grupo inversor 101 Ventures, ha consolidado su presencia como una de las principales empresas en el mercado de arrendamiento de larga duración en España. Con un claro enfoque en la digitalización de procesos y el servicio al cliente, la compañía busca ofrecer soluciones innovadoras para propietarios e inquilinos. Tras acumular experiencia en sectores como la movilidad (Cabify) y food delivery (Take Eat Easy), Oriol Sanleandro, CEO de la plataforma, ha trasladado su experiencia al ámbito inmobiliario con el objetivo de transformar la experiencia del alquiler en el país. En esta entrevista, nos comparte la propuesta de Wolo y su visión sobre los desafíos actuales del sector y las claves para su evolución.

    Después de su experiencia en el sector de la movilidad con Cabify y en el FoodDelivery con Take Eat Easy, dio el salto al sector inmobiliario. ¿Qué diferencias encontró en este sector y qué le atrajo de este cambio?

    El salto al sector inmobiliario fue una evolución natural en mi trayectoria como emprendedor. En Cabify y Take Eat Easy descubrí el poder de la tecnología para transformar industrias tradicionales y, en el segmento inmobiliario, vi una oportunidad similar. Mientras que en la movilidad y el food delivery la digitalización ya había comenzado a revolucionar los modelos de negocio, aquí me encontré con un mercado altamente fragmentado, donde la operativa era dispersa y seguía dependiendo de procesos manuales, poco eficientes.

    Lo que me atrajo de este cambio fue la posibilidad de aplicar todo lo aprendido en Silicon Valley y en mis experiencias previas para desarrollar una plataforma que simplificara y mejorara la experiencia del usuario, optimizando todos los procesos que intervienen en el alquiler de una propiedad. En Wolo hemos logrado combinar tecnología avanzada con una vocación de servicio enfocada en el cliente, ofreciendo soluciones que no solo agilizan el proceso, sino que también generan confianza y seguridad para ambas partes.

    ¿Qué diferencia a Wolo de otras plataformas, tanto en términos de la tecnología como en los servicios adicionales que prestan a inquilinos y propietarios?

    Nuestra propuesta es clara: eliminamos la incertidumbre del alquiler tanto para propietarios como para inquilinos. Lo logramos combinando tecnología con un modelo de servicio integral. Digitalizamos todo el proceso de selección, contratación y garantía de pago, asegurando rapidez y transparencia. Sin embargo, lo que realmente nos define es cómo potenciamos la calidad humana con la tecnología: detrás de cada contrato hay un equipo profesional que supervisa cada detalle, desde la selección de inquilinos hasta la resolución de incidencias, respaldado por herramientas tecnológicas que multiplican la eficiencia.

    Para los propietarios, la diferencia clave está en cómo alineamos intereses. Con nuestro servicio de Alquiler Garantizado, no solo asumimos el riesgo de impago, sino que nos convertimos en socios estratégicos: si el inquilino no paga, nosotros lo hacemos. Esto nos obliga a ser rigurosos en la selección, utilizando algoritmos predictivos y verificaciones exhaustivas, porque nuestro éxito depende del suyo. A diferencia de una inmobiliaria tradicional, que cobra por encontrar un inquilino y luego se desvincula, o de un seguro de impago, que actúa de forma reactiva, en Wolo trabajamos proactivamente para prevenir problemas desde el primer momento. 

    Tras la ronda de inversión de 1,5 millones de euros cerrada en 2024, ¿qué proyectos específicos se han beneficiado ya de este capital? ¿De qué modo les ha permitido impulsar el crecimiento y expansión de la compañía?

    La inyección de capital ha sido un verdadero catalizador para nuestro crecimiento. Con la aportación de 1,5 millones de euros hemos invertido en el fortalecimiento de nuestra infraestructura tecnológica, lo que nos ha permitido optimizar y expandir nuestra plataforma con nuevas funcionalidades que mejoran tanto la experiencia del usuario como la eficiencia en la gestión de contratos y propiedades. Además, hemos reforzado nuestro equipo de asesores inmobiliarios y atención al cliente, lo que se traduce en un servicio más cercano y personalizado.

    Gracias a este capital, hemos acelerado nuestra expansión, operando ya en todo el país, y hemos abierto nuevos servicios y líneas de negocio, consolidando nuestra posición en el mercado. Todo esto refleja el excelente momento que estamos viviendo, aunque sabemos que aún queda un largo camino por recorrer.

    El mercado de alquiler de larga duración está experimentando cambios importantes, con una creciente demanda y una oferta limitada en ciertas áreas. ¿Cómo ve Wolo la situación actual y qué soluciones propone para afrontar estos desafíos?

    La situación actual del mercado de alquiler de larga duración en España es, lamentablemente, el resultado de políticas públicas mal diseñadas que han priorizado los votos sobre un análisis riguroso y la búsqueda de soluciones efectivas.

    Cuando se interviene en un mercado sin comprender sus dinámicas estructurales, los efectos suelen ser contrarios a los deseados. El límite de precios y ciertas modificaciones de la LAU han generado un efecto perverso: en lugar de proteger a los inquilinos, han reducido drásticamente la oferta disponible y han encarecido los precios en las zonas de alta demanda. Lamentablemente, no es ninguna sorpresa. Los expertos del sector ya lo habíamos advertido, y es un fenómeno que ya se observó en Cataluña con su Ley de Arrendamientos Urbanos de 2020, así como en países como Alemania o Suecia, donde los controles de renta terminaron por ahuyentar a los pequeños propietarios, afectando negativamente tanto a la oferta como a los precios. 

    En Wolo, creemos que la solución no pasa por demonizar a los propietarios, la mayoría de los cuales son familias que complementan su jubilación o ahorran para el futuro, sino por incentivar la oferta de manera inteligente. Para ello, consideramos clave ofrecer estabilidad regulatoria y fiscal, lo que implica proporcionar incentivos fiscales a quienes alquilen viviendas a largo plazo, especialmente a los pequeños propietarios. Un ejemplo de éxito es Portugal, que logró aumentar su oferta en un 15% tras eximir de tributación a las rentas bajas en zonas tensionadas. 

    También es fundamental garantizar una protección real y no teórica, estableciendo mecanismos ágiles para resolver conflictos, como la inquiokupación, y blindando los derechos de ambas partes. Además, es necesario apoyar la rehabilitación vinculando ayudas públicas al mantenimiento y mejora de viviendas, lo que beneficiaría tanto a inquilinos como a propietarios y al parque inmobiliario en general.

    “La situación actual del mercado de alquiler de larga duración en España es el resultado de políticas públicas mal diseñadas”

    Paralelamente, es urgente aprender de casos de éxito internacionales. En Argentina, tras eliminar restricciones asfixiantes en 2022, el mercado de alquiler se reactivó con un aumento del 20% en la oferta en solo seis meses. En Irlanda, los REITs (fondos de inversión inmobiliaria), con beneficios fiscales atados a contratos de larga duración, han equilibrado parcialmente la demanda en Dublín.

    En Wolo, trabajamos para ser parte de la solución. Nuestro modelo de Alquiler Garantizado no solo protege a los propietarios frente a impagos, sino que les devuelve la confianza para poner sus viviendas en el mercado. La recuperación del equilibrio no será rápida, pero sí posible si se apoya en políticas basadas en la evidencia, y no en ideologías. Mientras tanto, seguiremos demostrando que, cuando se alinean incentivos y se combina tecnología con sentido común, los problemas complejos tienen soluciones realistas. 

    Wolo brinda algún tipo de garantía a los propietarios en términos de cumplimiento de contrato y protección frente a situaciones de ocupación ilegal? ¿Hay algún proceso de selección de inquilinos para ayudar a prevenir este tipo de problemas?

    La verdadera preocupación para los propietarios no es tanto la ocupación ilegal, sino la inquiokupación. Este término hace referencia a inquilinos que, tras firmar un contrato legal, dejan de pagar la renta y, debido a los procesos judiciales lentos y a la excesiva protección al inquilino, pueden permanecer en la propiedad durante más de 20 meses sin abonar el alquiler. En muchos casos, el propietario se ve obligado a mantener los suministros e incluso a seguir pagando, enfrentándose a situaciones absurdas y frustrantes. A ello se suman los daños materiales que, por lo general, este tipo de perfil suele ocasionar.

    Para abordar este problema, hemos implementado un exhaustivo proceso de selección de inquilinos, utilizando sistemas avanzados de scoring y análisis de riesgos que nos permiten asegurar la elección de los mejores perfiles. Y si, a pesar de todas estas prevenciones, se produce un impago, nuestro servicio de Alquiler Garantizado garantiza al propietario el cobro puntual de la renta de forma indefinida hasta que recupere la posesión de la propiedad. Además, cubrimos los gastos judiciales, posibles daños materiales y gestionamos todo el proceso de comunicación y negociación con los inquilinos, brindando así una tranquilidad total a nuestros clientes.

    “Estamos desarrollando sistemas que agilizan la selección de inquilinos y mejoran la predictibilidad en los alquileres”

    Según apuntan los expertos, la oferta de alquiler de larga duración en España ha experimentado una disminución constante en los últimos tres años y medio, mientras que los de temporada han registrado un notable aumento. ¿Cómo afecta esta tendencia al modelo de negocio de Wolo? 

    Hemos seguido de cerca la creciente tendencia de los alquileres temporales y de habitaciones, pero, en nuestra opinión, este fenómeno responde más a una reacción para eludir las restricciones impuestas por las recientes modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que a una demanda real del mercado.

    Por este motivo, nos hemos mantenido firmes en nuestro compromiso con el modelo de larga duración. Creemos que, con la implementación de políticas adecuadas, este segmento no solo recuperará sus niveles anteriores, sino que también crecerá, alineándose con los índices de otros países europeos más avanzados en materia de vivienda. Actualmente, menos de una cuarta parte de la población española reside en viviendas de alquiler, una proporción inferior a la media europea.

    Nuestra misión es ofrecer soluciones que proporcionen estabilidad y confianza tanto a propietarios como a inquilinos, fomentando contratos de arrendamiento a largo plazo que beneficien a ambas partes y contribuyan a un mercado inmobiliario más equilibrado y sostenible.

    ¿Cómo cree que evolucionarán los alquileres de larga duración en los próximos años y qué impacto tendrá Wolo en este cambio?

    Creemos firmemente en la profesionalización y consolidación del mercado. Los propietarios particulares, que poseen más del 90% de las propiedades arrendadas, buscan cada vez más soluciones que les ofrezcan tranquilidad y les permitan alquilar sin complicaciones. También nos gustaría ver un crecimiento en el modelo build to rent y una mayor colaboración con plataformas como Urbanitae, con el objetivo de optimizar el rendimiento y la gestión de los activos inmobiliarios.

    Vemos a Wolo en el centro de esta transformación, facilitando un alquiler sin fricciones y con garantías, tanto para propietarios individuales como para grandes inversores, y desplegando todos los servicios y verticales adyacentes a nuestra actividad principal. 

    Mirando hacia el futuro, ¿cuáles son los próximos pasos en términos de expansión o desarrollo de nuevos servicios? ¿Alguna novedad en algún área del negocio a corto o medio plazo?

    Nuestro enfoque hacia el futuro se centra en la automatización y escalabilidad de nuestros servicios. Estamos desarrollando sistemas que agilizan la selección de inquilinos y mejoran la predictibilidad en los alquileres. Además, implementamos agentes de inteligencia artificial en diversos procesos para aportar mayor valor a nuestros clientes y optimizar la eficiencia operativa.

    Asimismo, estamos ampliando nuestra oferta de servicios relacionados con nuestra actividad principal, aprovechando la escala y el volumen actuales para ofrecer soluciones que antes no eran viables. Con un inventario de propiedades bajo gestión en constante crecimiento y una amplia comunidad de propietarios e inquilinos, seguimos desarrollando nuevas áreas y servicios para dar respuesta a las necesidades emergentes de nuestros clientes y del mercado inmobiliario.

    Estas iniciativas reflejan nuestro compromiso con la innovación y la adaptación a las tendencias del sector, asegurando que Wolo continúe siendo un referente en el mercado de alquiler de larga duración.

  • Las propuestas de los partidos políticos para luchar contra la crisis de la vivienda

    Las propuestas de los partidos políticos para luchar contra la crisis de la vivienda

    La crisis de la vivienda que vive España en los últimos años, se ha agudizado a falta de oferta de compraventa y alquiler de viviendas, el aumento del coste de construcción o la escasa la disponibilidad de suelo urbanizable, convirtiéndose en el centro de los debates políticos y agendas mediáticas. Ante ello, los partidos se están centrando en idear diferentes propuestas con las que pretenden salvaguardar la estabilidad del mercado y mejorar el acceso de la vivienda, generando un constante goteo de propuestas.

    Propuestas del Gobierno del PSOE ante la crisis de la vivienda

    Ante este contexto, el PSOE propuso hace unas semanas un paquete de 12 medidas focalizadas en tres objetivos: “Más vivienda, mejor regulación y mayores ayudas”. Ahora, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, insta a lograr un consenso y aplicar las medidas en las que la mayoría de partidos estén de acuerdo, como subir el IVA a aquellos que utilizan la vivienda «no para vivir, sino como una actividad económica» refiriéndose así a los pisos turísticos. Entre las nuevas medidas que propone el Ministerio, destaca una reforma fiscal centrada en que perseguir el fraude en los alquileres de temporada y hacer que estos tributen como negocios. Además, busca que se agilicen los procesos administrativos relativos a las nuevas construcciones de viviendas, aliviando las normativas relativas a la edificación y la aprobación de los proyectos, con el objetivo de recortar el tiempo dedicado a las obras a la mitad. 

    El gobierno, también, ha instado al Partido Popular a posicionarse ante la medida sobre la aplicación del IVA al 100% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o un nuevo tipo impositivo para la inversión de no residentes en vivienda ya que, en su opinión, reduciendo la compra por parte de inversores extranjeros se podría reducir la especulación. 

    Propuestas del Partido Popular

    Por otro lado, el principal partido de la oposición, el Partido Popular, presentó en su Plan de Vivienda una serie de modificaciones de cuatro normativas existentes: la ley del suelo, la ley de vivienda, la ley de jurisdicción contencioso-administrativa y la ley reguladora del contrato de concesión de obras públicas, con el objetivo común de paliar la crisis de vivienda actual y procurar que esta no se convierta en un bien de lujo. 

    Además, el presidente del partido, Alberto Núñez Feijóo, ha anunciado una “hucha hogar” que incluye deducciones fiscales con el fin de ayudar a los jóvenes de hasta 40 años a poder adquirir una vivienda, con la que se pretende incentivar el ahorro de estos aplicando una deducción del 20% en IRPF a las aportaciones que hagan los jóvenes. 

    Otra de las propuestas presentada recientemente dentro del Plan se centra en aliviar los obstáculos que, en su opinión, azotan al mercado inmobiliario, como acelerar los procesos de transformación del suelo, con el fin de obtener suelo finalista y construir vivienda, reduciendo así los plazos a la mitad, o incentivar las promociones en zonas de menor demanda, fuera de las grandes ciudades.

    En este sentido, José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales de Urbanitae, hace un llamamiento a la acción: “Asumiendo que en los próximos 20 años será necesario mucho más suelo dedicado para vivienda, se pueden llevar a cabo medidas que, a corto plazo, puedan aliviar el problema actual”. Por ello, considera de especial interés el cambio de uso a residencial en aquellos suelos calificados por el planteamiento municipal como terciario, de forma que se permita la implantación de viviendas sujetas a un régimen de protección pública en alquiler. 

    Propuestas de Vox 

    Los de Abascal critican al Gobierno y señalan que sus medidas impiden que los jóvenes puedan acceder a una vivienda digna al anteponer sus intereses electorales. Ante ello, el partido propone que se lleven a cabo las reformas y modificaciones legislativas necesarias, en materia de suelo y regulación, para así favorecer y facilitar la creación de nuevas viviendas. Asimismo, buscan crear un entorno fiscal favorable para el alquiler y la compra. Otras medidas, en cambio, buscan favorecer fiscalmente a los inversores nacionales promoviendo modificaciones que permita priorizar a los españoles frente a los extranjeros en el acceso a la vivienda en propiedad.

    Propuestas de Podemos

    El partido morado pone su foco en viviendas turísticas: lo considera un problema grave y plantean prohibir los alojamientos turísticos para contener los precios y garantizar el acceso a una vivienda digna. Además, se une al gobierno en su propuesta de intervenir en el mercado y prohibir la compra de vivienda a fondos extranjeros. 

     “La obsesión por limitar no resuelve el problema. Limitar la rentabilidad desincentiva a las constructoras y a los fondos de inversión inmobiliaria provocando que no se cree la vivienda necesaria. Acortar la rentabilidad de aquellos interesados en invertir cuando no tenemos oferta hace que se agrave la situación”, explica Gómez- Acebo. 

    El experto de Urbanitae también aclara que la subida de los alquileres es una consecuencia clara de la subida de la demanda: “Cuando un arrendatario observa que la demanda en una zona ha aumentado exponencialmente se comprende que eleve el precio de su alquiler. Hasta ahora, se han empleado fórmulas que no responden de forma adecuada a las necesidades actuales”. Y añade que el escenario nada tiene que ver con el vivido en 2008, “la situación es muy diferente a la actual, en aquel entonces se vivió un problema de exceso de vivienda y ahora nos enfrentamos a una situación contraría, más demanda que oferta”.

    Qué dice el BCE sobre la crisis de la vivienda

    Ante este contexto, Luis de Guindos, vicepresidente del Banco Central Europeo, pide una «reconsideración de la normativa de vivienda» en España, llegando a calificar la compleja situación de problemática. En relación con el crecimiento de la economía española explica que el aumento de la población en nuestro territorio ha generado «un retraimiento de la oferta que afecta tanto a la construcción como al alquiler» e insta a que la administración llegue a un acuerdo. 

  • Alquiler temporal o a largo plazo: ¿cuál elegir? 

    Alquiler temporal o a largo plazo: ¿cuál elegir? 

    A lo largo de 2025 se avecinan transformaciones significativas en el ámbito del alquiler, que afectarán muy especialmente a las rentas temporales o de corta duración, así como a los pisos turísticos. Estos cambios prometen redefinir el panorama del mercado inmobiliario, por lo que los propietarios deben permanecer al tanto de las nuevas tendencias y regulaciones que afectarán tanto la rentabilidad como la gestión de sus propiedades. 

    Desde el 2 de enero, España se ha convertido en el primer país europeo en implementar un registro único para los alquileres de corta duración. Sin embargo, la aplicación plena de esta normativa no será efectiva hasta el 1 de julio del próximo año, dando tiempo a empresas y administraciones para adaptarse a los nuevos procedimientos. Un cambio legislativo que surge tras la aprobación, el pasado 23 de diciembre, del Real Decreto en el último Consejo de Ministros, el cual establece la creación de una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Esta plataforma servirá para reunir y compartir información sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, con el fin de asegurar el control adecuado de estos espacios, un segmento que ha crecido muy rápidamente y que afecta tanto a los propietarios como a los inquilinos y turistas.

    No obstante, en el mercado inmobiliario actual este tipo de alquiler convive con el modelo tradicional de larga duración. Ambos tienen ventajas y desventajas dependiendo de las necesidades del propietario, el tipo de inmueble y el perfil de los inquilinos. 

    Alquiler permanente o de vivienda habitual: contrato a largo plazo y estabilidad

    El alquiler permanente o de vivienda habitual es el modelo más tradicional y el más regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se refiere a los contratos de larga duración, generalmente por un plazo de uno a cinco años, y es el tipo de alquiler idóneo para quienes buscan estabilidad y seguridad en los ingresos. Los contratos se prorrogan automáticamente, tras la duración inicial, a menos que alguna de las partes decida no renovarlo. 

    Ventajas:

    • Ingresos estables. Un contrato prolongado asegura una renta mensual constante, reduciendo la posibilidad de que la propiedad quede desocupada por períodos prolongados. Por ello, una de las principales ventajas de esta modalidad es la estabilidad que ofrece al arrendador. Sin embargo, esto también implica que las subidas anuales de alquiler están limitadas, tal como estipula la legislación. Uno de los cambios más significativos en las modificaciones de la Ley de Vivienda es que el IPC deja de ser el principal referente para calcular los incrementos en el alquiler, dando paso a la introducción del nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Vivienda (IRAV). Este baremo establece que los propietarios podrán aumentar el precio de los alquileres hasta un máximo del 2,2 % durante el año 2025. 
    • Menos gestiones. Se reduce la rotación de inquilinos y, por tanto, los procesos de búsqueda y valoración. También se minimizan las tareas de mantenimiento. 
    • Menos desgaste del inmueble. Al tener inquilinos fijos, la vivienda suele sufrir menos deterioro que en el alquiler temporal.

    Desventajas:

    • Menor flexibilidad. Una vez firmado el contrato, el propietario no puede disponer de la vivienda fácilmente.
    • Regulaciones legales. Los contratos permanentes pueden implicar más regulaciones y derechos a favor del inquilino.

    Alquiler temporal: flexibilidad y rentabilidad a corto plazo

    El alquiler temporal suele aplicarse a períodos cortos, desde días hasta meses, siendo una opción popular entre turistas, estudiantes o aquellos que tienen que viajar por trabajo. 

    Ventajas:

    • Mayor rentabilidad. En zonas turísticas o de alta demanda, el alquiler por períodos cortos puede generar más ingresos que un alquiler tradicional.
    • Flexibilidad. El propietario puede disponer del inmueble en determinados períodos o ajustar los precios según la temporada. Este tipo de alquiler es, por tanto, más flexible, permitiendo contratos que van desde 32 días hasta 11 meses. Por debajo de los 32 días se considera alquiler vacacional. 
    • Menor riesgo de impago. Al cobrarse por adelantado, se minimiza el riesgo de morosidad.

    Desventajas:

    • Mayor rotación de inquilinos, lo que implica más gestiones, como limpieza y mantenimiento frecuente. Por otro lado, cada vez que finaliza un contrato, el propietario debe encontrar nuevos arrendatarios, lo que puede implicar periodos vacíos entre contratos. 
    • Ingresos irregulares. La demanda puede fluctuar según la temporada, afectando la estabilidad financiera del propietario.

    El contrato de alquiler temporal también está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En particular, el artículo 3 de esta ley lo clasifica dentro de la categoría de ‘arrendamiento para uso distinto de vivienda’. Esto significa que no se rige por las mismas normas que los alquileres de vivienda habitual, sino por condiciones específicas destinadas a alquileres con un propósito distinto, como son las estancias temporales. En este caso, el propietario tendrá más libertad para negociar los términos del contrato, como el precio de la renta, los plazos y las condiciones, pero siempre dentro de los marcos establecidos por el mercado.

    Comparativa fiscal

    Por otro lado, ambas modalidades tienen implicaciones fiscales importantes para los propietarios. En el caso del alquiler de vivienda habitual, los ingresos deben ser declarados como rendimiento neto en la declaración de la renta. Los propietarios de viviendas en alquiler permanente podrán deducir hasta un 90% de sus ingresos en el Impuesto sobre la Renta, lo que representa un alivio fiscal significativo. En el caso del alquiler temporal, aunque también se debe declarar el rendimiento neto, las deducciones fiscales son más limitadas. 

    Según datos de Idealista, la oferta de alquiler permanente o de larga duración experimentó una disminución del 3% interanual en el cuarto trimestre de 2024. En contraste, los alquileres de temporada aumentaron un 24% en este mismo periodo, representando ya el 14% del total de la oferta de arrendamiento en España. El alquiler permanente ha acumulado, de este modo, tres años y medio de descensos interanuales, situándose actualmente apenas un 5% por encima del mínimo histórico registrado en junio de 2024, un mes en el que la oferta se ve especialmente reducida debido a la estacionalidad del verano.

    Al margen de lo que refleja la comparativa, la elección entre un alquiler temporal y un alquiler habitual dependerá de las necesidades del propietario y del tipo de inmueble. Para aquellos que busquen estabilidad y un ingreso constante, el alquiler habitual será la opción más segura. Además, las ventajas fiscales y la protección que ofrece la Ley de Arrendamientos Urbanos son atractivas tanto para los propietarios como para los inquilinos. 

    Por otro lado, aquellos que prefieran una mayor flexibilidad y la posibilidad de generar mayores ingresos a corto plazo, el alquiler temporal puede ser la opción adecuada. Sin embargo, no hay que olvidar que esta modalidad conlleva un mayor riesgo y una gestión más intensiva. 

  • La transformación urbanística del suelo, nuevo foco de la CNMC para impulsar el acceso a la vivienda

    La transformación urbanística del suelo, nuevo foco de la CNMC para impulsar el acceso a la vivienda

    El mercado inmobiliario en España presenta actualmente un notable desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda, el cual se ha agudizado en los últimos años. Tras décadas marcadas por la burbuja inmobiliaria de 2008 y la posterior crisis, la construcción de obra nueva se ha reducido drásticamente, pasando de niveles de hasta 600.000 viviendas anuales a apenas 90.000, según recoge el informe anual de 2023 del Banco de España. 

    Esta situación ha provocado el aumento sostenido de precios de venta y alquiler, lo que dificulta el acceso a la vivienda, especialmente para los jóvenes y las familias con ingresos moderados. En este contexto, la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia) ha puesto en marcha un estudio para analizar y mejorar la transformación urbanística del suelo, con el objetivo de liberar terreno para la construcción de viviendas y, de ese modo, equilibrar el mercado. La entidad pública, que tiene entre sus funciones promover una competencia efectiva y proteger a los consumidores, subraya que el suelo es un componente esencial que influye en el precio final de las viviendas.

    Propuesta de la CNMC para la transformación urbanística del suelo

    La CNMC propone acelerar los procesos de urbanización del suelo para mejorar el acceso a la vivienda, destacando la necesidad de simplificar la burocracia y modernizar la normativa vigente que, en ocasiones, actúa como barrera para el desarrollo urbanístico. 

    La CNMC explica que la escasez de suelo y las restricciones administrativas elevan el coste de construcción y reducen la oferta de vivienda. Por ello, se plantea que la urbanización del suelo se realice de forma ágil y rápida, manteniendo siempre las garantías necesarias para asegurar la calidad y seguridad de las edificaciones. Además, la entidad invita a actores del sector, desde promotores hasta ciudadanos interesados, a aportar información que enriquezca el diagnóstico, en línea con su compromiso de transparencia y colaboración. 

    En este sentido, Sergio Arana, Managing Director de Real Estate de Urbanitae, destaca la importancia del suelo en este proceso, como “la materia prima esencial para el desarrollo de vivienda de obra nueva. Sin suelo, no se pueden hacer más casas. Y ese suelo ha de ser suelo finalista, es decir, listo para pedir licencia”.

    Contenido y objetivos del estudio

    El estudio de la CNMC se fundamenta en un análisis exhaustivo del marco normativo y de los procedimientos administrativos que actualmente ralentizan la transformación urbanística del suelo. Para ello, se revisarán las normativas a nivel municipal, autonómico y estatal, identificando aquellas disposiciones que resultan innecesariamente restrictivas. La entidad pretende recopilar datos y opiniones de expertos, promotores y ciudadanos, con el objetivo de diagnosticar de forma precisa los obstáculos que impiden una urbanización eficiente. 

    Este enfoque colaborativo permitirá, a partir de la información recogida, formular recomendaciones concretas que puedan facilitar la liberación de suelo y dinamizar el desarrollo de nuevos proyectos residenciales. Así, el principal objetivo del estudio es aumentar la oferta de vivienda en España mediante la identificación y eliminación de barreras que encarecen y ralentizan el proceso de urbanización. La CNMC busca reducir los costes asociados a la transformación del suelo y acortar los plazos de ejecución, lo que permitirá que se libere mayor terreno para proyectos de obra nueva. Al mejorar la eficiencia del desarrollo urbanístico, se favorecerá un entorno de mayor competencia en el sector inmobiliario, beneficiando tanto a los promotores como a los consumidores. Estos objetivos se alinean con el Plan Estratégico 2021-2026 de la CNMC, que prioriza la protección de los consumidores y el impulso de la productividad y eficiencia económica. 

    En cuanto a las medidas regulatorias más efectivas para acelerar la urbanización sin comprometer la calidad y seguridad de los proyectos, Arana señala que “una de ella sería acotar los plazos a la Administración para otorgar las licencias y permisos pertinentes. Además, impulsaría sistemas de cooperación en aquellos ámbitos donde la iniciativa privada (los propietarios de suelos) no tengan la capacidad de impulsar el desarrollo de suelos urbanizables. Hace falta un consenso entre todas las Administraciones para que se fabrique más suelo y más rápido. Y si las Gerencias de Urbanismo están saturadas, la solución es incorporar más personal, como hacemos las empresas privadas. Es una cuestión de voluntad, no hay más”.

    Agilización del desarrollo urbanístico

    Para lograr un desarrollo urbanístico más ágil, la CNMC plantea diversas estrategias integrales. Una de las propuestas es la simplificación de los trámites administrativos, mediante la implementación de sistemas digitales que permitan gestionar electrónicamente permisos y licencias, reduciendo así los tiempos de respuesta. Otra estrategia consiste en la actualización y modernización de la normativa vigente, eliminando disposiciones obsoletas que impiden la rápida conversión del suelo en áreas urbanizadas. La entidad también destaca la importancia de fomentar la colaboración público-privada, lo cual facilitaría el acceso a terrenos urbanizables y potenciaría la inversión en proyectos residenciales. Además, se sugiere aprovechar las nuevas tecnologías, como el uso de big data, inteligencia artificial y realidad aumentada, optimizar la planificación y seguimiento de proyectos, contribuyendo a una transformación del suelo más eficiente y menos costosa.

    Desde la perspectiva del experto de Urbanitae, el reto es «la inseguridad jurídica, en forma de plazos imprevisibles para la aprobación de los proyectos de urbanización y de reparcelación, es la principal barrera. Si se eliminara esta barrera, habría inversión destinada a la transformación de suelo. Además, contemplar sistemas de cooperación (liderados por la Administración) haría que el proceso pudiera ser más ágil aún”, explica.

    Importancia de impulsar la obra nueva

    La construcción de obra nueva es fundamental para contrarrestar el déficit habitacional que aqueja al mercado español, ya que aumentar la producción de viviendas permite no solo responder a la creciente demanda, sino también estabilizar los precios en un entorno marcado de precios altos y la limitada oferta. Este impulso a la obra nueva se convierte en una herramienta esencial para dinamizar el sector inmobiliario y garantizar el acceso a la vivienda, especialmente en zonas donde el coste del suelo y los trámites burocráticos han frenado el desarrollo urbanístico.

    Impulsar la obra nueva mediante iniciativas como Urbanitae no solo favorece el crecimiento de la oferta de viviendas, sino que también contribuye a una transformación integral del sector inmobiliario. Al permitir que tanto inversores particulares como profesionales puedan invertir en proyectos de manera transparente y accesible, se crea un círculo virtuoso que potencia la inversión y dinamiza la construcción.

  • ¿Afecta la sostenibilidad a la demanda de vivienda?

    ¿Afecta la sostenibilidad a la demanda de vivienda?

    En los últimos años, la sostenibilidad en la demanda de vivienda se ha consolidado como un eje fundamental. Sin embargo, más allá de las regulaciones y las normas sobre eficiencia energética de las que hemos hablado en otros artículos recientes, hoy en día emergen nuevas formas de entender la sostenibilidad que están cambiando la forma en que tanto consumidores como desarrolladores inmobiliarios perciben y demandan la vivienda. 

    En este artículo exploramos cómo la sostenibilidad está transformando la demanda de vivienda, no solo a través de la eficiencia energética, sino a través de factores como el bienestar social, la economía circular y los nuevos modelos de vivienda colaborativa.

    El bienestar social como nuevo incentivo para la sostenibilidad

    Durante años, la sostenibilidad en la vivienda ha estado centrada en aspectos como la eficiencia energética, la reducción de emisiones de CO2 y el uso de materiales reciclados. Sin embargo, la sostenibilidad se está ampliando ahora para incluir un concepto más holístico que incorpora el bienestar social y la calidad de vida.

    Según la Organización Mundial de la Salud (OMS), las viviendas no solo deben ser eficientes desde el punto de vista energético, sino también deben favorecer un entorno saludable para sus ocupantes. Esto implica aspectos como el acceso a la luz natural, la ventilación adecuada, el uso de materiales no tóxicos, la calidad del aire interior, e incluso el acceso a zonas verdes y espacios comunitarios.

    En este sentido, se está observando un crecimiento en la demanda de viviendas que promuevan un bienestar integral, que no se limite únicamente al confort físico, sino que también considere la salud mental y la cohesión social. Este enfoque es cada vez más importante en un contexto post-pandemia, donde la vivienda no es solo un espacio para vivir, sino también un lugar que debe ofrecer seguridad, bienestar emocional y en algunos casos, servir como centro de trabajo.

    Vivienda colaborativa: el resurgir de modelos alternativos de convivencia

    Un fenómeno emergente que está ganando fuerza, especialmente en ciudades donde los precios de la vivienda son altos, es el concepto de vivienda colaborativa. Se trata de un modelo donde varias familias o individuos comparten espacios comunes, como cocinas, jardines, salas de estar, pero mantienen viviendas privadas. Este enfoque reduce el consumo de recursos, fomenta la cooperación entre los residentes y optimiza el uso de los recursos materiales.

    Este modelo también tiene un fuerte componente sostenible al reducir la huella ecológica individual, ya que los recursos como el agua, la energía y los materiales de construcción se comparten entre los residentes, lo que disminuye el impacto ambiental. Además, la vivienda colaborativa fomenta la economía circular, promoviendo la reutilización de materiales y productos en lugar de la compra constante de nuevos recursos. Podemos ver esta idea llevada a cabo en el proyecto Urban Campus, un coliving pensado para jóvenes profesionales, amueblado y con todos los gastos y servicios incluidos, desde espacio de trabajo hasta terrazas con barbacoa o un gimnasio.

    El impacto de la tecnología en la demanda de vivienda sostenible

    La tecnología está jugando un papel cada vez más importante en la sostenibilidad de la vivienda, no solo en términos de eficiencia energética, sino también en la gestión de recursos y en la creación de viviendas inteligentes. La integración de tecnologías como los sistemas de automatización, la gestión inteligente de la energía, y las plataformas de monitorización de recursos están transformando cómo los hogares gestionan su consumo energético y sus necesidades de agua, calefacción y electricidad.

    Las viviendas inteligentes permiten a los propietarios gestionar el uso de recursos de manera más eficiente, ajustando la temperatura, la luz y la energía a lo largo del día para minimizar el desperdicio. A esto se suma que, la inteligencia artificial puede predecir y optimizar los patrones de consumo, lo que lleva a una reducción significativa de la huella de carbono de los hogares.

    Este tipo de tecnología verde se está convirtiendo en una demanda cada vez mayor por parte de los consumidores, especialmente en un contexto en el que la conciencia sobre el cambio climático y la sostenibilidad sigue en aumento.

    La sostenibilidad y la demanda de vivienda en un mercado inmobiliario competitivo

    El sector inmobiliario, especialmente en las grandes ciudades, se enfrenta a la creciente demanda de viviendas sostenibles debido a la mayor conciencia sobre el impacto ambiental de la construcción y la vida diaria. Los compradores e inquilinos ahora priorizan viviendas que no solo ofrezcan bajos costes operativos, sino que también sean resilientes al cambio climático y respetuosas con el medio ambiente.

    Sin embargo, este aumento de la demanda también está llevando a los desarrolladores inmobiliarios a buscar formas de adaptar sus proyectos a las nuevas expectativas. Esto está impulsando un cambio en las normas de construcción y la utilización de materiales ecológicos y energía renovable.

    Por otro lado, el mercado de alquiler también ha visto un aumento en la preferencia por viviendas sostenibles, ya que a pesar de los costes y en la medida de lo posible, los inquilinos valoran cada vez más la eficiencia energética y los bajos costes asociados a vivir en un hogar que cumple con los estándares ecológicos.

  • ¡Nuevo proyecto! Invierte en obra nueva en Mijas

    ¡Nuevo proyecto! Invierte en obra nueva en Mijas

    Os presentamos un nuevo proyecto de plusvalías, el primero de 2025 tras el éxito inversor de Varadero y Villa Orquídea. Seguimos en la provincia de Málaga, esta vez para desarrollar más de 200 viviendas. Podréis invertir el próximo viernes 31 de enero a las 12 h (UTC+1). Te contamos todos los detalles del proyecto a continuación. 

    El proyecto Residencial Riviera del Sol consiste en el desarrollo de una promoción de 215 viviendas de obra nueva de dos, tres y cuatro dormitorios en Mijas (Málaga), todas con garaje y trastero. La promoción contará con amplias zonas comunes, que incluirán piscina comunitaria, gimnasio, zona de coworking, club social y áreas ajardinadas. Hablamos de siete bloques y cuatro plantas, sin contar las destinadas a aparcamientos y trasteros. 

    Las viviendas se ubicarán en la calle Granate, en una superficie elevada con vistas al mar. La parcela está en la urbanización Riviera del Sol, a 10 minutos en coche de la Playa de la Cala, a 20 minutos de Marbella y a 30 minutos de Málaga y el aeropuerto.

    El gestor de este proyecto repite con Urbanitae. Grupo Rosmarino ha concluido el proyecto Monterrey Residencial, devuelto en junio de 2024, y está próximo a entregar Residencial Santa Inés, que se devolverá en el primer trimestre de 2025. Este promotor ha entregado ya cerca de 1.000 viviendas desde 2013.

    Coinversión en promoción inmobiliaria

    El proyecto Residencial Riviera del Sol tiene una estrategia de plusvalías, que consiste en una alianza con el promotor para el desarrollo de las 215 viviendas. Las aportaciones de los inversores de Urbanitae totalizarán 5.000.000 de euros, e irán destinadas a la adquisición del solar y a soportar los costes de arranque del proyecto hasta la concesión del préstamo promotor. 

    Grupo Rosmarino cuenta con un contrato privado de compraventa firmado. La licencia de obras se ha solicitado en enero de 2025, con una expectativa de concesión durante el segundo semestre de 2025 o el primer trimestre de 2026, para arrancar los trabajos de ejecución de la obra en el primer semestre de 2026. La comercialización del proyecto no ha arrancado y será liderada por el mismo gestor, que cuenta con gran experiencia en la zona, y con una comercializadora local. 

    El gestor se dedicará a la gestión integral de la promoción y, junto con los coinversores que le acompañan, será inversor del proyecto, con cerca del 61% del capital total de la inversión.

    En este vídeo, el promotor y nuestro director de Real Estate, Sergio Arana, explican las claves del proyecto.

    Rentabilidad ajustada al plazo

    Al tratarse de un proyecto en una fase muy inicial, los retornos contemplados en el plan de negocio son, también, superiores a lo habitual –ajustados al riesgo asumido–. En este proyecto, la principal ventaja está en el precio del activo: la compra del suelo sobre el que se desarrollará la promoción se realiza con un descuento cercano al 35% sobre el valor de tasación.

    En todo caso, el regulador no nos permite adelantar una cifra de rentabilidad estimada. Como en todos los proyectos de plusvalías, puede calcularse a partir de los datos de la ficha del proyecto con la siguiente fórmula:

    (Previsión de ingresos – Estimación de costes) /  Equity total

    El plazo previsto para este proyecto es de 44-48 meses. La compra del suelo y la solicitud de la licencia están comprendidas en el primer trimestre de 2025; el inicio de la comercialización, para el primer o el segundo trimestre de 2025. Las obras deberían empezar en el cuarto trimestre de 2025 o el primero de 2026, y concluirán en el tercer o cuarto trimestre de 2028. Se espera que la entrega de las viviendas y la liquidación del proyecto se produzcan entre el cuarto trimestre de 2028 y el primero de 2029.

    ¿Tienes dudas? El próximo martes, 28 de enero, a las 17 h (UTC+1) celebramos un webinar con el promotor, en el que resolverá las preguntas planteadas sobre el proyecto. Os animamos a participar y a invertir en este nuevo proyecto. Estamos disponibles en contacto@urbanitae.com y por teléfono, en el (+34) 911 23 25 22.

  • Estas son las 12 medidas del Gobierno para mejorar el acceso a la vivienda en España

    Estas son las 12 medidas del Gobierno para mejorar el acceso a la vivienda en España

    El acceso a la vivienda es uno de los grandes retos actuales en España. El mercado inmobiliario se encuentra en una situación de alta tensión debido a una importante falta de vivienda para el actual nivel de demanda, con un nivel de construcción de vivienda nueva que no es capaz de satisfacer la demanda derivada del notable crecimiento de población y hogares que se ha producido en España, particularmente en los últimos tres años.

    Factores como la subida de los costes de construcción, el incremento en los tipos de interés de las hipotecas, la falta de terrenos urbanizables y las dificultades administrativas para desarrollar nuevos proyectos han contribuido a una creciente dificultad para acceder a viviendas a precios asequibles. Además, el mercado del alquiler sigue sufriendo un importante auge de precios, debido al fuerte desequilibrio entre oferta y demanda, especialmente en zonas tensionadas como Madrid o Barcelona.

    El debate no es ajeno a la agenda política, y la vivienda se ha convertido en uno de los temas principales y más discutidos, siendo objeto, por parte de los diferentes partidos, de propuestas para garantizar un acceso más asequible, con un importante foco en la población más joven. Con este contexto, el Gobierno de España, encabezado por Pedro Sánchez, ha presentado un paquete de 12 medidas a través de las que pretenden aliviar la crisis de la vivienda y equilibrar el mercado. En Urbanitae, hemos analizado en detalle cada una de estas iniciativas:

    1. Transferencia de viviendas y suelo a la Empresa Pública de Vivienda

    Esta medida busca aumentar el parque de vivienda pública destinada al alquiler social. Con la cesión de más de 3.300 viviendas y dos millones de metros cuadrados de suelo, se pretende garantizar un acceso más asequible a la vivienda y fomentar la construcción de nuevos inmuebles con fines sociales.

    Sobre esta medida, José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales de Urbanitae, considera “esenciales los mecanismos de colaboración público-privada, dado que los presupuestos públicos, por sí solos, no podrán afrontar el nivel de inversión requerida. El éxito de esa colaboración exigirá que la fijación de precios y costes sea realista, para que el privado apueste por invertir en un entorno de seguridad jurídica y garantía suficiente de recuperación de su inversión”.

    2. Incorporación de viviendas de la Sareb (o banco malo)

    La gestión de 13.000 viviendas, que pasarán inmediatamente a formar parte del parque público, junto con otras 17.000 previstas, tiene como objetivo aumentar significativamente la oferta de alquiler social. Este movimiento busca aprovechar los activos en manos de la Sareb para dar respuesta a la alta demanda de vivienda asequible.

    3. Prioridad en la adquisición de suelo y vivienda

    La empresa pública de vivienda contará con preferencia en la compra de suelo y viviendas, con el objetivo de facilitar una gestión estratégica y ágil para desarrollar proyectos de vivienda destinados al alquiler asequible, promoviendo un uso eficiente de los recursos.

    4. Reforma de la ley del suelo

    Con esta reforma, se busca eliminar trabas administrativas y burocráticas para agilizar la promoción de viviendas. La medida pretende acelerar la construcción de inmuebles nuevos y responder a la creciente demanda, especialmente en las zonas de mayor tensión inmobiliaria. “Hay que recordar la importancia que tiene la diligencia y agilidad en la tramitación de permisos: 12 meses de retraso en la concesión de una licencia incrementan el coste de la vivienda en torno al 5%, porque el comprador del suelo exige un mayor retorno por su capital”, señala Gómez-Acebo.

    5. Lanzamiento de un PERTE para la construcción modular

    Este Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica (PERTE) pretende fomentar la construcción modular e industrializada, una alternativa más rápida y económica a los métodos tradicionales, permitiendo reducir significativamente los tiempos de construcción y los costes asociados. Un PERTE que tienen intención de centralizar en Valencia, con el objetivo de impulsar el tejido económico de las zonas afectadas por la DANA. Como valora Gómez-Acebo, “Es una medida que va en la dirección correcta. El coste de construir vivienda ha aumentado significativamente tras la crisis de las cadenas de suministro, surgida con la guerra de Ucrania; a la fuerte subida en el precio de los materiales, que no se ha revertido, se une una preocupante ausencia de mano de obra en el sector de la construcción, situación que se agravará en el momento que se pongan más viviendas en carga. Por tanto, la construcción modular e industrializada son el camino para construir más rápido y barato, paliando esa creciente ausencia de profesionales y oficios de obra”.

    6. Rehabilitación de viviendas vacías para alquiler asequible

    El objetivo de esta iniciativa es revitalizar el parque de viviendas desocupadas y destinarlas al alquiler asequible durante al menos cinco años. Para ello, se implementarán programas de rehabilitación que mejorarán la calidad de las viviendas mientras se aumenta la oferta disponible.

    7. Exención fiscal del 100% en el IRPF para ciertos alquileres

    Con esta medida, el Gobierno tiene como objetivo incentivar a los propietarios a ofrecer alquileres a precios razonables, alineados con el índice de precios de referencia de la ley de vivienda. Esta exención busca equilibrar el mercado del alquiler y proteger a los inquilinos de precios abusivos.

    8. Limitación a la compra de viviendas por extranjeros no residentes

    Con el fin de frenar lo que el Gobierno considera especulación inmobiliaria, establece restricciones para que los extranjeros no residentes no puedan adquirir inmuebles en determinadas zonas tensionadas, dando prioridad al acceso de los ciudadanos locales.

    En este sentido, José María Gómez-Acebo señala una llamativa desigualdad en el tratamiento fiscal en este ámbito: «La fiscalidad para un comprador extranjero que compra una segunda residencia en España es, en esencia, la misma que para un comprador español de primera residencia, a pesar de tratarse de un bien de primera necesidad».

    9. Blindaje de la vivienda protegida de titularidad pública

    Esta medida quiere asegurar que las viviendas de protección oficial permanezcan en manos públicas y no sean vendidas en el mercado libre, garantizando su disponibilidad como recurso para quienes más lo necesitan a largo plazo.

    10. Consideración de viviendas turísticas como actividad económica sujeta al IVA

    Al calificar el alquiler turístico como una actividad económica sujeta al IVA, el Gobierno busca equilibrar el mercado inmobiliario, incentivando el uso residencial frente al turístico y regulando esta práctica que afecta la disponibilidad de viviendas habituales.

    11. Condicionamiento de beneficios fiscales de las socimis

    Las socimis, entidades clave en el mercado de alquiler, deberán ajustarse a nuevos criterios que las obliguen a promover alquileres asequibles si desean mantener sus ventajas fiscales. Esta medida ha sido recibida por algunos actores del sector como un “castigo” a aquellas socimis centradas en residencial, si bien se admite que el golpe podría haber sido más severo, ya que no afecta a aquellas entidades que se dedican a otros activos como centros de datos, oficinas o logística, que son mayoría. 

    12. Nuevo Plan Estatal de Vivienda

    Previsto para 2026, este plan priorizará a colectivos vulnerables, jóvenes y mayores, ofreciendo ayudas adaptadas a sus necesidades y condiciones. Busca atender los retos estructurales del mercado inmobiliario, fomentando la inclusión y la accesibilidad.

    Estas medidas representan un esfuerzo integral para abordar la crisis de vivienda en España. Sin embargo, según el experto de Urbanitae «se necesita que los mayores esfuerzos se centren en aumentar el parque de viviendas en los principales polos de demanda, dando mayor agilidad administrativa para fabricar suelo de uso residencial, conceder licencias con más agilidad y reducir las trabas al sistema financiero (tanto bancos como alternativo) para que acompañe con recursos económicos la importante cantidad de viviendas que se necesitan construir; y para que los compradores puedan acceder a la compra, otra medida puede ser reducir los impuestos para la compra de la primera vivienda”.

  • Flex living: la tendencia de la vivienda flexible avanza en España

    Flex living: la tendencia de la vivienda flexible avanza en España

    En los últimos años, el flex living ha ganado popularidad en España como solución innovadora ante la crisis de vivienda y la creciente demanda de flexibilidad. Este modelo, que mezcla la flexibilidad de estancias cortas y las necesidades cambiantes de la sociedad actual, responde a las limitaciones del mercado inmobiliario tradicional y está comenzando a jugar un papel clave en las grandes ciudades. En este artículo te contamos lo que implica realmente esta tendencia, cómo está evolucionando en España y las nuevas oportunidades que pueden aparecer para inversores y promotores.

    ¿Qué es el flex living y por qué está en auge?

    El término flex living hace referencia a un conjunto de alternativas residenciales que ofrecen soluciones temporales o flexibles para diferentes tipos de usuarios. Estas incluyen alquileres a corto plazo, residencias para estudiantes, coliving, build-to-rent y otras opciones que combinan los beneficios de la vivienda con la flexibilidad que buscan, sobre todo, los jóvenes profesionales y los nómadas digitales. 

    La reciente expansión del flex living en España se debe a varios factores. Uno de los más destacados es el aumento del coste de la vivienda, especialmente en los grandes centros urbanos, donde la compra de una propiedad o incluso el alquiler a largo plazo se han convertido en algo inaccesible para muchos. Además, a esto se suma que la pandemia, aceleró una tendencia al teletrabajo que ya se venía normalizando en algunos sectores y que se terminó de formalizar durante los años siguientes.

    El reto de la financiación y el rol de la banca alternativa

    Una de las barreras que ha enfrentado el flex living en España es el acceso a financiación tradicional. Puesto que este modelo es relativamente nuevo, los bancos comerciales han sido cautelosos al evaluarlo, exigiendo métricas y un track record que aún está en desarrollo. Según un reciente informe de Colliers, la financiación alternativa ha sido la principal fuente de apoyo para estos proyectos emergentes. Actualmente, representa alrededor del 10% del mercado inmobiliario español.

    La consolidación de la financiación alternativa ha permitido a promotores acceder a mayores niveles de apalancamiento, aunque con un coste financiero más alto, cercano al doble dígito en algunos casos. Sin embargo, debido a las rentabilidades que pueden superar el 15% en estos proyectos, muchos inversores están optando por asumir estos costes. A medida que el flex living continúa ganando terreno, se espera que el mercado proporcione las métricas necesarias para que la banca tradicional pueda ofrecer una financiación más estructurada y a menor coste. 

    Un ejemplo de la apuesta por este modelo de negocio es Oceánika, un proyecto promovido por Urbanitae en Torremolinos (Málaga). Ubicado en una zona de alta demanda, esta promoción convirtió un antiguo hotel en un flex living, es decir, en este caso, un complejo de 180 habitaciones con una zona comercial y múltiples comodidades. El fin de este proyecto, financiado por Urbanitae, es atraer tanto a nómadas digitales como a jóvenes profesionales que buscan una alternativa moderna a los alquileres tradicionales. Esta iniciativa no solo refleja la capacidad de innovación en el sector sino también el atractivo que representa para los inversores. 

    Perspectivas y desafíos de la vivienda flexible

    Si bien las perspectivas para el flex living son optimistas, el sector aún enfrenta varios desafíos. El acceso a financiación es uno de los más relevantes, sin embargo, a medida que los proyectos que se están llevando a cabo demuestren su viabilidad comercial, se espera que las entidades bancarias flexibilicen sus requisitos y aumenten el acceso a créditos con costes más bajos y un apalancamiento más atractivo. 

    Además, la falta de una regulación específica para el flex living se ha convertido también en una barrera, sobre todo en lo que respecta a su desarrollo en terrenos terciarios. La incertidumbre jurídica ha sido un desafío para muchos promotores que intentan adaptar espacios no residenciales a este modelo. 

    No obstante, a pesar de estas cuestiones, cabe mencionar que Madrid ha acumulado gran parte de la oferta con más de 6.000 camas en stock y cerca de 16.000 en proyecto. Por otro lado, Barcelona cuenta con 2.200 plazas y en los próximos años se prevé la incorporación de 2.6000 nuevas camas. Otro de los núcleos urbanos con mayor oferta son Valencia, Guipúzcoa, Málaga y Vizcaya. 

    En definitiva, el flex living ha emergido como una respuesta innovadora y versátil frente a la crisis de vivienda en España. A pesar de los desafíos de financiación y regulación, su crecimiento parece que se está haciendo evidente poco a poco, impulsado por la demanda de soluciones habitacionales flexibles y asequibles.

    Proyectos como Oceánika, son ejemplos de cómo este modelo puede ofrecer rendimientos atractivos para los inversores, mientras satisface las necesidades de una nueva generación de residentes urbanos. En un futuro cercano, es probable que veamos una mayor consolidación de esta nueva forma de vivienda, con una oferta financiera más estructurada y una normativa más clara que facilite su expansión.

  • Vivienda en 2025: entre la demanda creciente y la bajada de tipos

    Vivienda en 2025: entre la demanda creciente y la bajada de tipos

    Las previsiones para la inversión inmobiliaria en 2025 seguirán una trayectoria de crecimiento sólido, con un incremento que podría llevar el mercado global a superar el billón de dólares, tal y como apunta un análisis de la consultora Savills. 

    En lo que respecta a toda Europa, según un reciente informe realizado conjuntamente por PwC y Urban Land Institute (ULI), la inversión inmobiliaria se orientará hacia sectores estratégicos con altas expectativas de crecimiento, como los centros de datos o activos relacionados con la sostenibilidad. Estos segmentos destacan por su resiliencia frente a las disrupciones económicas y por alinearse con la transición hacia una economía más verde y digitalizada. Y, aunque las condiciones de financiación y los altos costes siguen siendo retos importantes, los inversores buscarán también oportunidades en áreas como la logística, residencias para mayores y estudiantes, y activos asociados a la innovación tecnológica. Ciudades como Madrid ganan atractivo, consolidándose como destinos clave para el capital internacional. 

    España: la vivienda uno de los sectores más dinámicos

    En España, por su parte, el arranque del nuevo año enfrenta grandes retos y la vivienda seguirá siendo uno de los sectores más dinámicos. Tanto el mercado de compraventa como el de alquiler seguirán marcados por una combinación de demanda persistente y oferta insuficiente, que afectará al acceso a la vivienda y continuará impulsando los costes al alza.

    La reciente disminución de los tipos de interés y una mayor competitividad en el mercado hipotecario representan una gran oportunidad para compradores e inversores. El Banco Central Europeo ha iniciado un ciclo de reducciones que continuará en 2025, con proyecciones que sitúan el tipo en torno al 3%. Esta bajada aliviará la carga financiera de las hipotecas y mejorará las condiciones para la compra de residencial, especialmente para los inversores y los compradores de primera vivienda. No obstante, aunque la reducción es favorable, el esfuerzo financiero de las familias sigue creciendo, superando en muchos casos el límite recomendado del 33% de los ingresos para el pago de hipotecas, según apuntan desde Idealista.

    Crecimiento sostenido en la compraventa

    El Informe Forcadell-UB 2024 augura un 2025 dinámico para el mercado residencial español. Según este análisis, junto a la bajada de tipos de interés, factores como la mejora de la economía y la estabilidad laboral contribuirán a que se registren alrededor de 825.000 operaciones de compraventa, acercándose al récord histórico de 2007. Además, se prevé un aumento en los precios del 15% para viviendas de segunda mano y del 10% en obra nueva. Con una economía que crecerá más del 2,5% y una inflación en torno al 2%, el sector se beneficiará de un entorno macroeconómico favorable. Sin embargo, la prudencia de los bancos ayudará a evitar los excesos que llevaron a la burbuja inmobiliaria de 2008.

    El perfil predominante de los compradores será el de personas de clase media-baja, menores de 45 años y con capacidad de ahorro suficiente para afrontar las hipotecas, consolidando una base estable para el crecimiento del sector.

    Escasez de oferta en áreas clave

    Si bien, las grandes ciudades y las zonas turísticas seguirán enfrentando una falta de oferta de viviendas, lo que mantendrá la presión sobre los precios. Este desajuste entre oferta y demanda representa una oportunidad para los promotores interesados en desarrollar proyectos de obra nueva y rehabilitación. En este sentido, se espera que la superficie visada para obra nueva continúe creciendo en 2025, siguiendo la línea positiva de 2024, que ya marcó los mejores datos del último lustro, tal y como apunta Culmia.

    Oportunidades en mercados secundarios

    Mientras las grandes ciudades continuarán liderando el mercado, las zonas rurales, las áreas costeras y el extrarradio de las urbes ganan cada vez más atractivo. Estas localizaciones ofrecen propiedades con precios más accesibles y un alto potencial de revalorización, como señala un análisis reciente de Fotocasa Research. 

    Inversión extranjera en aumento

    Por otra parte, el interés de los inversores internacionales sigue creciendo, especialmente en propiedades de lujo y ubicaciones exclusivas. España se ha consolidado como un destino atractivo gracias a su estabilidad económica, calidad de vida y oportunidades de rentabilidad, ofreciendo un mercado que combina revalorización y altos rendimientos en alquiler.

    Viviendas sostenibles y energéticamente eficientes

    La sostenibilidad, al igual que ocurre en el ámbito internacional, será también una prioridad creciente en el mercado inmobiliario español. Promotoras como Aedas Homes, Neinor y Kronos Homes están abanderando este cambio, enfocando sus promociones en propuestas sostenibles y energéticamente eficientes, al tiempo que reportan sólidas cifras de ventas y perspectivas favorables para los próximos años.

  • Signos positivos de recuperación en el mercado inmobiliario catalán

    Signos positivos de recuperación en el mercado inmobiliario catalán

    El sector inmobiliario en Cataluña ha experimentado una notable evolución en 2024, marcada por un aumento en los precios y la diversificación hacia nuevos segmentos de inversión. Cataluña –y, en particular, Barcelona– continúa siendo una de las regiones más atractivas de España para la inversión inmobiliaria, gracias a su posición estratégica, infraestructura avanzada y un mercado que, pese a los desafíos recientes, ha demostrado resiliencia y una apreciable capacidad de recuperación.

    Durante este año, la coyuntura económica y el interés por sectores específicos, como el hotelero, las oficinas y el residencial, han favorecido un aumento en los precios medios y han consolidado a la comunidad como foco de interés para inversores nacionales e internacionales.

    Así, los principales indicadores muestran signos de recuperación en la inversión inmobiliaria de la región, con la capital al frente, que, según datos de CBRE, acaparó 1.500 millones de euros entre enero y septiembre. Xavier Güell, Head of CBRE Barcelona, asegura que “el hotelero ha alcanzado un récord de visitantes en Barcelona y el living continúa dominado por la falta de oferta para satisfacer a una demanda creciente. En oficinas, la recuperación de la contratación se ha empezado a trasladar, aunque aún de manera tímida, en la inversión”.

    Desigual comportamiento por activos

    El sector hotelero se convierte en el principal asset class con 426 millones de euros, por delante de living y oficinas. Además, Barcelona es el destino preferido de la inversión hotelera, con un 25% del total nacional. Entre las operaciones más destacadas encontramos la venta del Hotel Mandarin, el Hotel Dolce Sitges y el Hotel Sofia Barcelona.

    El sector living se perfila como la segunda tipología de activos que más inversión atrae, con 377 millones de euros, lo que representa un aumento del 29% respecto al año anterior. El auge de las residencias de estudiantes, que registraron un volumen de 276 millones de euros (más del doble del total de 2023) ha sido decisivo en este crecimiento. Sin embargo, otros segmentos como BTR y el flex living perfilan caídas en comparación con 2023.

    En línea con la tendencia nacional, el sector de oficinas se recupera para consolidarse como el tercero con mayor volumen de inversión, alcanzando los 357 millones de euros, un aumento 44% más que el año precedente. 

    Según los datos de CBRE, el retail se queda atrás y anota un volumen de 90 millones de euros, superando los 76 millones de todo el año pasado. Le sigue el sector industrial y logístico, con 80 millones de euros, y muy atrás de los 199 millones de euros del mismo periodo de 2023.

    El precio de la vivienda en Cataluña

    Los precios de la vivienda están en el debate social y político desde hace tiempo, con particular incidencia en algunas capitales como Barcelona. En el caso de Cataluña, la escasez de oferta en áreas clave y la alta demanda de alquileres son dos factores que están influyendo de forma determinante en el contexto actual:

    • Venta: Según Idealista, a fecha de octubre de 2024, el precio medio de la compraventa de vivienda se situaba en 2.443 euros/m2, lo que supone un crecimiento del 4,9% anual. Estas cifras se encuentran por debajo de los máximos históricos de 2007 (8,8%) y de la actual media nacional (9,6%). Barcelona lidera los precios con 2.749 euros/m2 (+3,9% anual), seguida de Girona con 2.432 euros/m2 (+7,8%), destacando por su dinamismo. En las zonas más asequibles, Lleida y Tarragona muestran incrementos anuales significativos (+8% y +7%, respectivamente).
    • Alquiler: Por su parte, el precio medio del alquiler en Cataluña alcanzó los 17,8 euros por metro cuadrado, marcando cifras récord con un incremento anual del 10,8%. Con una fuerte demanda, Barcelona se posiciona a la cabeza con 19,8 euros/m2 (+13,4% anual), mientras que Girona (13 euros/m2) muestra caídas trimestrales (-5%). En las zonas más económicas, Lleida (9,3 euros/m2) y Tarragona (9,4 euros/m2) registran incrementos anuales del 7,2% y del 6,8%, respectivamente.
  • Cómo invertir en inmobiliario con el modelo del triple alquiler

    Cómo invertir en inmobiliario con el modelo del triple alquiler

    La inversión inmobiliaria es una de las fórmulas más antiguas de obtener rentabilidad, sin embargo, su capacidad de innovación y búsqueda de nuevos formatos parece inagotable. A la compra de activos para su posterior venta o alquiler se han sumado otras alternativas como la nuda propiedad, la financiación participativa a través del crowdfunding y el crowdlending o el conocido house flipping, entre muchas otras.

    Una de las últimas tendencias en este sentido es el triple alquiler, un sistema que se sustenta en tres operaciones simultáneas, generando a su vez tres flujos económicos diferentes, y que está al alcance de cualquier propietario de vivienda.

    ¿Cómo se lleva a cabo el proceso?

    El triple alquiler consiste en tres pasos que usualmente habrá que dar en este orden:

    1. Alquiler de una nueva vivienda: El propietario de una vivienda alquila otra que se adapte específicamente a lo que realmente necesita, ya sea en términos de espacio o de coste, o ambos al mismo tiempo.
    2. Alquiler de la vivienda habitual: En paralelo este propietario pone el alquiler su vivienda habitual, lo que proporciona un ingreso mensual.
    3. Compra de una tercera propiedad para alquilar: En paralelo a las dos operaciones anteriores, el propietario adquiere una tercera vivienda que también destina al mercado del alquiler, y con ella se genera el tercer flujo dinerario.

    Factores que favorecen el éxito del triple alquiler en España

    Partiendo de un solo inmueble, en este caso residencial, el inversor lleva a cabo una estrategia de rentabilidad que se ve favorecida por las especiales características del mercado inmobiliario español:

    1. Alta demanda de vivienda en alquiler: Un análisis de Fotocasa Research alerta del desequilibrio entre oferta y demanda. Mientras esta se sitúa en el 77%, solo un 19% de propietarios ofrecen sus viviendas para alquilar. La presión del alquiler se traduce en los precios, especialmente altos en zonas como Baleares (1.602 euros), Barcelona (1.598 euros) y Madrid (1.497 euros). Pero otras seis provincias superan la barrera de los 1.000 euros: Vizcaya (1.421 euros), Guipúzcoa (1.224 euros), Málaga (1.189 euros), Las Palmas (1.075 euros), Valencia (1.039 euros) y Santa Cruz de Tenerife (1.037 euros). Sin embargo, los altos costes no desaniman la demanda. Un informe del Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos calcula que por cada vivienda que sale al mercado del alquiler 115 personas se muestran interesadas en un plazo de diez días.
    2. Atractiva rentabilidad: La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler en España puede ser muy interesante. Según Idealista, durante el tercer trimestre se situó en el 7,2%, un punto porcentual por encima en comparación con el tercer trimestre del año anterior. Fotocasa estima que el alquiler de una vivienda media, de unos 80 metros cuadrados, ofrecía en septiembre una rentabilidad media del 6,1%. No obstante, señala que en la opción de alquiler por habitaciones esta cifra se incrementa hasta el 9,3%. 
    3. Condiciones favorables de financiación: El Banco Central Europeo (BCE) ha llevado a cabo en los últimos meses una progresiva bajada de tipos hasta situarse la tasa de depósito en el 3,25%. A ello se añade que el euríbor, índice que marca el precio de las hipotecas variables, registra mínimos anuales. Además, se distancia considerablemente de los tipos oficiales con un diferencial a la baja que, aunque fluctúa, se encuentra en torno al 2,5% en los últimos días. Las previsiones del BCE apuntan a un nuevo descenso de 0,25 puntos en los tipos, y marcan un escenario más favorable para los compradores de viviendas.

    De esta forma, la combinación del flujo de ingresos y gastos que se genera con la fórmula del triple alquiler puede ser una opción de inversión conservadora y diversificada. Los inversores no sólo no pierden su activo en propiedad, sino que suman uno nuevo; y al mismo tiempo, generan unos ingresos que hacen viable la operación.

  • “Estos son los puntos emergentes en el inmobiliario de lujo”

    “Estos son los puntos emergentes en el inmobiliario de lujo”

    En la última década, el mercado inmobiliario de lujo en España ha demostrado una gran fortaleza a pesar de las fluctuaciones económicas y los cambios en las preferencias de los compradores. Entre 2014 y 2019, la inversión en propiedades premium aumentó significativamente, impulsada por la estabilidad económica y el interés de inversores extranjeros.

    El impacto de la pandemia por coronavirus en 2020 supuso un importante desafío. Sin embargo, según el Instituto de Valoraciones, la demanda de viviendas de lujo se mantuvo sólida. Esto se debe especialmente por parte de compradores internacionales que buscaban propiedades con espacios exteriores y ubicaciones privilegiadas. A partir de 2022, el mercado experimentó una reactivación significativa, con una creciente demanda de propiedades sostenibles y eficientes energéticamente.

    En la actualidad, los datos confirman que el residencial premium mantiene una buena salud. Según Tecnitasa, los precios medios de las viviendas de lujo (más de 3 millones de euros) han experimentado un aumento interanual de un 4,53% en el año 2024 en toda España. Alicante (9,6%), Barcelona (7,73%) y Madrid (7,48%) son las provincias que han registrado las mayores tasas de crecimiento.

    Tendencias en la demanda

    Históricamente, el inmobiliario de lujo se ha concentrado en ciudades como Madrid, y Barcelona, y regiones como la Costa del Sol y las Islas Baleares. Pero en los últimos años, nuevas localizaciones emergen como destinos atractivos para compradores de alto poder adquisitivo. Por un lado, se observa una cada vez mayor descentralización, debido al desequilibrio entre la oferta y la demanda en áreas tradicionales. Una tendencia que afecta a las grandes capitales como Madrid y Barcelona y a los destinos vacacionales, y que se traduce en la búsqueda de nuevas ubicaciones. 

    • Entornos urbanos y ciudades secundarias: muchos compradores valoran el potencial de este tipo de localizaciones donde disponen de una mejor relación calidad-precio, espacios más amplios y opciones de personalización. Buen ejemplo de ello es el desplazamiento de compradores en Madrid desde el barrio Salamanca a enclaves dentro del barrio de Justicia. También se da el caso en Baleares, donde el lujo se extiende por la mayoría de las islas. 
    • Zonas costeras emergentes: más allá de Baleares y Marbella, la creciente demanda está también impulsando el segmento lujo en otras zonas como la provincia de Alicante. Poblaciones como Altea, Jávea, Teulada-Moraira, Benissa y Calpe reflejan un aumento en la demanda de propiedades de lujo. Y dado el poco margen de crecimiento en las áreas próximas a la playa, el lujo se ha trasladado a zonas de montaña, con desarrollos en plena naturaleza y vistas panorámicas al mar. 
    • Desarrollo rural: este fenómeno no solo responde a la saturación de áreas con mayor densidad poblacional, sino que refleja el cambio que se está produciendo en las preferencias de los compradores. Masías y fincas rústicas ganan enteros entre los que además de exclusividad, buscan privacidad sin renunciar a los más altos estándares de lujo. Así se observa en las localizaciones más rurales de Mallorca, donde Alaró, Santa Maria del Camí, Santanyí y el eje Bunyola-Marratxí se sitúan en el punto de mira. 

    Diversidad del perfil comprador

    Tecnitasa identifica dos perfiles prevalentes entre los inversores del residencial de lujo. Por un lado, señala a un grupo “senior”, integrado por individuos o parejas por encima de los 50 años, en una etapa profesional avanzada o ya retirados. Priorizan la calidad, exclusividad y la seguridad y destinan el inmueble para uso familiar. Por otro, apunta a un colectivo, de entre 30 y 40 años, formado por profesionales más jóvenes que ocupan posiciones destacadas y emprendedores. Sus preferencias se decantan por diseños modernos, en los que la tecnología y la sostenibilidad está muy presente. Por último, el peso de los inversores extranjeros en este mercado es, asimismo, muy relevante. Mientras los compradores latinoamericanos toman posiciones en Madrid, en otras zonas como Marbella los británicos siguen siendo los compradores por excelencia, con un 16% del total de las transacciones. Le siguen suecos y holandeses, con un 12% y 8%, respectivamente, y se suman los belgas, franceses y alemanes. En Barcelona, británicos y franceses han sido tradicionalmente los principales inversores extranjeros. Sin embargo, en los últimos años se ha observado una mayor diversidad de nacionalidades. Entre ellas se incluyen estadounidenses, alemanes y neerlandeses interesados en adquirir propiedades de alto standing.

  • Garaje, vivienda, local u oficina, ¿qué activo elegir según tu perfil inversor? 

    Garaje, vivienda, local u oficina, ¿qué activo elegir según tu perfil inversor? 

    El interés de los españoles por la inversión inmobiliaria se mantiene muy alto, incluso en un momento en el que mercado financiero ofrece una amplia gama de productos de inversión. Este apego por el ladrillo no es casualidad; tradicionalmente, la propiedad ha sido vista en España no solo como una forma de proteger los ahorros, también como una herramienta clave para generar a largo plazo.

    Para muchas familias, la adquisición de una vivienda sigue siendo un objetivo central, pero no es la única opción. Aquellos que desean diversificar y maximizar sus ingresos a través del sector inmobiliario pueden explorar otros activos, como garajes, locales comerciales y oficinas, entre otros. No obstante, su rentabilidad varía considerablemente en función de la tipología y de la localización. 

    Los últimos datos publicados por Idealista sobre el rendimiento que ofrecen estos cuatro activos inmobiliarios pueden ser una referencia útil a la hora de elegir en qué invertir. La decisión dependerá de muchos factores; la rentabilidad y la ubicación son muy importantes, pero también lo es nuestro perfil inversor. 

    Garajes: gestión sencilla e ingresos constantes

    Los inversores menos atrevidos, que buscan pocas complicaciones y una fuente de ingresos periódica, aunque no sea la más atractiva, encuentran su activo ideal en los garajes. Aunque Idealista los señala como “el producto menos rentable en muchas capitales”, ciudades como Ávila (8,7%), Murcia (8,7%) y Castellón (8%) ofrecen rendimientos por encima de la media nacional, que se sitúa en el 6%. En capitales como Salamanca, Granada o Palencia la rentabilidad se queda en el entorno del 3%. 

    Vivienda: visión a largo plazo

    Para aquellos inversores con estabilidad económica y/o acceso a la financiación, y enfoque en el retorno a largo plazo, la vivienda destinada al alquiler es una buena alternativa. Con un 7,2% de rentabilidad media, los datos de Idealista muestran a ciudades pequeñas como Murcia (8,1%), seguida de Lleida (7,6%) y Huelva (7,4%), en los primeros puestos del ranking de la rentabilidad. En grandes urbes como Barcelona o Madrid, la tasa desciende hasta el 5,9% y 5,2%, respectivamente. 

    Locales comerciales: diversificar asumiendo riesgos

    Diversificar la cartera sin miedo a asumir riesgos asociados a la rotación de inquilinos y las fluctuaciones del mercado minorista. Este es el planteamiento de los inversores que se decantan por los locales comerciales para depositar sus ahorros y obtener de ellos rédito. En este caso la rentabilidad aumenta hasta el 9,7%, según Idealista, pero supera los dos dígitos en muchas ciudades. Es el ejemplo de Murcia (11,7%), Girona (11,3%), y Oviedo, Ávila y Zaragoza (10,9% en los tres casos). 

    Oficinas: inversores institucionales y con experiencia

    En el top de la rentabilidad se encuentran las oficinas (11,7%), un activo que triunfa entre los inversores institucionales o aquellos con cierta experiencia en este campo, dado que requieren una gestión más compleja y están sujetas a las fluctuaciones de los ciclos económicos.

    Sevilla (14,2%), Vitoria (10,2%) y Almería (9,6%) encabezan la lista de mayor rentabilidad que ofrece Idealista. Por debajo de la media se encuentran algunos de los entornos económicos más dinámicos laboralmente, como Barcelona (8%) y Madrid (7,4%). 

    Claves para el futuro

    Además de la evolución de los tipos de interés, los cambios en los modelos de consumo, la sostenibilidad y la movilidad son factores que influirán en la rentabilidad futura de los activos inmobiliarios. Estos seguirán ofreciendo oportunidades, pero los rendimientos más atractivos los obtendrán aquellos que mejor se adapten a esa transformación. 

    La demanda de plazas de garaje seguirá siendo estable en zonas urbanas densamente pobladas y con dificultades de aparcamiento, especialmente en ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga. Sin embargo, la expansión de las zonas de bajas emisiones y las restricciones al tráfico en los centros urbanos puede reducir la demanda en estas áreas, redirigiéndola hacia zonas periféricas.

    La falta de vivienda de obra nueva y las dificultades de acceso a la compra continuarán alimentando la demanda de alquiler, especialmente en ciudades grandes y áreas metropolitanas. La regulación y limitación de los precios también intervendrá en la configuración final del mercado. 

    El mercado de oficinas continúa su reordenación, con una menor presencia del teletrabajo y un regreso a la presencialidad y a modelos híbridos, lo que ha llevado a muchas empresas a replantearse sus necesidades de espacio. También se extienden cada vez más los modelos de coworking y oficinas flexibles, siendo este último un aspecto clave junto con la eficiencia energética. El comercio minorista se mantiene como un superviviente, tras hacer frente a los efectos del ecommerce y la pandemia. Los modelos híbridos (comercio electrónico y tiendas físicas) serán tendencia y ello influirá en la demanda de locales, con características que permitan ofrecer experiencias más allá de las meras transacciones.

  • Banco de España y vivienda: qué hay que hacer

    Banco de España y vivienda: qué hay que hacer

    La situación actual del mercado de la vivienda en España se presenta como un gran desafío en un futuro cercano. Tras la crisis del sector inmobiliario de 2008, la producción de vivienda nueva ha ido recuperándose poco a poco. Sin embargo, los niveles actuales son aún mucho más modestos que en otras épocas de expansión. Este escenario ha provocado una serie de problemas, el principal es un déficit de vivienda, especialmente en las grandes ciudades y en zonas turísticas, que ha derivado en un aumento de precios incontrolado. 

    El informe del Banco de España destaca que, a diferencia del pasado, el tamaño del mercado inmobiliario no está sobredimensionado en comparación con otras economías avanzadas. La prudencia adoptada por las entidades bancarias en la concesión de créditos ha sido un factor positivo. Aseguran que la expansión del mercado de la vivienda se realice de manera controlada y sin generar riesgos significativos para la estabilidad financiera. Además, destaca que el problema de la vivienda no se limita a la escasez de oferta, sino que también incluye factores como la calidad, la accesibilidad y la sostenibilidad, que son cruciales para abordar las necesidades de la población. 

    La escasez de vivienda y sus consecuencias

    España enfrenta un problema estructural de escasez de vivienda. Aunque la demanda de viviendas sigue siendo elevada, la creación de nuevos hogares ha mostrado una desaceleración significativa. Según las estimaciones del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el primer trimestre de este año, se crearon 55.000 hogares, con una proyección total de 360.000 para todo el año. Este resultado sugiere que el déficit de vivienda y una falta de actuación frente a los inconvenientes.

    Por otro lado, el Banco de España advierte que la demanda de vivienda ha aumentado, impulsada en parte por flujos migratorios significativos. Desde 2022, aproximadamente 1.5 millones de nuevos residentes han llegado al país, pasando del 9,5% de 2015 hasta el 13,6% en el segundo trimestre de 2024.  

    En este sentido, el informe señala que Madrid y Barcelona concentran un tercio del déficit acumulado de vivienda, junto con Valencia, Alicante y Málaga, dónde el crecimiento demográfico ha generado una presión adicional sobre el mercado. Teniendo esto en cuenta, es evidente que, a pesar de la desaceleración en la formación de vivienda, no cesa la necesidad de vivienda en las grandes ciudades. 

    Posibles medidas para mitigar el déficit de vivienda

    Ante este contexto, el Banco de España sugiere varias medidas que podrían ayudar a aliviar la situación del mercado de la vivienda. En primer lugar, se propone una evaluación más detallada de las políticas de vivienda ya implementadas, con el fin de entender su efectividad. Esto incluiría mejorar las estadísticas sobre los precios inmobiliarios y facilitar el acceso a microdatos a investigadores especializados. Una evaluación rigurosa permitiría ajustar las políticas de manera más eficiente. 

    Además, se destaca la necesidad de una mayor coordinación entre las distintas Administraciones Públicas (AAPP). Las competencias sobre el mercado de la vivienda están altamente descentralizadas, lo que dificulta la implementación de políticas coherentes y efectivas. La coordinación entre AAPP podría facilitar un enfoque más integrado y metropolitano en la política de vivienda, considerando también el equilibrio territorial.

    En este sentido, se fomenta la colaboración entre el sector público y el privado para hacer frente a la magnitud del desafío habitacional. Iniciativas que promuevan la inversión privada en proyectos de vivienda pública pueden facilitar la creación de un stock de viviendas más accesible. Este enfoque colaborativo no sólo aumentará la oferta de vivienda, sino que también puede contribuir a revitalizar áreas urbanas y crear empleo en el sector de la construcción.

    Se propone, por otro lado, un impulso de la oferta de alquiler social en España, que es muy inferior a la de otros países europeos. Para ello, sería necesario establecer un plan a largo plazo que contemple la creación de alrededor de 1.5 millones de viviendas en alquiler social. Esto representaría un esfuerzo considerable, pero podría ser clave para satisfacer la demanda y mejorar las condiciones de acceso a la vivienda.

    El Banco de España ha identificado una serie de desafíos en el mercado de la vivienda que requieren atención urgente. La escasez de vivienda, junto con una creciente demanda impulsada por flujos migratorios, pone de manifiesto la necesidad de establecer cambios y de llevar a cabo soluciones ante un problema evidente.

    Conclusión

    En definitiva, el mercado de la vivienda en España enfrenta desafíos importantes que requieren una atención inmediata y una respuesta coordinada. La escasez de vivienda y el aumento del precio del alquiler son problemas estructurales que deben ser abordados con medidas efectivas y sostenibles. La evaluación de políticas existentes, la coordinación entre administraciones, el impulso del alquiler social y la colaboración entre el sector público y el privado podrían ser medidas que ayuden a mitigar este déficit de vivienda y mejorar el acceso progresivamente.

  • El impacto de la sostenibilidad en el valor de los activos inmobiliarios

    El impacto de la sostenibilidad en el valor de los activos inmobiliarios

    La sostenibilidad ha dejado de ser una tendencia pasajera para convertirse en un factor determinante en la industria inmobiliaria. Las preocupaciones medioambientales, junto con normativas cada vez más estrictas, han transformado el enfoque hacia la construcción y el mantenimiento de los edificios. 

    Con todo ello, las propiedades sostenibles han demostrado generar rendimientos económicos más altos y ofrecer ventajas competitivas en un mercado cada vez más exigente. Los inversores y promotores que apuestan por la sostenibilidad no solo están contribuyendo a la reducción de la huella de carbono, sino que también pueden estar maximizando el valor de sus activos. 

    Aumento del valor de alquiler y venta de viviendas sostenibles

    En términos de alquileres, los inmuebles con certificaciones medioambientales pueden lograr un precio de venta hasta un 7% superior respecto a los edificios convencionales. Además, la demanda por espacios sostenibles ha incrementado notablemente, en comparación con las propiedades tradicionales. Este aumento en la demanda, responde a una creciente conciencia ambiental y al deseo de empresas e inquilinos por operar en espacios que reflejan sus compromisos de sostenibilidad.

    La sostenibilidad no solo tiene impacto en las cifras de ocupación, sino también en el valor financiero directo de los activos. Los edificios que cumplen con estándares de sostenibilidad permiten a los propietarios aumentar los precios del alquiler y además incrementan el valor de venta. 

    Este cambio se debe, en primer lugar, a que los edificios sostenibles suelen tener costes operativos más bajos lo que hace que los inquilinos y propietarios puedan ahorrar en aspectos como el consumo de energía o agua. Además, los inversores institucionales están cada vez más enfocados en incluir activos sostenibles dentro de sus carteras, lo que impulsa la demanda y en consecuencia, eleva los precios. Estas certificaciones se perciben no sólo como una garantía de eficiencia, sino también una inversión en el futuro, dado que la regulación ambiental seguirá siendo una tendencia a largo plazo. 

    Impacto positivo en la ocupación y la demanda

    Otro dato revelador es el impacto de la sostenibilidad en las tasas de ocupación. «Los edificios sostenibles obtienen una mayor tasa de ocupación, perciben rentas de alquiler más elevadas y son más atractivos para posibles compradores”, como recuerda Javier Torralba, managing director de BREEAM España. Esta mayor ocupación responde al creciente interés de las empresas por mejorar su perfil de sostenibilidad. Grandes compañías y corporaciones globales, cada vez más comprometidas con la responsabilidad social, buscan oficinas y espacios que reflejen su compromiso con la reducción de emisiones y el uso eficiente de los recursos. Este factor no solo beneficia a los propietarios, que ven reducidos los tiempos de vacancia, sino que también ofrece a los inquilinos un entorno de trabajo que atrae talento y refuerza su imagen corporativa. 

    Además, las nuevas generaciones de consumidores, cada vez más conscientes de la crisis climática, también están influyendo en la demanda de espacios residenciales sostenibles. Los jóvenes prefieren alquilar o comprar viviendas que minimicen su impacto medioambiental, lo que genera una demanda sostenible por activos inmobiliarios que cumplen con estos estándares. 

    Sostenibilidad a largo plazo

    Invertir en sostenibilidad no solo mejora el valor de los activos en el presente, sino que asegura su viabilidad en el futuro. Los edificios que cumplen con criterios medioambientales están mejor preparados para resistir cambios normativos y adaptarse a la demanda de un mercado que evoluciona rápidamente. Además, el interés creciente de inversores institucionales en activos sostenibles genera un mercado con mayor liquidez y opciones de financiamiento más favorables para este tipo de propiedades. 

    A largo plazo, la sostenibilidad se ha convertido en un estándar que ha dejado de ser solo una moda. Aquellos inversores que no consideren estos factores en sus decisiones corren el riesgo de quedarse atrás en un mercado cada vez más competitivo y orientando hacia al futuro con sus nuevas necesidades.

    Conclusión

    El impacto de la sostenibilidad en el valor de los activos es profundo e importante y va más allá de las meras ganancias económicas. La capacidad de los edificios sostenibles para generar rentas más altas, reducir los periodos vacantes y venderse a precios altos los convierte en una opción atractiva tanto para inversores como para inquilinos. Además, la sostenibilidad asegura que los activos inmobiliarios mantendrán su valor en un entorno normativo cada vez más exigente. En definitiva, para los inversores, apostar por activos sostenibles no solo es una decisión estratégica, sino una inversión en el futuro del mercado inmobiliario.

  • Tendencias del precio de la vivienda en Portugal en 2024

    Tendencias del precio de la vivienda en Portugal en 2024

    El mercado inmobiliario en Portugal ha mantenido su dinamismo durante 2024, desafiando las expectativas de moderación que surgieron a partir de las políticas económicas más restrictivas a nivel europeo. Lejos de estabilizarse, los precios de la vivienda han seguido aumentando, impulsados por la alta demanda, el interés continuo de los inversores extranjeros y la escasez de oferta en algunas de las zonas más codiciadas del país. 

    En este artículo, repasamos cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en Portugal durante estos meses de 2024 y exploramos lo que se espera para el resto del año, analizando factores clave como la inversión extranjera, el impacto de los tipos de interés y las nuevas tendencias que están redefiniendo el panorama inmobiliario en el país.

    Crece el precio de la vivienda en Portugal

    Igual que estamos viendo en otros países, Portugal se ha sumado a la aceleración del crecimiento mundial de los precios de la vivienda. Según el índice Global de Precios de la Vivienda de Knight Frank, Portugal ocupa el puesto 14 en el índice de aumento de precios de los 56 países analizados. En este sentido, los precios siguen subiendo con un incremento del 6,5% en el último año, del 2,5% en los últimos seis meses y del 2,9% en los últimos tres meses. 

    La subida de los tipos de interés en la eurozona, implementada por el Banco Central Europeo (BCE) para combatir la inflación, no ha frenado la demanda inmobiliaria tanto como se anticipaba. Aunque la financiación se ha encarecido, el mercado sigue mostrando una alta actividad, en gran medida debido al interés de compradores internacionales, especialmente aquellos que buscan en Portugal un destino de segunda residencia o como una inversión rentable.

    Lisboa y Oporto: tendencia alcista

    Lisboa y Oporto continúan liderando el crecimiento en los precios de la vivienda. Ambas ciudades han experimentado un fuerte aumento en la demanda, lo que ha mantenido la presión sobre los precios, especialmente en las áreas más céntricas y populares. 

    En Lisboa, los precios han seguido subiendo con fuerza durante la primera mitad del año, con un incremento cercano al 8% en comparación con el año anterior, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Los barrios más codiciados, como Chiado, la Baixa y la zona de la Avenida da Liberdade, siguen siendo extremadamente demandados, con precios que han superado los 10.000 euros por metro cuadrado en algunos casos. Las zonas periféricas, como Amadora, Oeiras y Sintra, también han visto un aumento significativo de la demanda, impulsado por compradores que buscan precios más accesibles fuera del centro de la ciudad.

    Oporto no se ha quedado atrás. La ciudad ha registrado un crecimiento del 6 al 7% en los precios de la vivienda durante los primeros meses de 2024, con barrios como Foz do Douro y la Ribeira entre los más demandados. Al igual que en Lisboa, los compradores están buscando alternativas en las afueras de la ciudad, lo que ha impulsado los precios en zonas emergentes como Campanhã y Bonfim. Estas áreas ofrecen todavía cierta accesibilidad, pero el rápido aumento en la demanda está comenzando a elevar los precios.

    Expectativas para los próximos meses de 2024

    Como ocurre en España, las dificultades para acceder a la vivienda en Portugal seguirán existiendo a corto plazo. Esto se debe a que, el coste de la vivienda podría crecer hasta un 6% anual. Esta dinámica, además, se está viendo afectada por las continuas restricciones a la oferta de viviendas, sobre todo en zonas poco pobladas. Sin embargo, se espera que la demanda de préstamos hipotecarios y las condiciones de financiación mejoren en 2024 respecto al año pasado en los últimos meses del año.

    Por el momento, los expertos prevén que los precios de la vivienda seguirán subiendo, aunque de manera más moderada. Factores como la inflación y el encarecimiento de las hipotecas podrían ejercer cierta presión a la baja sobre la demanda interna, pero el interés de compra nacional y la oferta limitada de propiedades en mareas clave, parece que van a seguir aumentando los precios.

    La inversión extranjera seguirá siendo un motor importante para el mercado inmobiliario portugués, a pesar de la reforma “golden visa”, que excluye áreas metropolitanas como Lisboa y Oporto, y zonas costeras de alto interés turístico como el Algarve. Esto ha redirigido parte de la inversión hacia otras regiones como Algarve y Madeira, donde los precios también han subido considerablemente en lo que va de año. 

    En definitiva, para los meses que quedan de 2024, se espera que esta tendencia alcista continúe, aunque es probable que el crecimiento sea más moderado en comparación con los primeros meses del año. Las áreas más demandadas, como Lisboa, Oporto y el Algarve, seguirán liderando el mercado, mientras que zonas más periféricas y emergentes ofrecerán oportunidades interesantes para quienes busquen precios más asequibles.

  • Aumentan las compras de vivienda sin hipoteca

    Aumentan las compras de vivienda sin hipoteca

    En los últimos años, hemos observado un fenómeno interesante en el mercado inmobiliario español: el aumento de las compras de vivienda sin hipoteca. En un contexto en el que el crédito se ha endurecido –el euríbor se sitúo por encima del 3% en diciembre del 22 por primera vez en 14 años–, y la oferta sigue sin acompasarse a la demanda, resulta llamativo que un número creciente de compradores opte por adquirir inmuebles sin recurrir a préstamos hipotecarios. Pero ¿a qué se debe este cambio?

    Cambios en el perfil del comprador

    Tradicionalmente, la compra de vivienda en España ha estado muy vinculada a la obtención de un préstamo hipotecario. De hecho, en un país con una cultura de propiedad arraigada, la hipoteca ha sido el medio más común para financiar una inversión tan significativa. Sin embargo, en la actualidad un número considerable de compradores opta por pagar al contado. Este último año, el porcentaje de este grupo de compradores ha subido del 32% al 35%, es decir, una diferencia de tres puntos porcentuales, y un registro ocho puntos por encima del de 2022, cuando el porcentaje era del 27%, según Fotocasa.

    Uno de los factores clave detrás de este fenómeno ha sido el cambio en el perfil del comprador. Cada vez más, encontramos a personas de mediana edad –49 años de media–, especialmente mujeres, que tras años de ahorro o con la venta de otra propiedad, disponen de capital suficiente para adquirir una vivienda sin necesidad de financiación externa. Otro grupo notable de compradores sin hipoteca está formado por inversores, tanto nacionales como internacionales, que ven en la compra de una vivienda una oportunidad para obtener rentabilidad mediante el alquiler o la revalorización del inmueble.

    No obstante, es importante recalcar que el grueso de compradores sí necesita préstamo hipotecario: el 66%. Un porcentaje que, aunque constituye la mayoría, es algo inferior al 68% anotado el año anterior. Además, de este 66% únicamente un 54% recibió financiación bancaria mientras que otro 12% necesitó además del préstamo hipotecario ayuda familiar para efectuar la compra. El perfil que predomina en este caso es una persona de clase media-alta, de 42 años de edad, que vive con su pareja o con pareja e hijos.

    Contexto económico: reducción de tipos de interés y ahorro acumulado

    Este año el Banco Central Europeo ha bajado en dos ocasiones los tipos de interés, hasta situarlos en el 3,5%. Este impulso podría entenderse como un estímulo en el consumo de los ciudadanos y una acción directa en la mejora de las condiciones de los préstamos hipotecarios. A partir de ahora, los ciudadanos con hipotecas variables tendrán una rebaja entre 80 y 190 euros menos al mes, lo que supone una reducción del 10% interanual, según un análisis realizado por Fotocasa.

    A esto se suma un fenómeno de ahorro acumulado que ha podido aprovecharse en los últimos años. Durante la pandemia, muchas familias y particulares pudieron ahorrar más de lo habitual debido a la reducción del consumo en ciertos ámbitos, como los viajes o el ocio. Estos ahorros han llevado a algunos compradores a aprovechar ese capital para adquirir una vivienda, como una manera de invertir con seguridad en un activo tangible en tiempos de volatilidad financiera.

    ¿Qué efectos tiene en el mercado este aumento de compras sin hipoteca?

    El crecimiento de las compras de vivienda sin financiación tiene varias implicaciones interesantes para el mercado inmobiliario. Por un lado, podría estar contribuyendo al alza de los precios en determinadas áreas, sobre todo en aquellas con alta demanda de compradores que pueden permitirse pagar al contado. Esto es especialmente relevante en grandes ciudades y zonas costeras, donde los precios ya son considerablemente elevados y la competencia por los inmuebles es mayor. 

    Por otro lado, este fenómeno podría estar limitando el acceso a la vivienda para aquellos que necesitan financiación, ya que los compradores sin hipoteca pueden cerrar operaciones de manera más rápida y sencilla, lo que lo convierte en una opción más atractiva para los vendedores.

    Conclusión: un mercado en transformación

    El aumento de las compras de vivienda sin hipoteca refleja un cambio importante en el mercado inmobiliario español. Factores como el cambio de perfil del comprador, el entorno económico y el papel de los inversores están influyendo en esta tendencia.

    La capacidad para adquirir inmuebles ha quedado reflejada como una oportunidad disponible para un segmento limitado de la población española: personas con altos niveles de ahorro o inversores con acceso a capital, lo que evidencia una creciente brecha entre quienes pueden aprovechar estas oportunidades, quienes dependen de financiación bancaria y quienes todavía no pueden permitirse acceder a la compra de una vivienda.

    De cara al futuro, será interesante observar cómo evoluciona esta tendencia y qué impacto tendrá en el acceso a la vivienda y en los precios. Lo cierto es que el mercado inmobiliario español sigue adaptándose a las nuevas circunstancias, ofreciendo tanto oportunidades como retos para compradores e inversores.