26. ¿Cómo tributan las inversiones en Urbanitae?
Todos queremos ganar dinero cuando invertimos. Pero, al margen de plazos, rentabilidades y riesgos, hay un aspecto crucial a la hora de invertir: la fiscalidad. Es decir, ¿cómo tengo que declarar los beneficios? En esta ocasión, hablaremos de la fiscalidad del crowdfunding y el crowdlending inmobiliario, y de cómo tributan a Hacienda las inversiones en Urbanitae.
Hablemos primero de la declaración de la renta, y de cómo declarar las inversiones realizadas en Urbanitae en el IRPF. Después de todo, en 2022 Urbanitae devolvió la inversión en diez proyectos. En total, fueron más de 8,8 millones de euros, con una TIR superior al 16%. Los casi 2.200 inversores que recibieron beneficios deberán comprobar en la declaración de este año que el borrador lo refleja adecuadamente.
Urbanitae y el IRPF
Lo primero que hay que aclarar es que el hecho de invertir en un proyecto de Urbanitae no genera ningún tipo de obligación, ni de información ni de tributación, en la declaración del IRPF. Solo hay que declarar las inversiones cuando se produce una ganancia, ya sea por cobro de intereses –proyectos de préstamo– o por dividendos –proyectos de plusvalías–.
Cuando se produce ese evento –pago de dividendos o de intereses– el promotor está obligado a efectuar la retención legal que corresponda a cada inversor. Para la mayoría de los inversores es el 19%, que es el tipo aplicable a rendimientos de hasta 6.000 euros. Estos ingresos tributan en el IRPF como rendimientos de capital mobiliario dentro de las rentas del ahorro.
Aquí conviene aclarar que una cosa es la retención y otra la tributación. Hay ocasiones en las que hay retención y otras en las que no: depende de lo que diga la ley. La retención no quiere decir que vayas a pagar esos impuestos, solo que tú los adelantas y, a la hora de hacer la declaración, se ajustan. El resultado final es la tributación.
En la mayoría de los casos, los proyectos de equity y los de deuda funcionan igual a efectos fiscales. Los proyectos equity o plusvalía –es decir, aquellos en los que se invierte en el capital social de la sociedad limitada creada exclusivamente para desarrollar el proyecto– tributan cuando se produce el pago de beneficios del proyecto vía dividendos. Los proyectos de crowdlending tributan cuando se abonan los intereses. Pero conviene hacer algunas matizaciones en el caso de los proyectos de equity.
Proyectos de plusvalía
A veces, los proyectos de plusvalía generan un dinero adelantado, porque sobra dinero en la caja de la sociedad y se devuelve. En estas devoluciones parciales, el inversor recupera el capital invertido al mismo valor: al no haberse generado un beneficio, no hay ningún hecho imponible y, por tanto, no hay obligación de tributar. Solo si esa devolución parcial se realiza como dividendo extraordinario habría obligación de tributar por ella.
Lo usual, en las devoluciones totales de proyectos de equity, es que sigan este esquema: pago de dividendo, devolución del capital y liquidación. Sin embargo, a veces los proyectos finalizan por cuota de liquidación. Para el inversor, el resultado es el mismo. Sin embargo, en este caso no se produce ninguna retención. Por eso, cada inversor tendrá que incluir los datos manualmente en la declaración de la renta: compré estas participaciones en esta fecha a este valor y las vendí a este otro valor en esta otra fecha.
Personas jurídicas (sociedades)
Cuando el inversor es una persona jurídica, por ejemplo, una empresa, las cosas cambian. El impuesto que grava las rentas percibidas por personas jurídicas no es el IRPF, sino el impuesto sobre sociedades. Hay un caso en el que las sociedades están exentas de tributar por los beneficios conseguidos en sus inversiones en proyectos de equity en Urbanitae.
Cuando una empresa invierte al menos un 5% del importe financiado se convierte en propietaria de ese 5% de la sociedad que desarrolla el proyecto. A efectos fiscales, esa condición hace que la sociedad que desarrolla el proyecto sea considerada una filial de la empresa que ha invertido en ella. En consecuencia, los beneficios que haya logrado no están gravados por el impuesto de sociedades.
Urbanitae y el impuesto sobre patrimonio
En el caso del impuesto sobre el patrimonio, se deben declarar las inversiones realizadas y el dinero en el wallet del inversor. En este caso, por tanto, no se gravan los beneficios sino los bienes y derechos de contenido económico. Ahí entran, por ejemplo, las posiciones de inversión dentro de Urbanitae.
Para la mayoría de los inversores, no es una preocupación. El impuesto de patrimonio establece un mínimo exento de 700.000 euros. Y, además, una exención de 300.000 euros para la vivienda habitual del contribuyente. Hay que tener en cuenta, además, la obligación de presentar la declaración de este impuesto para los sujetos pasivos cuya cuota tributaria resulte a ingresar o, aun cuando esto no ocurra, si el valor de los bienes y derechos supera los 2.000.000 de euros.
Dicho todo lo anterior, cabe resaltar lo más importante de todo: la responsabilidad de la tributación recae en el contribuyente. Ahora bien, para facilitar la labor a los inversores, Urbanitae proporciona todos los años a cada inversor información sobre las inversiones realizadas y los beneficios obtenidos. En el caso de Urbanitae, la rentabilidad anual promedio hasta la fecha es del 17%. Puesto que hay que declarar, que sea con buenos resultados…
Ivan
Gracias Gonzalo.
Entiendo que hay que tributar cuando ese dinero se saca de la plataforma. Si hemos logrado una plusvalía en un proyecto, pero ese dinero lo reinvertimos en otro proyecto nuevo, no habría que tributar hasta que decidamos cobrarlo y entre en nuestra cuenta de banco, cierto?
Gonzalo Urdiales
Hola, Iván. Lo que comentas solo ocurre con los fondos de inversión. Cuando se traspasa el dinero de un fondo a otro, no hay que pagar impuestos por esa reinversión en el momento del traspaso. Hay un diferimiento fiscal: solo se tributa cuando se venden finalmente las participaciones. Pero esto, como digo, es una prerrogativa de los fondos de inversión y no se aplica, por tanto, a plataformas como Urbanitae.
Lucas
Hola buenas, en que casilla de la declaración hay que poner las ganacias de un proyecto de préstamo? Tienen algún sitio donde nos ayuden a hacer la declaración de ganancias con urbanitae?
Muchas gracias
Gonzalo Urdiales
Hola, Lucas. En un proyecto de préstamo, el promotor hará automáticamente la retención del 19% sobre el dividendo obtenido. Esta retención figurará en tu borrador del IRPF del año siguiente al de la obtención de dicho dividendo. Deberás comprobar que, en efecto, el borrador refleja adecuadamente tu situación tributaria. En Urbanitae no ofrecemos asesoramiento fiscal, pero sí ponemos a disposición del inversor toda la información relevante sobre sus inversiones en la plataforma, como explicamos en este artículo.
Jose Javier
Hola. Me gustaría invertir.
Tengo algunas dudas. He leído en otros artículos que hay tramos de tributación y que te retienen a partir de 6.000E el 21%.
¿Pero es por inversión o por total de inversiones en un año?
¿Si gano 4.000 en una inversión y 3.000 en otra el tipo de ahorro en el IRPF sería ya otro porque me paso del primer tramo?
Otra pregunta de novato sobre esto; “Para la mayoría de los inversores es el 19%, que es el tipo aplicable a rendimientos de hasta 6.000 euros. Estos ingresos tributan en el IRPF como rendimientos de capital mobiliario dentro de las rentas del ahorro”
¿¿¿¿Se refiere a los intereses solo, ¿¿¿verdad??? ¿o al capital cedido?
Entiendo que es a los intereses solo y por eso dice usted que para la mayoría es el 19% ya que habría que invertir cantidades de rico para ganar más de 6.000 euros en intereses.
Gonzalo Urdiales
Hola, José Javier. La retención del 19% se aplica a los dividendos obtenidos en cada proyecto. En efecto, decimos que a la gran mayoría le corresponderá el 19% porque es el tipo que se aplica a ganancias de hasta 6.000 euros.