Madrid se consolida como el núcleo de la promoción residencial en España acelerando en sus desarrollos urbanísticos. Según la patronal Asprima, los planes urbanísticos en marcha suman una capacidad de más de 278.000 viviendas, con una treintena de proyectos urbanísticos promovidos por ayuntamientos, propietarios de suelo y compañías inmobiliarias, lo que representa la mayor transformación urbana en la historia reciente de la región.
No obstante, la necesidad es evidente: Madrid debe aumentar de forma significativa su producción de vivienda para atender el crecimiento demográfico y la formación de nuevos hogares. En la actualidad apenas se levantan unas 14.000 al año, una cifra muy por debajo de lo necesario, lo que provoca una brecha de oferta que tensiona los precios al alza. Así lo advierte la patronal madrileña en su informe Trinity, donde se estima que en los próximos catorce años la Comunidad de Madrid deberá dar respuesta a la formación de 573.738 nuevos hogares. Esto implica ampliar el parque residencial desde las 2.636.988 viviendas existentes en 2022 hasta alcanzar las 3.210.726 en diciembre de 2037, lo que requerirá más de 40.000 nuevas viviendas anuales.
La construcción de vivienda en Madrid podría crecer hasta 30.000 unidades anuales en 2028, un 60 % más de actividad, con una inversión estimada de 10.000 millones de euros al año. Sin embargo, persiste una demanda no cubierta de 187.000 viviendas, debido a la falta de suelo, el alza de costes y el aumento demográfico. Como resultado, el precio medio de la vivienda en la Comunidad de Madrid alcanzó en enero de 2025 los 3.851 €/m².
En este contexto, la presidenta de la patronal de los promotores madrileños, Carolina Roca, ha reclamado recientemente que la nueva Ley del Suelo introduzca mayor flexibilidad y reduzca los plazos de tramitación, recordando que la patronal ya viene alertando del problema de la infraproducción desde 2008.
El Sureste, motor del crecimiento residencial
Los planes vinculados a la Estrategia del Sureste de Madrid serán el principal motor de la actividad urbanística a corto y medio plazo, tal y como recoge en su análisis Asprima. En esta área se proyectan nuevos barrios como Valdecarros, con capacidad para 51.656 viviendas; Los Berrocales, con 22.285 unidades y ya en fase de edificación de sus primeros inmuebles; Los Ahijones, con 18.724; y Los Cerros, con 13.691. A ellos se une la vecina Nueva Centralidad del Este, que contempla unas 20.000 viviendas, aunque con plazos de desarrollo mucho más lejanos.
El caso más llamativo es el de Los Cerros, donde las obras de urbanización avanzan a buen ritmo y se espera que tras el verano de 2025 arranque la construcción de las primeras viviendas. El desarrollo contempla 14.276 hogares, de los que más de la mitad serán con algún tipo de protección, y aspira a convertirse en el “pulmón verde” de Madrid con 170 hectáreas de zonas verdes, superando en superficie a El Retiro o Madrid Río. Además, contará con un sistema de autobuses eléctricos (BRT), 30 km de carriles bici y una red de senderos y miradores en torno al Cerro de la Herradura.
Madrid Nuevo Norte
Madrid Nuevo Norte, otro de los grandes desarrollos urbanísticos de la capital (conocido anteriormente como Operación Chamartín) comienza a dar pasos visibles con más de 10.000 viviendas previstas y un distrito financiero de primer nivel. Ya se han iniciado las obras de urbanización en el área de Las Tablas Oeste, lo que anticipa que en 2026 o 2027 podrían verse las primeras grúas residenciales y para 2029 la entrega de las primeras viviendas. El proyecto no solo contempla viviendas, sino también rascacielos de oficinas, nuevas zonas verdes y grandes infraestructuras de conexión.
Campamento y Solana de Valdebebas, próximos hitos
Otro proyecto emblemático ya en marcha es la Operación Campamento, que transformará antiguos suelos militares en más de 10.000 viviendas, el 60% de ellas protegidas, en lo que se considera la mayor intervención pública de regeneración urbana en Madrid.
En paralelo, al noreste de la ciudad avanza la Solana de Valdebebas, con 1.393 nuevas viviendas previstas, casi la mitad de ellas de protección pública. Situado en la zona norte del término municipal, entre La Moraleja y Valdebebas, está llamada a ser una extensión natural de Valdebebas, con fuerte demanda pese a los elevados precios del suelo en la zona.
El protagonismo de los municipios del área metropolitana
Más allá de la capital, varios municipios avanzan con planes propios, tal y como recoge Asprima:
- Alcorcón desbloquea el Ensanche Norte y Retamar de la Huerta.
- Pozuelo de Alarcón desarrolla Montegancedo (1.000 viviendas) y ARPO (5.500).
- Majadahonda suma el Arco del Poniente con 3.600 casas.
- Villaviciosa de Odón proyecta Monte de la Villa (2.700).
- Alcobendas, con Valgrande, espera la resolución judicial definitiva sobre un ámbito de 8.600 viviendas.
En total, la treintena de operaciones urbanísticas en marcha en Madrid abarca 197,5 millones de metros cuadrados y dará cabida a más de 835.000 habitantes, lo que equivale al 12% de la población actual de la Comunidad. Nunca antes la región había afrontado un volumen de actividad similar. El reto ahora, tal y como insiste la patronal de los promotores madrileños, es agilizar los trámites, garantizar la disponibilidad de suelo y mano de obra, y asegurar que una parte significativa de estas viviendas sea accesible y sostenible.
