Madrid consolida-se como o núcleo da promoção residencial em Espanha, acelerando nos seus desenvolvimentos urbanísticos. Segundo a associação patronal Asprima, os planos urbanísticos em curso somam uma capacidade superior a 278.000 habitações, com cerca de trinta projetos promovidos por câmaras municipais, proprietários de terrenos e empresas imobiliárias, representando a maior transformação urbana da história recente da região.
No entanto, a necessidade é evidente: Madrid tem de aumentar de forma significativa a sua produção de habitação para responder ao crescimento demográfico e à formação de novos agregados familiares. Atualmente, erguem-se apenas cerca de 14.000 por ano, um número muito abaixo do necessário, o que provoca uma quebra na oferta e pressiona os preços em alta. Assim o alerta a patronal madrilena no seu relatório “Trinity”, onde se estima que, nos próximos catorze anos, a Comunidade de Madrid terá de responder à formação de 573.738 novos agregados familiares. Isto implica ampliar o parque habitacional das 2.636.988 habitações existentes em 2022 até atingir as 3.210.726 em dezembro de 2037, o que exigirá mais de 40.000 novas habitações por ano.
A construção de habitação em Madrid poderá crescer até 30.000 unidades anuais em 2028, mais 60 % de atividade, com um investimento estimado em 10.000 milhões de euros por ano. No entanto, persiste uma procura não satisfeita de 187.000 habitações, devido à falta de terrenos, ao aumento dos custos e ao crescimento demográfico. Como resultado, o preço médio da habitação na Comunidade de Madrid atingiu em janeiro de 2025 os 3.851 €/m².
Neste contexto, a presidente da patronal dos promotores madrilenos, Carolina Roca, reclamou recentemente que a nova Lei do Solo introduza maior flexibilidade e reduza os prazos de tramitação, recordando que a associação já alerta para o problema da subprodução desde 2008.
O Sudeste, motor do crescimento residencial
Os planos ligados à Estratégia do Sudeste de Madrid serão o principal motor da atividade urbanística a curto e médio prazo, segundo a análise da Asprima. Nesta área estão projetados novos bairros como Valdecarros, com capacidade para 51.656 habitações; Los Berrocales, com 22.285 unidades e já em fase de construção dos primeiros imóveis; Los Ahijones, com 18.724; e Los Cerros, com 13.691. Junta-se ainda a vizinha Nova Centralidade do Este, que contempla cerca de 20.000 habitações, embora com prazos de desenvolvimento muito mais longos.
O caso mais relevante é o de Los Cerros, onde as obras de urbanização avançam a bom ritmo e espera-se que após o verão de 2025 comece a construção das primeiras habitações. O desenvolvimento prevê 14.276 fogos, dos quais mais de metade terão algum tipo de proteção, e aspira a converter-se no “pulmão verde” de Madrid, com 170 hectares de zonas verdes, superando em área o Retiro ou Madrid Río. Contará ainda com um sistema de autocarros elétricos (BRT), 30 km de ciclovias e uma rede de trilhos e miradouros em torno do Cerro de la Herradura.
Madrid Nuevo Norte
Madrid Nuevo Norte, outro dos grandes desenvolvimentos urbanísticos da capital (conhecido anteriormente como Operación Chamartín), começa a dar passos visíveis com mais de 10.000 habitações previstas e um distrito financeiro de primeira linha. Já se iniciaram as obras de urbanização na zona de Las Tablas Oeste, o que antecipa que em 2026 ou 2027 já se possam ver as primeiras gruas residenciais e, em 2029, a entrega das primeiras habitações. O projeto contempla não só habitações, mas também arranha-céus de escritórios, novas zonas verdes e grandes infraestruturas de ligação.
Campamento e Solana de Valdebebas, próximos marcos
Outro projeto emblemático já em curso é a Operación Campamento, que transformará antigos terrenos militares em mais de 10.000 habitações, 60 % delas protegidas, naquela que é considerada a maior intervenção pública de regeneração urbana em Madrid.
Em paralelo, a nordeste da cidade, avança a Solana de Valdebebas, com 1.393 novas habitações previstas, quase metade delas de proteção pública. Situada na zona norte do concelho, entre La Moraleja e Valdebebas, está destinada a ser uma extensão natural de Valdebebas, com forte procura apesar dos preços elevados dos terrenos na área.
O protagonismo dos municípios da área metropolitana
Para além da capital, vários municípios avançam com planos próprios, segundo a Asprima:
- Alcorcón desbloqueia o Ensanche Norte e Retamar de la Huerta.
- Pozuelo de Alarcón desenvolve Montegancedo (1.000 habitações) e ARPO (5.500).
- Majadahonda acrescenta o Arco del Poniente com 3.600 casas.
- Villaviciosa de Odón projeta Monte de la Villa (2.700).
- Alcobendas, com Valgrande, aguarda a decisão judicial definitiva sobre uma área de 8.600 habitações.
No total, a trintena de operações urbanísticas em curso em Madrid abrange 197,5 milhões de metros quadrados e dará lugar a mais de 835.000 habitantes – o equivalente a 12 % da população atual da Comunidade. Nunca antes a região enfrentou um volume de atividade semelhante. O desafio agora, tal como insiste a patronal dos promotores madrilenos, é agilizar os trâmites, garantir a disponibilidade de terrenos e mão de obra, e assegurar que uma parte significativa destas habitações seja acessível e sustentável.
