Los Cerros, en la zona sureste de Madrid, promete ser uno de los desarrollos urbanísticos más emblemáticos. Integrado por 14.276 viviendas, 550.650 metros cuadrados de suelo terciario y comercial y 170 hectáreas de zonas verdes, superará al que hasta la fecha es el gran pulmón de la capital, el parque de El Retiro. Marcos Sánchez Foncueva, gerente de la Junta de Compensación Los Cerros y experto en urbanismo, nos avanza en esta entrevista detalles del proyecto. Además, como responsable de la Mesa de Urbanismo de la patronal madrileña Madrid Foro Empresarial, comparte su visión sobre los temas de actualidad en el sector, como el problema del precio de la vivienda en la capital y las tendencias que abogan por la “ciudad de los 15 minutos”.
Los Cerros se postula como el barrio más verde de Madrid. ¿Cómo se ha diseñado esta actuación urbanística desde el punto de vista de la sostenibilidad?
Como objetivo nuclear de nuestro trabajo, en Los Cerros priorizamos el uso eficiente del suelo y la integración de los espacios verdes en la trama urbana. Pretendemos dar continuidad a las zonas verdes de los viarios del ámbito hacia espacios más amplios conectando con el futuro Bosque Metropolitano.
En su concepción original Los Cerros se plantea como una ciudad verde, integradora e inclusiva. Somos el ámbito del sureste que tiene el mayor número de zonas verdes públicas de la capital en relación con la superficie ordenada: 170 hectáreas de naturaleza. Pondremos en valor los espacios verdes ya existentes como el Cerro de la Herradura y la Vega del Río Jarama permitiendo la preservación y promoción de la biodiversidad de la zona.
Además, este compromiso con la sostenibilidad queda garantizado con la plantación de más de 7.000 árboles plantados, más de 100.000 arbustos y especies autóctonas y, algo a lo que le damos una importancia extraordinaria, la reforestación de más de 2.500 árboles.
Otro de nuestros ejes vertebradores para la creación de este barrio sostenible es la participación ciudadana. Involucrar a la sociedad civil en el proceso urbano nos ayuda a multiplicar la relevancia de establecer estrategias de colaboración público-privada en materia de urbanismo y sostenibilidad, a través de una gestión urbana dirigida al ciudadano.
He de destacar la escasa ocupación del suelo en que intervenimos, tan solo un 12% de su superficie total estará edificada, de forma que su combinación con la privilegiada ubicación de Los 2 Cerros y un paisaje único, hacen que naturaleza y ciudad se unan para crear un proyecto muy singular, la ciudad del siglo XXI.
También promete ser un gran núcleo residencial de la capital. ¿Cuáles son las magnitudes de este proyecto?
Los Cerros pertenece al distrito de Vicálvaro. Cuenta con 4,7 millones de metros cuadrados de superficie en la que estamos creando ciudad y desarrollando infraestructuras para dotar de servicios a 14.276 viviendas, de las cuales el 50% tendrán algún tipo de protección. Viviendas que se complementan con 550.650 metros cuadrados de suelo terciario y comercial y con las 170 hectáreas de zonas verdes, con las que superamos al Parque de El Retiro que cuenta con 118.
En cuanto a su ubicación, limita al norte con los municipios de Coslada y San Fernando de Henares, al sur con la autopista de peaje R3, al oeste con El Cañaveral y al este con el espacio protegido del Cerro de la Herradura.
¿En qué fase se encuentra ahora mismo el proyecto? ¿Cuándo se prevé la entrega de las primeras viviendas?
Actualmente nos encontramos ejecutando las obras de urbanización de la primera etapa de las tres planteadas en el proyecto, con una inversión total prevista de más de 3.000 millones de euros y la creación de 15.000 puestos de trabajo.
Estamos implementado, además, nuevos procedimientos para la conciliación de obra y patrimonio, convirtiéndonos en referente, también en este sentido, mediante una compatibilización integrada respecto a los trabajos de urbanización que contempla la investigación y el conocimiento de nuestro patrimonio arqueológico, contando para ello con el apoyo firme y decidido de la propiedad y de la Comunidad de Madrid.
«Los Cerros pondrá en el mercado un total de 14.270 viviendas a construir en los próximos años»
Estamos avanzando con paso firme con el Ayuntamiento en el proyecto de reparcelación, que está en tramitación. Si todo va bien, esperamos que la información pública de este instrumento de gestión se produzca en próximas fechas, cuya aprobación definitiva nos permitirá solicitar la simultaneidad de las obras y empezar con la edificación. Conforme a ello, se podrán entregar las llaves de las primeras viviendas antes del final de 2026.
¿Cómo contribuyen este tipo de desarrollos a reducir la tensión que sufre el mercado residencial en la capital?
Según datos del INE, por tercer año consecutivo en España han entrado 430.000 personas, de las cuales quieren residir en Madrid más de 120.000. Esta es razón de peso y fundamental para que la ciudad de Madrid favorezca la generación de desarrollos urbanísticos como Los Cerros, que permitirán dar cabida a una parte sustancial de esa demanda.
Los Cerros pondrá en el mercado un total de 14.270 viviendas a construir en los próximos años, lo que nos posiciona y convierte en excelente oportunidad para contribuir de manera sustancial en el acceso a la vivienda y como instrumento procurador de un mayor equilibrio de los precios en el mercado inmobiliario, generando nueva oferta de vivienda asequible y de calidad.
En este sentido conviene destacar que un porcentaje tan relevante como es el 50% del parque total de viviendas dispondrá de algún régimen de protección. En nuestro ámbito, como en el resto de los desarrollos del sureste, la combinación de vivienda libre con la de protección ayudará a garantizar la puesta en el mercado de aquella vivienda asequible y de calidad.
Pretendemos atraer tanto a población y familias jóvenes que buscan viviendas de alta calidad en un entorno sostenible y saludable, como a población mayor, a través de un diseño urbano diferenciado y, al mismo tiempo, integrado en los nuevos desarrollos del sureste y en la malla urbana de la ciudad de Madrid.
¿Y cuál es el papel que están jugando las Juntas de Compensación en la gestión y generación de ciudades?
España cuenta con una de las figuras más destacadas e imitadas internacionalmente de su acervo jurídico: las juntas de compensación. Estas entidades son quienes mejor pueden operar una transformación sostenida y sostenible de la ciudad, más desde su efectiva profesionalización en las dos primeras décadas del siglo XXI. Son quienes mejor encarnan en nuestro sistema los fundamentos de una colaboración público-privada eficaz y productiva.
En paralelo a tu labor al frente de la Junta de Compensación de Los Cerros, lideras también la Mesa de Urbanismo de la patronal madrileña Madrid Foro Empresarial. ¿Con qué misión nació y qué objetivos persigue en la actualidad?
Madrid Foro Empresarial es, sin duda, una herramienta extraordinaria que nació con la esencial misión de mejorar en todos los ámbitos posibles la ciudad de Madrid. Al tratarse de una organización empresarial que no depende de fondos públicos, de subvenciones o de ayudas de ninguna administración, apoyándose exclusivamente en recursos financieros propios y en el esfuerzo de los empresarios que forman parte de la institución, Madrid Foro Empresarial tiene la muy especial ventaja y singularidad de poder defender a sus asociados, sus ideas, sus inquietudes, desde la plena libertad.
¿Qué tipo de empresas están representadas en esta mesa y por qué es importante que formen parte de organizaciones como Madrid Foro Empresarial?
Se trata de pequeñas y medianas empresas en su inmensa mayoría, aunque también forman parte de la Mesa de Urbanismo algunas de las grandes corporaciones del sector. Tratamos todos los asuntos que tengan que ver con el sector inmobiliario y el urbanismo madrileños. Desde la Mesa coordinamos acciones, recibiendo inquietudes y propuestas, no solo de las empresas o empresarios relacionados con el inmobiliario en Madrid, sino también de todos los miembros de MFE, cualquiera que sea el objeto de su actividad. Esta transversalidad nos da una visión global de los problemas que plantea la ciudad y conforma una base de conocimiento e información que nos facilita el planteamiento de soluciones y alternativas a las administraciones municipal y autonómica.
El precio de la vivienda en Madrid parece que no termina nunca de tocar techo, y cada vez son mayores las dificultades para acceder a la vivienda, ya sea en régimen de compraventa o alquiler. ¿Cómo podríamos resolver este problema?
Como os comentaba antes, entiendo que el factor suelo es del todo determinante. Sin la necesaria programación que haga posible la generación fluida de la materia prima, de suelo en el que se construyan nuevas viviendas, la demanda continuará siendo superior a la oferta y así es muy complicado corregir tendencias alcistas en los precios.
La dificultad de acceso a la vivienda es especialmente grave entre la juventud, debiendo implementarse políticas destinadas a favorecer su acceso a viviendas asequibles, en cualquier régimen o modalidad, mediante acuerdos marco entre administraciones y entidades financieras, así como con el establecimiento de políticas fiscales que alivien la situación de los sectores de población más afectados por dificultades para acceder a vivienda asequible.
«Topar los precios en los alquileres, cualquiera que sea la fórmula utilizada para hacerlo, no es una estrategia política eficaz»
Las subvenciones, y esto está machaconamente probado en cuantas ocasiones se ha recurrido a ellas, nada resuelven. Importante la revisión del precio del módulo de vivienda protegida que está en tramitación en la Comunidad de Madrid. Me consta que la gran mayoría de promotores estarían cómodos poniendo en el mercado vivienda protegida, pero aquella comodidad pasa necesariamente por la circunstancia de partida de que la ejecución de estas viviendas no suponga pérdidas para ellos.
Por cierto, topar los precios en los alquileres, cualquiera que sea la fórmula utilizada para hacerlo, no es una estrategia política eficaz, como se ha probado repetidamente en cuantas ocasiones se ha pretendido. En el mejor de los casos frenará el acceso a la vivienda de miles de personas que quieren o tienen que recurrir al alquiler, desincentivando a los pequeños propietarios que pretenden poner en valor, mediante la obtención de rentas, su propiedad. En el peor, agravarán progresivamente el problema del precio de la vivienda en cualquiera de sus modalidades. La ley de la oferta y la demanda funciona en ambos sentidos.
El concepto en torno a “la ciudad de los 15 minutos” está generando una gran polémica. ¿Cuál es su opinión como experto en urbanismo?
La ciudad de los 15 minutos es uno de los mayores desafíos al que nos enfrentamos los profesionales del sector. En efecto, reorganizar el diseño de la planificación urbana para que todos los ciudadanos tengan acceso a cubrir la mayoría de sus necesidades básicas dentro de un radio de 15 minutos genera múltiples dificultades. La proximidad, para reducir tiempos en desplazamientos, la diversidad y mixtificación de usos del suelo en los desarrollos urbanísticos, para garantizar cubrir aquellos servicios esenciales para el ciudadano, la dotación de infraestructuras que fomenten la movilidad sostenible, para reducir la congestión del tráfico y fomentar un estilo de vida más saludable, y la mejora de la accesibilidad que permita una comunicación fluida a cualquier punto de la urbe, deben ser los pilares que sostengan este concepto.
Me encuentro, claro, entre los defensores de la ciudad de los 15 minutos, pero en ningún caso a todo trance. Me explico, no solo es necesario la mezcla de usos o la mejora de la accesibilidad peatonal o la implementación en los nuevos desarrollos de la movilidad blanda. Una vez más, la consecución de este objetivo requiere de acciones urbanas estratégicas y combinadas de muy hondo calado.
Que un habitante de Los Cerros tenga acceso a los servicios esenciales nunca podrá implicar el que la malla urbana en que se ubica no permita recorridos de mayor distancia en automóvil o transporte público. Eso sería cercenar, de algún modo, su libertad de elección.
