La llegada de Donald Trump a la Casa Blanca ha supuesto en sus primeros meses una sacudida en el tablero geopolítico como no se había visto en las últimas décadas. Su anuncio sobre la imposición de aranceles a nivel mundial provocó una situación de incertidumbre en los mercados globales que veían cómo el orden seguido durante años podía cambiar de la noche a la mañana. El alcance de estas decisiones hubiera tenido un impacto mucho más dañino si de no haber sido porque el propio presidente americano se echó atrás, al menos durante noventa días.
Más allá del pánico provocado por el anuncio, la lectura entre líneas sugiere una gran dependencia del comercio global del país americano, uno de los principales importadores y exportadores del mundo. Estando aún por descifrar qué pasará con los aranceles una vez concluya la moratoria aprobada por Trump –hoy pendiente de la decisión de un tribunal federal–, las distintas industrias tratan de medir el posible impacto y diseñan estrategias que palien las esperadas consecuencias económicas.
El efecto dominó en el mercado inmobiliario
El choque comercial entre China y Estados Unidos no solo perjudica a estas dos potencias sino a todo el entramado comercial global. Lo mismo ocurre con los sectores perjudicados: los efectos trascienden las industrias directamente implicadas –como automoción, electrónica o la industria farmacéutica– afectando a nivel estructural, y el sector inmobiliario no es excepción. En el caso del real estate, existen distintas implicaciones que pueden afectar al normal desarrollo tanto de las inversiones como de la construcción.
Por un lado, es innegable que el deterioro de la economía en general afecta a la inversión. En el caso de nuestro país, la inversión extranjera es clave en algunos segmentos de negocio e inversión inmobiliaria, desde el residencial a la compra de naves de logística por parte de fondos extranjeros. La guerra comercial introduce un elemento de incertidumbre global que puede modificar los flujos de capital de forma significativa en el caso de que los inversores decidieran posponer sus movimientos esperando un momento más estable.
Otra de las facetas del sector inmobiliario que se ven más afectadas es la construcción de nueva vivienda. . Según la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), el giro arancelario de la Administración americana provocaría un impacto en las exportaciones de materiales próximo a los 500 millones En esta línea, las empresas de construcción verían su negocio afectado, encareciendo automáticamente la edificación de vivienda nueva y agravando la crisis de vivienda que sufren las grandes ciudades españolas.
Por último, debemos tener en cuenta la financiación como herramienta de adquisición y dinamizador de la economía. Un panorama de incertidumbre puede llevar a una política monetaria más restrictiva donde los costes de financiación se encarecen y los bancos se vuelven más cautos a la hora de conceder préstamos, comprometiendo el desarrollo de nuevos proyectos. El sector inmobiliario depende de grandes volúmenes de financiación y podría ser un escollo para el desarrollo de nuevos proyectos.
Reacción del capital extranjero
Los inversores tienden a adoptar una posición defensiva cuando estalla un conflicto comercial y se priorizan activos de bajo riesgo y mercados estables. En este sentido, la tormenta arancelaria podría ser incluso beneficiosa para España en tanto en cuanto sepa posicionarse como una alternativa menos expuesta a las tensiones. Un sector inmobiliario rentable y al alza puede generar atractivo para esa inversión extranjera, como ya se ha venido demostrando: en 2024, el 14,6% de las compras de vivienda de 2024 fueron formalizadas por extranjeros, un total de 93.000 compras.
Un player interesante son los fondos internacionales que inviertan en activos de logística, hoteleros u oficinas. Ante este escenario, se podría dar una reconfiguración de carteras, priorizando la seguridad y estabilidad. Si nuestro país es capaz de posicionarse como nuevo hub logístico en Europa, se confirmaría que más que significar un problema, las medidas de Donald Trump podrían ser una buena oportunidad para el sector inmobiliario.
¿Y ahora qué? Escenarios posibles
Ante este panorama tan complejo, no es fácil pronosticar lo que puede pasar. De hecho, la oportunidad de mercado y los escenarios más pesimistas a nivel macroeconómico están separados por una fina línea que depende, en gran medida, de las decisiones arbitrarias del presidente americano.
En un escenario pesimista hablaríamos de un estancamiento prolongado en el sector inmobiliario: desaceleración que conlleva una caída del consumo y la inversión, lo que supondría financiación más cara, ralentización de proyectos de obra nueva y menos flujo de capital extranjero. Este escenario no debería darse mientras España siga siendo uno de los destinos favoritos para los inversores en Europa, lo que asegura el movimiento de capital y la posibilidad de proyectar el futuro como una oportunidad de crecimiento.
Sin embargo, el escenario más plausible sería el de reconfiguración del mercado, en el que la persistencia de las tensiones políticas haría que se busquen nuevos mercados en los que operar y relocalizar sus cadenas de producción fuera de Asia. Porque España tiene el potencial para servir como alternativa en el mercado europeo, con una economía menos dependiente de los aranceles, atraer inversión y convertirse en una plaza clave para el sector logístico.
