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El contexto económico actual, marcado por la tormenta arancelaria y una política monetaria de recortes de tipos de interés, deja a los inversores minoristas un panorama donde no es fácil decidir si invertir en vivienda o en bolsa para encontrar rentabilidades atractivas minimizando el riesgo. Y es que, a pesar de la incertidumbre, activos como el oro o el bitcoin viven un momento de precios en máximos que pueden ejercer de barrera de entrada para este tipo de inversores.
Dentro de todos los tipos de activos, existen dos (muy diferentes entre sí) que gozan de popularidad entre el inversor minorista: la inversión en inmobiliaria, por un lado, y en renta variable a través de la compraventa de acciones bursátiles. Siendo este año un periodo de muchos cambios, veamos si alguno de los dos es más idóneo a la hora de invertir este 2025.
El sector inmobiliario vive una continua subida de precios en un escenario en el que la demanda está cerca de triplicar la oferta en la compraventa de inmuebles, según Fotocasa. A pesar de que existen ya planes estatales para abordar la crisis de la vivienda, no parece que estén dando una solución efectiva en el corto plazo.
La inversión en Bolsa, por otra parte, una opción cada vez más popular por un mayor acceso a los mercados gracias a la digitalización y un mayor volumen de información, está viviendo una primera mitad de año con rentabilidades históricas, con el SP500 tocando máximos históricos y el Ibex 35 viviendo sus mejores valoraciones en 20 años.
Invertir en vivienda, un valor refugio
La vivienda ha sido tradicionalmente en España la inversión más recurrente entre los inversores minoristas. Según datos de Eurostat, a cierre de 2024 el porcentaje de población en España propietaria del inmueble en el que vive era del 73,6%, el más alto de la Unión Europea. Sin embargo, la demanda cada vez es mayor por el aumento de población mientras que la oferta disminuye debido, entre otros motivos, a la falta de construcción de nueva vivienda y el encarecimiento del suelo en las grandes ciudades.
Pero, ¿cuáles son los motivos de la popularidad de la inversión en vivienda en nuestro país? La inversión inmobiliaria se asocia a un activo tangible, lo que da seguridad. También está visto como de menor riesgo porque su valor no depende de hechos concretos a nivel geopolítico ni sufre tanto la volatilidad de los mercados financieros. Porque se relaciona la propiedad con seguridad, estabilidad y ganancias a largo plazo.
Invertir en Bolsa, cada vez más protagonista
Por su parte, la inversión en los mercados financieros siempre ha estado más ligada al concepto de volatilidad y riesgo, aunque el histórico demuestra lo contrario: en los últimos veinte años, la rentabilidad anualizada del Ibex ha sido del 7,95%, muestra de la buena salud de los mercados financieros.
Además, la digitalización ha facilitado enormemente la accesibilidad del gran público a los mercados. Con un clic ya existe posibilidad de comprar acciones o fondos accediendo a través de nuestro banco o brokers online que nos dan un abanico inmenso de opciones donde invertir. Esto, unido a un creciente interés de la población y un esfuerzo por parte de las entidades financieras por potenciar la educación financiera, ha hecho que cada vez más particulares entren en este mercado. Otra ventaja a tener en cuenta es que además son activos con alta liquidez, es decir, podemos disponer del dinero con cierta rapidez.
Entonces, ¿qué es mejor: invertir en vivienda o en Bolsa?
Aunque invertir en vivienda o en bolsa tiene el objetivo de obtener rentabilidad a medio/largo plazo, lo cierto es que el nivel de implicación, costes asociados o riesgos difieren enormemente. Con una comparativa de los principales elementos, podemos ver sus características y distinguir cuál se adapta a los distintos perfiles de inversión. Ambas funcionan, por lo tanto, a través de mecanismos, plazos, riesgos y niveles de compromiso muy distintos.
- Accesibilidad: la Bolsa, como veíamos, tiene como virtud una liquidez prácticamente inmediata, lo que permite, en horario de mercado, vender y comprar acciones con facilidad. En contraste, la inversión inmobiliaria tradicional es más ilíquida, donde el retorno de inversión es mucho más a largo plazo. Sin embargo, con la aparición de nuevas modalidades de inversión alternativas como el crowdfunding inmobiliario que impulsa Urbanitae, se ha mejorado la accesibilidad, con unas escasas barreras de entrada, un ticket mínimo desde solo 500 euros y unos cortos plazos de retorno de la inversión.
- Fiscalidad y costes: la fiscalidad sobre el inmobiliario es farragosa y complica la compraventa de inmuebles, además de lastrar su rentabilidad. Además del Impuesto de Bienes Inmuebles, cada vez existe mayor presión fiscal sobre segundas residencias, sucesiones, etc. Por su parte, la inversión bursátil, cuando se hace de forma directa, solo implica los costes relacionados con comisiones de nuestro bróker y los impuestos derivados de las plusvalías, si las hubiese. Respecto a la burocracia, en la inversión inmobiliaria tradicional es más pesada: tiene gastos fijos de mantenimiento, seguros, pago de impuestos anuales, además de toda la referida a la compraventa de una vivienda o las gestiones de un alquiler. Sin embargo, las nuevas modalidades de inversión inmobiliaria como el crowdfunding o el crowdlending transitan hacia un sistema sin costes, ya que los beneficios de las plataformas se obtienen del importe total del proyecto (de lo que recauda en realidad) y está incluida en el objetivo de financiación
- Riesgo: la inversión inmobiliaria, si bien no está exenta de riesgo, es una de las inversiones más estables, asegurando ingresos continuos de manera periódica en el alquiler, y un gran one shot en la venta. Operaciones más a corto plazo como las que se realizan en de Bolsa, en cambio, es más volátil y es enormemente sensible a las novedades económicas, políticas y resultados empresariales, que la hacen fluctuar a diario. Esto contrasta con la estabilidad de proyectos inmobiliarios de financiación colectiva promovidos por Urbanitae, que están casi exentos de estos riesgos, gracias a la selección minuciosa de los proyectos por un comité asesor.
- Gestión: el nivel de implicación difiere bastante pues la inversión inmobiliaria tradicional requiere una gestión activa para encargarse del día a día del activo, el mantenimiento, responder incidencias… Sin embargo, en la Bolsa, una vez que se adquiere la acción, no es necesario preocuparse por nada hasta que se vende el activo. Incluso hay algunas plataformas que permiten hacerlo de forma automática cuando alcanza cierto valor. Si nos centramos en los proyectos de financiación colectiva en Real Estate, la dedicación es mínima por parte del inversor, ya que una vez que se cierra la operación, solo queda esperar a que se complete el proyecto para recibir de forma automática las ganancias.
La diversificación como estrategia ganadora
En un entorno que varía constantemente, lo verdaderamente necesario es no poner todos los huevos en la misma cesta y apostar por la diversificación para proteger el capital. Con la combinación de distintos activos que no estén correlacionados entre sí se pueden hacer frente a situaciones imprevistas: la renta variable es más débil ante tensiones políticas y ciclos económicos, y el comportamiento del sector inmobiliario depende de otros factores como la legislación, la oferta y la demanda, etc. Así pues, lo óptimo es controlar un abanico amplio de activos que se complementen, pudiendo diversificar tu cartera para invertir en vivienda o en la bolsa y posicionar el capital en distintos mercados y sectores, con poco riesgo y con rentabilidades interesantes. Aquí es donde fórmulas como el crowdfunding inmobiliario empieza a tener mayor protagonismo como inversión alternativa en inmobiliario, con menor riesgo y rentabilidades atractivas.
