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La escalada constante del precio de la vivienda en España está cada vez más presente en el debate social. El último barómetro del CIS concluye que el 37% de la población considera que es el principal problema del país. Por ello, y desde hace tiempo, forma parte de la agenda política y económica del Gobierno y de todos los partidos políticos.
Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en el segundo trimestre de 2025, el precio medio de la vivienda libre alcanzó los 2.093,5 euros por metro cuadrado, marcando un incremento del 10,4% respecto al mismo periodo del año anterior y situándose en niveles no vistos desde 2008.
Radiografía actual del residencial español
Los últimos datos oficiales permiten dibujar un panorama claro sobre cómo ha evolucionado el valor del metro cuadrado, las diferencias entre vivienda nueva y usada, y las zonas donde la tensión del mercado es más evidente:
- Precio medio: El valor medio de la vivienda libre en España es de 2.093,5 €/m2.
- Vivienda nueva Vs. usada: Las viviendas de menos de cinco años presentan un precio medio de 2.440,2 €/m2, mientras que las de más de cinco años se sitúan en 2.083,1 €/m2.
- Zonas más tensionadas: Madrid y Baleares lideran los precios. En Madrid superan los 3.631 €/m2 y en Baleares se acercan a los 3.518 €/m2.
- Diferencias regionales: En contraste, provincias como Ciudad Real mantienen precios por debajo de los 1.000 €/m2, reflejando disparidades significativas en el mercado.
- Demanda y financiación: Entre enero y junio de 2025 se firmaron 243.257 préstamos hipotecarios, un 25% más que en el mismo periodo de 2024, con un importe medio de 168.363 euros, impulsado por tipos de interés contenidos.
Previsiones para 2026
Los analistas coinciden en que el mercado residencial español mantendrá su dinamismo en 2026, aunque con un ritmo de crecimiento más moderado.
BBVA Research prevé que los precios de la vivienda aumenten un 5,3% en 2026, después de una subida del 7,3% en 2025. Su análisis destaca que la combinación de una oferta muy limitada (debido a la falta de suelo finalista y los elevados costes de construcción) y una demanda todavía fuerte seguirá impulsando el mercado. Además, se espera que la estabilización de los tipos de interés y la mejora del empleo continúen sosteniendo la actividad, sobre todo en grandes núcleos urbanos y zonas costeras.
Por su parte, Caixabank Research anticipa un crecimiento del 6,3% en 2026, en línea con BBVA, subrayando que el sector residencial ha entrado en una nueva fase expansiva. Según apunta, “este crecimiento, superior al previsto para la renta disponible por hogar, tensionará aún más los indicadores de accesibilidad, especialmente en las zonas de mayor demanda”. Un hecho que, concluye, refuerza la necesidad de acelerar la construcción de vivienda asequible.
En el caso de Bankinter, la entidad ha revisado al alza sus previsiones, proyectando un aumento del 6% en 2026 frente al 4% estimado anteriormente. Esta corrección refleja un mercado más resistente de lo esperado, impulsado por una demanda solvente (jóvenes con ayudas a la compra y compradores internacionales) y una oferta que no logra absorber la presión de la demanda. Bankinter prevé que el ritmo de crecimiento empiece a ralentizarse en 2027, cuando el incremento se situaría en torno al 5%.
Finalmente, Singular Bank estima una revalorización acumulada del 9% entre 2025 y 2026, impulsada por la mejora de la confianza del consumidor, el descenso progresivo de la inflación y la consolidación del turismo residencial. Su análisis subraya que la vivienda seguirá siendo un activo refugio frente a la incertidumbre económica, especialmente en zonas como el litoral mediterráneo, las islas y los principales polos urbanos.
Hacia un crecimiento más equilibrado
La escasez de vivienda disponible continúa siendo uno de los factores principales que impulsa el aumento de los precios en España. Esta limitación de la oferta, combinada con una demanda sostenida tanto de compradores nacionales como extranjeros, mantiene la presión sobre el mercado inmobiliario. Además, la mejora del poder adquisitivo y las condiciones crediticias favorables contribuyen a un dinamismo constante en el sector.
A pesar de la tendencia general al alza, persisten disparidades significativas entre comunidades autónomas, con grandes ciudades, la costa mediterránea y las islas concentrando la mayor parte de la demanda y los incrementos de precio. En definitiva, aunque se espera que los precios sigan creciendo en 2026, las estimaciones apuntan a una moderación respecto al auge de años precedentes. En conjunto, el mercado mantiene su tendencia alcista, pero con señales de estabilización y un crecimiento más equilibrado en el horizonte cercano.
