El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas para la sociedad española, así lo confirma el estudio de Ipsos Housing Monitor, que señala que un 74 % de la población cree que no se está prestando la atención necesaria a este asunto. La sensación de descontento es especialmente alta en nuestro país: España encabeza el ranking europeo, con solo un 48 % de los encuestados que se declara satisfecho con su vivienda actual. Además, tres de cada cuatro personas (76 %) consideran que el país va en la dirección equivocada en lo que respecta a la vivienda.
De hecho, en su último informe sobre hogares e individuos, el Banco de España alerta del déficit de 740.000 viviendas que sufre el país y que lleva arrastrando más de una década.
Entre las causas que explican esta situación, CaixaBank Research señala en un análisis reciente varios factores que explican las dificultades actuales del mercado residencial: la falta de suelo urbanizable disponible, la escasez de mano de obra cualificada, el entorno regulatorio cada vez más complejo y unos costes de construcción que, aunque muestran una evolución moderada en el último año, siguen siendo un 30 % superiores a los niveles de 2019. Estos elementos dibujan una radiografía en la que la oferta de vivienda encuentra serias limitaciones para acompasarse a la demanda real.
Déficit de viviendas, un problema global
En su último informe Real Estate Research, la gestora de activos DWS alerta de que la oferta en toda Europa está disminuyendo y la construcción de nuevas viviendas se ha desplomado en la mayoría de los sectores y ubicaciones del mercado. La entidad también estima que Europa acumula desde 2011 un déficit cercano a los 1,4 millones de viviendas residenciales. Se trata de una carencia especialmente pronunciada en mercados como Alemania, Reino Unido, Países Bajos y España. En concreto, cifra el desfase en 1.357.964 viviendas.
El caso de Estados Unidos
Al otro lado del Atlántico, el panorama sigue esta tendencia. La escasez de vivienda en Estados Unidos alcanzó en 2023 niveles sin precedentes, con un déficit estimado de 4,7 millones de unidades, según un análisis basado en los últimos datos del censo a cargo de Zillow, portal inmobiliario estadounidense especializado en datos y estudios sobre el mercado residencial.
Aunque el año pasado se sumaron 1,4 millones de nuevas viviendas, la creación de 1,8 millones de hogares amplió la brecha en otras 159.000 unidades, consolidando el desequilibrio entre oferta y demanda como uno de los principales motores de la crisis. Esta falta de oferta ha obligado a 8,1 millones de familias a compartir vivienda con personas no emparentadas, una solución más forzada por la necesidad económica que por elección.
El problema es especialmente notable en los grandes núcleos urbanos, con Nueva York, Los Ángeles, Boston, San Francisco y Washington D.C.. Sin embargo, el mismo estudio expone que, en aquellas regiones con menos trabas a la hora de construir nueva vivienda, la actividad promotora alcanzó en 2023 los 1,45 millones de viviendas terminadas, y podría llegar próximamente a 1,63 millones, el mayor volumen desde 2007.
Latinoamérica, una de las regiones más tensionadas
Aunque las cifras de Estados Unidos son especialmente llamativas, el desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda es un problema que trasciende fronteras, y Latinoamérica no es una excepción, siendo uno de los grandes desafíos estructurales. Según la ONU, el 45 % de los hogares de la región carece de condiciones habitacionales dignas, lo que representa a cerca de 300 millones de personas afectadas. Esta cifra incluye tanto el déficit cuantitativo, la ausencia total de viviendas disponibles, que representa un 5 % del total, como el déficit cualitativo, mucho más extendido, que alcanza el 95 % y se refiere a aquellas viviendas que, si bien existen, no reúnen las condiciones mínimas de habitabilidad o seguridad.
La gravedad del problema varía según el país, aunque en todas se percibe esta tónica deficitaria. Por ejemplo, en Costa Rica se calcula que alrededor del 11 % de la población vive en situación de rezago habitacional, mientras que en países como Nicaragua la cifra supera el 80 %.
Hacia transformaciones estructurales
En España, diferentes voces expertas están pidiendo a los gobiernos paliar la falta de suelo y, por tanto, un cambio legislativo que facilite y agilice el proceso constructivo, y que son necesarias actuaciones en materia de vivienda para paliar este déficit y aliviar la alta concentración del problema en determinados mercados como Cataluña o Madrid.
Por su parte, entre las claves propuestas para EE. UU. figuran la promoción de fórmulas como las viviendas accesorias (ADU por sus siglas en inglés), dúplex o tríplex, un tipo de vivienda intermedia que podría aumentar la oferta, especialmente en las zonas urbanas con mayor demanda.
Lo que queda claro es que el acceso a la vivienda es un desafío que supera las fronteras nacionales. Esto requiere replantear la planificación y regulación del mercado para que la oferta pueda responder de forma más equilibrada y sostenida a una demanda en continuo crecimiento. No existe una solución única, pero sí resulta evidente la urgencia de impulsar la construcción de obra nueva, especialmente en mercados donde la oferta lleva años estancada. Para ello será clave abordar algunos de los problemas estructurales que existen hoy en día: la escasez de suelo urbanizable, la falta de mano de obra especializada, los elevados costes de construcción o la complejidad normativa. A su vez, el reto también pasa por adaptar los modelos de vivienda a las nuevas necesidades sociales, con más flexibilidad, sostenibilidad y accesibilidad, generando un entorno que favorezca el desarrollo de promociones viables y sostenibles a largo plazo.
