L’accès au logement est devenu l’un des grands problèmes de la société espagnole. C’est ce que confirme l’étude Housing Monitor d’Ipsos, qui souligne que 74 % de la population estime que ce sujet ne reçoit pas l’attention nécessaire. Le sentiment d’insatisfaction est particulièrement élevé dans notre pays : l’Espagne arrive en tête du classement européen, avec seulement 48 % des personnes interrogées se déclarant satisfaites de leur logement actuel. De plus, trois personnes sur quatre (76 %) considèrent que le pays va dans la mauvaise direction en matière de logement.
En effet, dans son dernier rapport sur les ménages et les individus, la Banque d’Espagne alerte sur un déficit de 740 000 logements que le pays traîne depuis plus d’une décennie.
Parmi les causes de cette situation, CaixaBank Research cite plusieurs facteurs dans une analyse récente : le manque de terrains constructibles, la pénurie de main-d’œuvre qualifiée, un cadre réglementaire de plus en plus complexe, et des coûts de construction qui, bien qu’en modération l’année dernière, restent 30 % plus élevés que les niveaux de 2019. L’ensemble de ces éléments dessine un scénario où l’offre de logements fait face à de sérieuses limites pour répondre à la demande réelle.
Un déficit de logements, un problème mondial
Dans son dernier rapport Real Estate Research, la société de gestion d’actifs DWS avertit que l’offre de logements diminue dans toute l’Europe et que la construction de nouveaux logements s’est effondrée dans la plupart des secteurs et des zones de marché. L’entité estime également que l’Europe cumule depuis 2011 un déficit d’environ 1,4 million de logements résidentiels. Ce manque est particulièrement marqué dans des marchés comme l’Allemagne, le Royaume-Uni, les Pays-Bas et l’Espagne. Plus précisément, le déficit est chiffré à 1 357 964 logements.
Le cas des États-Unis
De l’autre côté de l’Atlantique, la situation suit la même tendance. La pénurie de logements aux États-Unis a atteint en 2023 des niveaux sans précédent, avec un déficit estimé à 4,7 millions d’unités, selon une analyse de Zillow basée sur les dernières données du recensement.
Bien que 1,4 million de nouveaux logements aient été ajoutés l’année dernière, la création de 1,8 million de ménages a élargi l’écart de 159 000 unités supplémentaires, consolidant le déséquilibre entre l’offre et la demande comme l’un des principaux moteurs de la crise. Ce manque d’offre a contraint 8,1 millions de familles à partager leur logement avec des personnes non apparentées, une solution davantage dictée par la nécessité économique que par choix.
Le problème est particulièrement aigu dans les grandes métropoles comme New York, Los Angeles, Boston, San Francisco et Washington D.C. Toutefois, la même étude montre que, dans les régions où il y a moins de freins à la construction de nouveaux logements, l’activité des promoteurs a atteint 1,45 million de logements achevés en 2023, avec des prévisions de 1,63 million prochainement — le volume le plus élevé depuis 2007.
L’Amérique latine, l’une des régions les plus sous tension
Si les chiffres des États-Unis sont particulièrement frappants, le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est un problème qui dépasse les frontières, et l’Amérique latine ne fait pas exception, constituant même l’un des grands défis structurels de la région. Selon l’ONU, 45 % des ménages d’Amérique latine vivent dans des conditions de logement inadéquates, ce qui représente près de 300 millions de personnes.
Ce chiffre inclut à la fois le déficit quantitatif — l’absence totale de logements disponibles, représentant environ 5 % du total — et le déficit qualitatif beaucoup plus répandu (95 %), qui se réfère aux logements existants mais ne respectant pas les conditions minimales d’habitabilité ou de sécurité.
La gravité du problème varie selon les pays, mais la tendance est commune dans toute la région. Par exemple, au Costa Rica, environ 11 % de la population vit dans une situation de logement inadéquat, tandis que dans des pays comme le Nicaragua, ce chiffre dépasse 80 %.
Vers des transformations structurelles
En Espagne, plusieurs experts demandent aux gouvernements de pallier le manque de terrains et d’engager un changement législatif pour faciliter et accélérer les processus de construction, jugeant nécessaire de mettre en œuvre des mesures en matière de logement afin de réduire ce déficit et d’atténuer la forte concentration du problème dans certains marchés comme la Catalogne ou Madrid.
Aux États-Unis, parmi les solutions proposées figurent la promotion de formules comme les logements accessoires (Accessory Dwelling Units, ADU), les duplex ou triplex — un type de logement intermédiaire qui pourrait accroître l’offre, notamment dans les zones urbaines à forte demande.
Ce qui est certain, c’est que l’accès au logement est un défi qui dépasse les frontières nationales. Il nécessite de repenser la planification et la réglementation du marché afin que l’offre puisse répondre de manière plus équilibrée et durable à une demande en constante augmentation. Il n’existe pas de solution unique, mais l’urgence de relancer la construction de logements neufs est claire — en particulier dans les marchés où l’offre est restée stagnante pendant des années. Pour cela, il sera essentiel de s’attaquer aux problèmes structurels actuels : pénurie de terrains constructibles, manque de main-d’œuvre qualifiée, coûts de construction élevés et complexité réglementaire. Dans le même temps, il faudra adapter les modèles de logement aux nouveaux besoins sociaux, en misant sur davantage de flexibilité, de durabilité et d’accessibilité, afin de créer un environnement favorable au développement de projets viables et durables à long terme.
