Barcelone continue de dominer une grande partie des indicateurs opérationnels du marché hôtelier espagnol. Cependant, Madrid s’est consolidée comme la destination urbaine la plus dynamique en matière de croissance du nombre de voyageurs, de développement d’une nouvelle offre et de nombre d’opérations d’investissement.
Ces marchés ne sont pas interchangeables. Barcelone présente une demande plus internationale, des séjours plus longs et des niveaux plus élevés d’occupation et de revenu par chambre. Madrid, pour sa part, offre davantage de possibilités de développement, de repositionnement et de convergence des tarifs.
Les données du rapport de Colliers Madrid vs. Barcelona: cinco claves del mercado hotelero en 2026 montrent ainsi deux modèles différents au sein d’un secteur qui continue d’attirer des capitaux nationaux et internationaux.
Madrid domine en nombre de voyageurs et Barcelone en nuitées
Madrid a clôturé 2025 avec 10,4 millions de voyageurs, contre 9 millions enregistrés à Barcelone. Cela a placé la capitale comme la principale destination urbaine espagnole en volume de visiteurs.
Cependant, Barcelone a comptabilisé davantage de nuitées : 21,7 millions, contre 21,4 millions à Madrid. La différence s’explique en partie par la durée des séjours. Le visiteur est resté en moyenne 2,4 jours à Barcelone et 2,1 jours à Madrid.
L’origine de la demande reflète également deux profils différents. Près de 90 % des voyageurs accueillis par Barcelone viennent de l’étranger, tandis qu’à Madrid la demande internationale représente environ 59 %.
Barcelone conserve donc une plus grande exposition au tourisme international. Madrid présente une combinaison plus équilibrée entre visiteurs nationaux et étrangers, ainsi qu’une demande liée aux voyages d’affaires, aux salons et aux congrès.
Le tourisme d’affaires élargit la base de demande de Madrid
Le segment MICE — réunions, incentives, congrès et événements, selon son sigle anglais — est l’un des facteurs qui peuvent soutenir l’activité hôtelière madrilène au-delà des périodes purement touristiques.
La concentration d’entreprises, d’institutions, d’infrastructures de transport et d’espaces de congrès contribue à attirer des voyageurs pendant une grande partie de l’année. L’axe formé par l’aéroport et IFEMA joue un rôle particulièrement important dans ce modèle.
Cela n’élimine pas la saisonnalité et ne garantit pas des niveaux élevés d’occupation. Cependant, cela permet à Madrid de combiner différentes sources de demande :
- tourisme urbain et culturel ;
- voyages professionnels ;
- congrès et salons ;
- grands événements ;
- et visiteurs nationaux et internationaux.
La diversité des motifs de voyage élargit les possibilités de développer des produits hôteliers orientés vers différents segments.
Madrid concentre la plus forte croissance de nouvelle offre
Madrid compte 862 hôtels et près de 94 000 places, contre environ 680 établissements et 88 000 places à Barcelone.
En outre, elle maintient environ 2 000 chambres en développement. Le pipeline se répartit principalement entre deux zones :
- le centre, avec une orientation claire vers les hôtels quatre et cinq étoiles ;
- et l’axe Aéroport-IFEMA, davantage lié à la connectivité, aux affaires et à l’activité de congrès.
Cette nouvelle offre ouvre des opportunités de promotion, de réhabilitation et de repositionnement. Elle peut également relever la qualité moyenne du marché et contribuer à la croissance des tarifs.
Toutefois, ajouter davantage de chambres n’est pas automatiquement un avantage. La demande doit être capable de les absorber et les nouveaux établissements devront rivaliser par leur emplacement, leur concept, leur catégorie et leur opérateur.
Barcelone fait face à une situation différente. La réglementation urbanistique et la rareté du foncier limitent le développement de nouveaux hôtels. Cette barrière réduit les opportunités de construction neuve, mais restreint aussi la concurrence additionnelle et renforce la valeur des actifs existants.
Barcelone conserve l’avantage opérationnel
Bien que Madrid se distingue par son dynamisme, Barcelone continue de présenter de meilleurs indicateurs opérationnels.
En 2025, le taux d’occupation hôtelière a atteint 80,7 % à Barcelone, contre 73,9 % à Madrid. Le tarif moyen journalier — ADR — s’est établi à 177,4 euros à Barcelone et à 170,4 euros dans la capitale.
La différence se reflète également dans le revenu par chambre disponible — RevPAR —, une métrique qui combine occupation et tarif :
- Barcelone : 143,1 euros.
- Madrid : 125,9 euros.
Barcelone obtient actuellement davantage de revenus par chambre disponible. Madrid, toutefois, augmente ses tarifs et réduit progressivement l’écart, notamment grâce à l’intégration d’hôtels de catégories supérieures.
La croissance de la capitale ne dépend pas uniquement de sa capacité à attirer davantage de visiteurs. Elle passe aussi par l’amélioration du positionnement de l’offre et par l’augmentation du prix moyen du séjour.
Plus d’opérations à Madrid, plus de volume à Barcelone
L’activité d’investissement de 2025 montre à nouveau des profils différents.
Barcelone a concentré 649 millions d’euros répartis sur 15 opérations. Madrid a atteint 360 millions au travers de 22 transactions.
Barcelone a donc enregistré un volume plus élevé avec moins d’opérations, des transactions de taille moyenne plus importante et des prix d’investissement par chambre plus élevés. Madrid s’est distinguée par une activité répartie entre davantage d’actifs, même si le manque d’opportunités de grande taille a limité le volume total.
Il convient de distinguer deux concepts qui n’évoluent pas toujours ensemble :
- le prix payé par chambre lors de l’achat d’un hôtel ;
- et le tarif journalier que l’établissement facture au client.
Barcelone continue de dominer en matière de prix d’investissement et d’indicateurs opérationnels. Madrid réduit l’écart sur les tarifs, mais cela ne signifie pas que les deux marchés aient atteint les mêmes valorisations.
Deux villes prioritaires pour le capital européen
La comparaison s’inscrit dans un contexte de fort intérêt pour l’investissement hôtelier. Selon le rapport de CBRE Iberia, uno de los focos de inversión hotelera, plus de 90 % des investisseurs consultés prévoient de maintenir ou d’augmenter leur exposition au secteur.
L’Espagne apparaît comme le marché européen offrant les meilleures perspectives de rendement. Parmi les destinations urbaines, Barcelone partage la première position avec Londres, tandis que Madrid occupe la troisième place.
La préférence du capital se concentre particulièrement sur :
- les hôtels de luxe ;
- les actifs offrant un potentiel de repositionnement ;
- les stratégies de création de valeur ;
- et les marchés dotés d’une demande touristique et d’affaires profonde.
Ce contexte bénéficie aux deux villes, bien que pour des raisons différentes. Barcelone offre rareté, fortes barrières à l’entrée et bons résultats opérationnels. Madrid apporte croissance, nouvelle offre et opportunités de transformation ou de développement d’actifs.
Comme nous l’avons précédemment analysé sur le blog d’Urbanitae, l’investissement hôtelier aborde 2026 avec un niveau d’activité élevé et de nouvelles opportunités. La comparaison entre Madrid et Barcelone permet de préciser où elles peuvent se trouver et quels risques accompagnent chaque stratégie.
L’attractivité n’élimine pas la complexité hôtelière
Les hôtels ne sont pas uniquement des actifs immobiliers. Leur résultat dépend aussi de l’exploitation de l’activité.
Outre l’emplacement et le prix d’achat, il faut analyser :
- la qualité de l’opérateur ;
- la structure du contrat ;
- l’occupation et les tarifs ;
- les coûts salariaux et énergétiques ;
- l’investissement nécessaire pour maintenir l’établissement compétitif ;
- la saisonnalité ;
- et le positionnement face à la nouvelle offre.
Un marché touristique fort ne transforme pas automatiquement n’importe quel hôtel en bon investissement. Le résultat dépend de la qualité de l’actif, de sa gestion et du prix d’entrée.
Madrid ne remplace pas Barcelone : elle offre une thèse différente
Barcelone reste le marché urbain espagnol avec les meilleurs indicateurs d’occupation et de rentabilité hôtelière. Sa forte demande internationale, la rareté de la nouvelle offre et ses barrières à l’entrée renforcent la valeur des actifs existants.
Madrid présente une proposition différente. Elle domine en nombre de voyageurs, additionne davantage d’opérations et dispose d’une marge pour développer une nouvelle offre, augmenter ses tarifs et repositionner des actifs vers des catégories supérieures.
Il ne s’agit donc pas de décider quelle ville est meilleure en termes absolus. Barcelone offre un marché plus consolidé et limité par l’offre ; Madrid, un marché plus dynamique et orienté vers la croissance. L’attrait de chacune dépendra de la stratégie recherchée : rendement opérationnel, rareté, développement ou création de valeur.
