Barcelona führt weiterhin einen großen Teil der operativen Kennzahlen des spanischen Hotelmarktes an. Madrid hat sich jedoch als die urban geprägte Destination mit der größten Dynamik in Bezug auf das Wachstum der Reisenden, die Entwicklung eines neuen Angebots und die Anzahl der Investitionstransaktionen etabliert.
Es handelt sich nicht um austauschbare Märkte. Barcelona weist eine stärker internationale Nachfrage, längere Aufenthalte sowie höhere Auslastungs- und Ertragsniveaus pro Zimmer auf. Madrid bietet seinerseits mehr Möglichkeiten für Entwicklung, Neupositionierung und Annäherung der Tarife.
Die Daten aus dem Colliers-Bericht Madrid vs. Barcelona: cinco claves del mercado hotelero en 2026 zeigen somit zwei unterschiedliche Modelle innerhalb eines Sektors, der weiterhin nationales und internationales Kapital anzieht.
Madrid führt bei Reisenden und Barcelona bei Übernachtungen
Madrid schloss das Jahr 2025 mit 10,4 Millionen Reisenden ab, gegenüber 9 Millionen in Barcelona. Damit positionierte sich die Hauptstadt nach Besucheraufkommen als wichtigste urbane Destination Spaniens.
Barcelona verzeichnete jedoch mehr Übernachtungen: 21,7 Millionen gegenüber 21,4 Millionen in Madrid. Der Unterschied erklärt sich teilweise durch die Aufenthaltsdauer. Besucher blieben im Durchschnitt 2,4 Tage in Barcelona und 2,1 Tage in Madrid.
Auch die Herkunft der Nachfrage spiegelt zwei unterschiedliche Profile wider. Rund 90 % der Reisenden, die Barcelona empfängt, kommen aus dem Ausland, während die internationale Nachfrage in Madrid etwa 59 % ausmacht.
Barcelona bleibt daher stärker dem internationalen Tourismus ausgesetzt. Madrid weist eine ausgewogenere Mischung aus inländischen und ausländischen Besuchern auf, zusätzlich zu einer Nachfrage, die mit Geschäftsreisen, Messen und Kongressen verbunden ist.
Geschäftstourismus erweitert die Nachfragebasis Madrids
Das MICE-Segment — Meetings, Incentives, Kongresse und Events, nach der englischen Abkürzung — ist einer der Faktoren, die die Hoteltätigkeit Madrids über rein touristische Zeiten hinaus stützen können.
Die Konzentration von Unternehmen, Institutionen, Verkehrsinfrastruktur und Kongressflächen trägt dazu bei, Reisende über einen großen Teil des Jahres anzuziehen. Die Achse aus Flughafen und IFEMA spielt in diesem Modell eine besonders relevante Rolle.
Dies beseitigt weder die Saisonalität noch garantiert es hohe Auslastungsniveaus. Es ermöglicht Madrid jedoch, verschiedene Nachfragequellen zu kombinieren:
- Städte- und Kulturtourismus;
- Geschäftsreisen;
- Kongresse und Messen;
- Großveranstaltungen;
- sowie nationale und internationale Besucher.
Die Vielfalt der Reisemotive erweitert die Möglichkeiten, Hotelprodukte zu entwickeln, die auf unterschiedliche Segmente ausgerichtet sind.
Madrid konzentriert das größte Wachstum des neuen Angebots
Madrid verfügt über 862 Hotels und knapp 94.000 Betten, gegenüber rund 680 Betrieben und 88.000 Betten in Barcelona.
Darüber hinaus befinden sich rund 2.000 Zimmer in Entwicklung. Die Pipeline verteilt sich hauptsächlich auf zwei Zonen:
- das Zentrum, mit einer klaren Ausrichtung auf Vier- und Fünf-Sterne-Hotels;
- und die Achse Flughafen-IFEMA, die stärker mit Konnektivität, Geschäftstätigkeit und Kongressaktivität verbunden ist.
Dieses neue Angebot eröffnet Chancen für Entwicklung, Sanierung und Neupositionierung. Es kann außerdem die durchschnittliche Qualität des Marktes erhöhen und zum Wachstum der Tarife beitragen.
Mehr Zimmer hinzuzufügen ist jedoch nicht automatisch ein Vorteil. Die Nachfrage muss in der Lage sein, sie aufzunehmen, und neue Betriebe werden nach Lage, Konzept, Kategorie und Betreiber konkurrieren müssen.
Barcelona steht vor einer anderen Situation. Städtebauliche Regulierung und Grundstücksknappheit begrenzen die Entwicklung neuer Hotels. Diese Barriere reduziert die Chancen für Neubauten, beschränkt aber auch den zusätzlichen Wettbewerb und stärkt den Wert bestehender Assets.
Barcelona behält den operativen Vorteil
Obwohl Madrid durch seine Dynamik hervorsticht, weist Barcelona weiterhin bessere operative Kennzahlen auf.
Im Jahr 2025 erreichte die Hotelauslastung in Barcelona 80,7 %, gegenüber 73,9 % in Madrid. Die durchschnittliche Tagesrate — ADR — lag bei 177,4 Euro in Barcelona und bei 170,4 Euro in der Hauptstadt.
Der Unterschied zeigt sich auch im Umsatz pro verfügbarem Zimmer — RevPAR —, einer Kennzahl, die Auslastung und Tarif kombiniert:
- Barcelona: 143,1 Euro.
- Madrid: 125,9 Euro.
Barcelona erzielt derzeit mehr Umsatz pro verfügbarem Zimmer. Madrid erhöht jedoch seine Tarife und verringert den Abstand schrittweise, insbesondere durch die Einbindung von Hotels höherer Kategorien.
Das Wachstum der Hauptstadt hängt nicht nur davon ab, mehr Besucher anzuziehen. Es geht auch darum, die Positionierung des Angebots zu verbessern und den durchschnittlichen Aufenthaltspreis zu erhöhen.
Mehr Transaktionen in Madrid, mehr Volumen in Barcelona
Die Investitionstätigkeit des Jahres 2025 zeigt erneut unterschiedliche Profile.
Barcelona konzentrierte 649 Millionen Euro auf 15 Transaktionen. Madrid erreichte 360 Millionen Euro durch 22 Transaktionen.
Barcelona verzeichnete damit ein höheres Volumen bei weniger Transaktionen, mit größeren durchschnittlichen Transaktionsgrößen und höheren Investitionspreisen pro Zimmer. Madrid hob sich durch eine auf mehr Assets verteilte Aktivität hervor, obwohl der Mangel an großvolumigen Gelegenheiten das Gesamtvolumen begrenzte.
Es ist sinnvoll, zwei Konzepte zu unterscheiden, die sich nicht immer gemeinsam entwickeln:
- den pro Zimmer gezahlten Preis beim Kauf eines Hotels;
- und den Tagespreis, den der Betrieb dem Gast berechnet.
Barcelona führt weiterhin bei Investitionspreisen und operativen Kennzahlen. Madrid verringert den Abstand bei den Tarifen, doch das bedeutet nicht, dass beide Märkte dieselben Bewertungen erreicht haben.
Zwei prioritäre Städte für europäisches Kapital
Der Vergleich erfolgt in einem Moment starken Interesses an Hotelinvestitionen. Laut dem CBRE-Bericht Iberia, uno de los focos de inversión hotelera planen mehr als 90 % der befragten Investoren, ihre Exponierung gegenüber dem Sektor beizubehalten oder zu erhöhen.
Spanien erscheint als der europäische Markt mit den besten Renditeaussichten. Unter den urbanen Destinationen teilt sich Barcelona den ersten Platz mit London, während Madrid den dritten Platz belegt.
Die Präferenz des Kapitals konzentriert sich besonders auf:
- Luxushotels;
- Assets mit Neupositionierungspotenzial;
- Strategien zur Wertschöpfung;
- und Märkte mit einer tiefen touristischen und geschäftlichen Nachfrage.
Dieser Kontext kommt beiden Städten zugute, wenn auch aus unterschiedlichen Gründen. Barcelona bietet Knappheit, hohe Eintrittsbarrieren und starke operative Ergebnisse. Madrid bringt Wachstum, neues Angebot und Chancen zur Transformation oder Entwicklung von Assets.
Wie wir bereits im Urbanitae-Blog analysiert haben, geht die Hotelinvestition mit einem hohen Aktivitätsniveau und neuen Chancen in das Jahr 2026. Der Vergleich zwischen Madrid und Barcelona hilft zu konkretisieren, wo diese Chancen zu finden sein können und welche Risiken jede Strategie begleiten.
Attraktivität beseitigt nicht die Komplexität von Hotels
Hotels sind nicht nur Immobilien-Assets. Ihr Ergebnis hängt auch vom Betrieb des Geschäfts ab.
Neben Lage und Kaufpreis sollten analysiert werden:
- Qualität des Betreibers;
- Vertragsstruktur;
- Auslastung und Tarife;
- Arbeits- und Energiekosten;
- notwendige Investitionen, um den Betrieb wettbewerbsfähig zu halten;
- Saisonalität;
- und Positionierung gegenüber dem neuen Angebot.
Ein starker Tourismusmarkt macht nicht automatisch jedes Hotel zu einer guten Investition. Das Ergebnis hängt von der Qualität des Assets, seiner Verwaltung und dem Einstiegspreis ab.
Madrid ersetzt Barcelona nicht: Es bietet eine andere These
Barcelona bleibt der spanische urbane Markt mit den besten Kennzahlen bei Hotelauslastung und Rentabilität. Seine hohe internationale Nachfrage, die Knappheit an neuem Angebot und die Eintrittsbarrieren stärken den Wert bestehender Assets.
Madrid bietet eine andere Proposition. Es führt bei der Zahl der Reisenden, verzeichnet mehr Transaktionen und hat Spielraum, neues Angebot zu entwickeln, seine Tarife zu erhöhen und Assets in höhere Kategorien neu zu positionieren.
Es geht daher nicht darum zu entscheiden, welche Stadt absolut betrachtet besser ist. Barcelona bietet einen stärker konsolidierten und durch das Angebot begrenzten Markt; Madrid einen dynamischeren, wachstumsorientierten Markt. Die Attraktivität beider Städte hängt davon ab, ob die Strategie operative Rendite, Knappheit, Entwicklung oder Wertschöpfung sucht.
