Acheter un bien immobilier à plusieurs permet de répartir l’apport initial et d’accéder à des opérations qui resteraient peut-être hors de portée individuellement. Cependant, cela oblige aussi à partager pendant des années des décisions concernant le financement, les dépenses, la location, les travaux et la vente.
La confiance peut faciliter le départ, mais elle ne devrait pas remplacer un accord clair. Le véritable test d’un investissement commun n’est pas que tout le monde soit d’accord le jour de l’achat, mais que les participants aient prévu ce qui se passera lorsque leurs circonstances ou leurs intérêts cesseront de coïncider.
Partager l’achat réduit la barrière d’entrée
Investir à plusieurs permet de mettre en commun les ressources et de répartir l’apport, les impôts et les autres frais liés à l’acquisition. Cela peut aussi augmenter la capacité d’achat et faciliter l’accès à des biens mieux situés ou présentant des caractéristiques qu’une seule personne ne pourrait pas assumer.
Cela peut être utile pour différentes stratégies :
- acheter un logement pour le louer ;
- rénover puis vendre ;
- conserver un actif à long terme ;
- ou acquérir une résidence secondaire partagée.
Cela dit, répartir le décaissement ne revient pas à diversifier. Tous les participants restent exposés au même bien, au même emplacement, au même locataire et à la même évolution du marché. En outre, un nouveau risque apparaît : la dépendance entre copropriétaires.
Ce que signifie être copropriétaire d’un bien immobilier
Lorsque plusieurs personnes achètent un bien immobilier sans le diviser physiquement, chacune possède une quote-part de l’ensemble. C’est ce que l’on appelle la propriété indivise.
Détenir 50 % ne signifie pas être propriétaire d’une moitié concrète du logement, mais posséder une participation sur l’ensemble de l’actif. Cette quote-part détermine, en règle générale, la répartition des bénéfices et des charges, même si les propriétaires peuvent conclure des accords plus détaillés sur son fonctionnement.
La situation juridique n’est pas non plus identique dans tous les cas. Acheter avec un conjoint n’est pas la même chose qu’acheter avec un partenaire non marié, des frères et sœurs ou des amis. Le régime matrimonial, l’origine des fonds, le financement et les conséquences d’une séparation ou d’un décès peuvent varier.
C’est pourquoi, avant de signer, il convient d’étudier quelle structure correspond à la relation entre les acheteurs et à l’objectif de l’opération.
Les apports doivent être bien documentés
Un achat commun ne doit pas nécessairement se faire à parts égales. Les quotes-parts de propriété devraient refléter l’accord économique réel et l’origine des apports.
Il convient de consigner :
- combien chaque personne apporte à l’apport initial ;
- qui prend en charge les impôts et les frais d’achat ;
- comment seront payées les mensualités du prêt ;
- et ce qui se passe si, par la suite, l’un des participants apporte davantage de capital pour des travaux ou une dépense exceptionnelle.
Le financement doit également être examiné avec attention. Additionner les revenus peut accroître la capacité d’achat, mais l’établissement financier étudiera les dettes et la solvabilité de tous les demandeurs. En outre, la responsabilité vis-à-vis de la banque dépendra du contrat et ne sera pas nécessairement limitée au pourcentage de propriété de chacun.
Un accord interne sur la personne qui paie le prêt immobilier ne modifie pas, à lui seul, les obligations assumées envers l’établissement financier.
Ce que l’accord entre propriétaires devrait encadrer
L’acte notarié identifie les titulaires et leurs pourcentages, mais il ne résout généralement pas toutes les situations qui peuvent apparaître au cours de la vie de l’investissement. C’est pourquoi il peut être opportun de formaliser un accord supplémentaire avec un accompagnement professionnel.
L’accord devrait organiser quatre grands aspects.
L’argent
Il doit établir comment les revenus et les dépenses sont répartis, ce qui se passe si quelqu’un cesse de contribuer et combien sera réservé pour les réparations, les impôts, les périodes sans locataire ou les interventions extraordinaires.
Maintenir un compte ou un fonds commun peut éviter que chaque imprévu ne se transforme en négociation urgente.
La gestion
Il convient de décider qui cherchera les locataires, s’occupera des pannes, conservera la documentation ou coordonnera les prestataires. Si une personne assume la majeure partie du travail, il faut clarifier si cette gestion est rémunérée, alternée ou confiée à un professionnel.
Les décisions
Toutes les actions n’ont pas la même importance. Une petite réparation peut être déléguée, tandis qu’une rénovation importante, un nouveau prêt immobilier ou la vente du bien peuvent exiger un accord renforcé.
L’éventuelle utilisation privée du logement doit également être encadrée : qui peut l’utiliser, pendant combien de temps, qui paie les charges de consommation et comment cela affecte la location.
La sortie
C’est probablement le point le plus important. L’accord doit prévoir comment sera valorisée la participation de celui qui souhaite vendre, si les autres auront un droit de préférence pour l’acheter, de combien de temps ils disposeront pour le faire et ce qui se passera si personne ne peut l’assumer.
Un droit préférentiel sert à peu de chose s’il n’existe pas de liquidité ou de financement pour l’exercer. C’est pourquoi il convient d’établir un protocole complet de sortie et de ne pas se limiter à croire qu’une solution sera trouvée le moment venu.
Les conflits apparaissent souvent après l’achat
Les personnes changent de travail, se séparent, fondent une famille ou ont besoin de récupérer leur argent plus tôt que prévu. Des désaccords peuvent aussi surgir concernant la location, les travaux, le prix de vente ou le montant à réserver pour les dépenses.
En outre, aucun copropriétaire n’est tenu de rester indéfiniment dans l’indivision. La législation permet de demander le partage du bien commun, même si des périodes temporaires d’indivision peuvent être convenues dans les limites légales.
Lorsqu’un logement ne peut pas être divisé physiquement, la sortie peut se résoudre par l’achat des quotes-parts par l’un des titulaires, une vente convenue ou, en dernier ressort, une procédure de partage. Anticiper ces situations réduit l’incertitude, même si aucun contrat n’élimine totalement le risque de conflit.
Il convient également de prévoir ce qui se passerait en cas de décès ou d’incapacité de l’un des propriétaires. Sa participation pourrait être transmise à d’autres personnes, de sorte que les titulaires initiaux finissent par partager l’actif avec de nouveaux copropriétaires.
Copropriété ou société
Acheter directement par quotes-parts n’est pas la seule manière d’organiser un investissement commun. Lorsque plusieurs acquisitions, une activité continue ou une opération de plus grande taille sont envisagées, une structure sociétaire peut être étudiée.
Une société peut organiser la prise de décision ainsi que l’entrée ou la sortie des participants, mais elle ajoute aussi des coûts de constitution, de comptabilité, de fiscalité et d’administration. Pour un seul logement, elle peut s’avérer inutile ; pour une stratégie récurrente, elle pourrait offrir une structure plus adaptée.
Il n’existe pas de formule universelle. La décision doit tenir compte de la taille de l’investissement, de sa durée, de l’activité prévue et de la relation entre les participants.
Comment investir dans l’immobilier sans acheter ensemble
Plusieurs personnes peuvent partager leur intérêt pour l’immobilier sans devenir copropriétaires du même bien.
Grâce au financement participatif, chacune peut investir individuellement dans un même projet et décider séparément du capital qu’elle engage. Il n’existe pas de logement partagé entre elles et elles n’ont pas besoin de se mettre d’accord sur qui gère, qui paie une dépense exceptionnelle ou quand vendre sa participation.
Urbanitae figure dans le registre officiel des prestataires de services de financement participatif de la Commission nationale du marché des valeurs mobilières espagnole. À travers sa plateforme, les investisseurs peuvent participer à des opérations immobilières de dette ou de plus-value, selon les conditions de chaque projet.
Cette modalité réduit la gestion quotidienne et la barrière d’entrée, mais elle n’élimine pas le risque. Le capital peut rester engagé pendant la durée de l’opération et des retards, une rentabilité inférieure à celle prévue ou des pertes peuvent survenir.
L’accord compte davantage lorsque les circonstances changent
Investir avec des personnes proches peut faciliter un achat, mais cela ne rend pas automatiquement l’opération simple ni diversifiée. À l’évolution du bien immobilier s’ajoute la relation économique entre les propriétaires.
C’est pourquoi la confiance doit s’accompagner de règles sur les apports, les dépenses, la gestion, les décisions et la sortie. Plus une conversation semble inconfortable avant l’achat, plus il est probable qu’elle doive avoir lieu.
Un investissement partagé fonctionne mieux lorsqu’il ne dépend pas du maintien éternel des mêmes priorités par tous les participants, mais du fait d’avoir prévu quoi faire lorsque celles-ci changent.
