Eine Immobilie gemeinsam mit mehreren Personen zu kaufen, ermöglicht es, den anfänglichen Kapitalaufwand aufzuteilen und Zugang zu Transaktionen zu erhalten, die individuell möglicherweise außer Reichweite wären. Gleichzeitig bedeutet dies jedoch auch, über Jahre hinweg Entscheidungen über Finanzierung, Kosten, Vermietung, Renovierungen und Verkauf gemeinsam zu treffen.
Vertrauen kann den Einstieg erleichtern, sollte aber eine klare Vereinbarung nicht ersetzen. Die eigentliche Bewährungsprobe einer gemeinsamen Investition besteht nicht darin, dass am Tag des Kaufs alle einverstanden sind, sondern darin, dass im Voraus geregelt wurde, was geschieht, wenn sich die Umstände oder Interessen der Beteiligten nicht mehr decken.
Der gemeinsame Kauf senkt die Einstiegshürde
Gemeinsam zu investieren ermöglicht es, Ressourcen zu bündeln und die Anzahlung, Steuern sowie weitere mit dem Erwerb verbundene Kosten aufzuteilen. Außerdem kann es die Kaufkraft erhöhen und den Zugang zu besser gelegenen Immobilien oder zu Objekten mit Eigenschaften erleichtern, die eine einzelne Person allein nicht tragen könnte.
Dies kann für verschiedene Strategien nützlich sein:
- eine Wohnung kaufen, um sie zu vermieten;
- renovieren und verkaufen;
- ein Asset langfristig halten;
- oder eine gemeinsam genutzte Zweitwohnung erwerben.
Allerdings ist die Aufteilung des Kapitalaufwands nicht gleichbedeutend mit Diversifikation. Alle Beteiligten bleiben derselben Immobilie, demselben Standort, demselben Mieter und derselben Marktentwicklung ausgesetzt. Hinzu kommt ein neues Risiko: die Abhängigkeit zwischen Miteigentümern.
Was es bedeutet, Miteigentümer einer Immobilie zu sein
Wenn mehrere Personen eine Immobilie kaufen, ohne sie physisch aufzuteilen, besitzt jede Person einen Anteil am gesamten Objekt. Dies wird als Miteigentum an ungeteilten Anteilen bezeichnet.
50 % zu besitzen bedeutet nicht, Eigentümer einer konkreten Hälfte der Wohnung zu sein, sondern einen Anteil am gesamten Asset zu halten. Dieser Anteil bestimmt grundsätzlich die Verteilung von Erträgen und Lasten, wobei die Eigentümer detailliertere Vereinbarungen über die Funktionsweise treffen können.
Auch die rechtliche Situation ist nicht in allen Fällen identisch. Es ist nicht dasselbe, mit einem Ehepartner, mit einem unverheirateten Partner, mit Geschwistern oder mit Freunden zu kaufen. Der eheliche Güterstand, die Herkunft des Geldes, die Finanzierung und die Folgen einer Trennung oder eines Todesfalls können unterschiedlich sein.
Deshalb sollte vor der Unterzeichnung geprüft werden, welche Struktur zur Beziehung zwischen den Käufern und zum Zweck der Transaktion passt.
Die Beiträge müssen gut dokumentiert werden
Ein gemeinsamer Kauf muss nicht zu gleichen Teilen erfolgen. Die Eigentumsanteile sollten die tatsächliche wirtschaftliche Vereinbarung und die Herkunft der Beiträge widerspiegeln.
Es empfiehlt sich, festzuhalten:
- wie viel jede Person zur Anzahlung beiträgt;
- wer die Steuern und Kaufkosten übernimmt;
- wie die Darlehensraten bezahlt werden;
- und was geschieht, wenn später eine Person mehr Kapital für eine Renovierung oder eine Sonderumlage einbringt.
Auch die Finanzierung muss sorgfältig geprüft werden. Die Bündelung von Einkommen kann die Kaufkraft erhöhen, doch das Finanzinstitut wird die Schulden und die Bonität aller Antragsteller prüfen. Zudem hängt die Haftung gegenüber der Bank vom Vertrag ab und muss nicht zwangsläufig auf den Eigentumsanteil jeder Person begrenzt sein.
Eine interne Vereinbarung darüber, wer die Hypothek zahlt, ändert für sich genommen nicht die gegenüber dem Finanzinstitut übernommenen Verpflichtungen.
Was die Vereinbarung zwischen Eigentümern regeln sollte
Die notarielle Urkunde identifiziert die Eigentümer und ihre Anteile, löst aber in der Regel nicht alle Situationen, die während der Laufzeit der Investition auftreten können. Daher kann es sinnvoll sein, mit professioneller Beratung eine zusätzliche Vereinbarung zu formalisieren.
Die Vereinbarung sollte vier große Bereiche regeln.
Das Geld
Sie sollte festlegen, wie Einnahmen und Ausgaben verteilt werden, was passiert, wenn jemand nicht mehr beiträgt, und wie viel für Reparaturen, Steuern, Leerstandszeiten oder außergewöhnliche Maßnahmen zurückgelegt wird.
Ein gemeinsames Konto oder ein gemeinsamer Fonds kann verhindern, dass jedes unvorhergesehene Ereignis zu einer dringenden Verhandlung wird.
Die Verwaltung
Es sollte entschieden werden, wer Mieter sucht, sich um Schäden kümmert, die Unterlagen aufbewahrt oder Dienstleister koordiniert. Wenn eine Person den Großteil der Arbeit übernimmt, sollte geklärt werden, ob diese Verwaltung vergütet, rotiert oder an einen Fachmann delegiert wird.
Die Entscheidungen
Nicht alle Maßnahmen haben die gleiche Bedeutung. Eine kleinere Reparatur kann delegiert werden, während eine umfangreiche Renovierung, eine neue Hypothek oder der Verkauf der Immobilie eine verstärkte Zustimmung erfordern kann.
Auch eine mögliche private Nutzung der Wohnung sollte geregelt werden: wer sie nutzen darf, für wie lange, wer die Verbrauchskosten trägt und wie sich dies auf die Vermietung auswirkt.
Der Ausstieg
Dies ist wahrscheinlich der wichtigste Punkt. Die Vereinbarung sollte vorsehen, wie der Anteil der Person bewertet wird, die verkaufen möchte, ob die übrigen ein Vorkaufsrecht haben, wie viel Zeit ihnen für dessen Ausübung bleibt und was geschieht, wenn niemand den Anteil übernehmen kann.
Ein Vorkaufsrecht nützt wenig, wenn keine Liquidität oder Finanzierung vorhanden ist, um es auszuüben. Deshalb empfiehlt es sich, ein vollständiges Ausstiegsprotokoll festzulegen und sich nicht darauf zu verlassen, dass zu gegebener Zeit schon eine Lösung gefunden wird.
Konflikte treten meist nach dem Kauf auf
Menschen wechseln den Arbeitsplatz, trennen sich, gründen eine Familie oder müssen das Geld früher als erwartet zurückerhalten. Auch über Vermietung, Renovierungen, Verkaufspreis oder die Höhe der Rücklagen für Ausgaben können Meinungsverschiedenheiten entstehen.
Außerdem ist kein Miteigentümer verpflichtet, dauerhaft in der Gemeinschaft zu bleiben. Das Gesetz erlaubt es, die Teilung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verlangen, wobei innerhalb der gesetzlichen Grenzen zeitlich begrenzte Phasen der Unteilbarkeit vereinbart werden können.
Wenn eine Wohnung nicht physisch geteilt werden kann, kann der Ausstieg durch den Kauf der Anteile durch einen der Eigentümer, einen vereinbarten Verkauf oder letztlich ein Teilungsverfahren gelöst werden. Diese Situationen vorwegzunehmen, reduziert die Unsicherheit, auch wenn kein Vertrag das Konfliktrisiko vollständig beseitigt.
Auch sollte geregelt werden, was im Fall des Todes oder der Geschäftsunfähigkeit eines der Eigentümer geschehen würde. Sein Anteil könnte auf andere Personen übergehen, sodass die ursprünglichen Eigentümer das Asset am Ende mit neuen Miteigentümern teilen.
Miteigentum oder Gesellschaft
Direkt über Anteile zu kaufen ist nicht die einzige Möglichkeit, eine gemeinsame Investition zu organisieren. Wenn mehrere Erwerbe, eine fortlaufende Tätigkeit oder eine größere Transaktion geplant sind, kann eine gesellschaftsrechtliche Struktur geprüft werden.
Eine Gesellschaft kann die Entscheidungsfindung sowie den Ein- oder Austritt von Beteiligten ordnen, bringt aber auch Gründungs-, Buchhaltungs-, Steuer- und Verwaltungskosten mit sich. Für eine einzelne Wohnung kann sie unnötig sein; für eine wiederkehrende Strategie könnte sie eine geeignetere Struktur bieten.
Es gibt keine universelle Lösung. Die Entscheidung sollte die Größe der Investition, ihre Dauer, die geplante Tätigkeit und die Beziehung zwischen den Beteiligten berücksichtigen.
Wie man in Immobilien investieren kann, ohne gemeinsam zu kaufen
Mehrere Personen können ihr Interesse an Immobilien teilen, ohne Miteigentümer derselben Immobilie zu werden.
Über Crowdfunding kann jede Person individuell in dasselbe Projekt investieren und separat entscheiden, wie viel Kapital sie bindet. Es gibt keine gemeinsam gehaltene Wohnung zwischen ihnen, und sie müssen sich nicht darüber einigen, wer verwaltet, wer eine Sonderumlage bezahlt oder wann die Beteiligung verkauft wird.
Urbanitae ist im offiziellen Register der Schwarmfinanzierungsdienstleister der spanischen Wertpapieraufsichtsbehörde Comisión Nacional del Mercado de Valores eingetragen. Über die Plattform können Anleger je nach Bedingungen des jeweiligen Projekts an Immobilientransaktionen im Bereich Fremdkapital oder Wertzuwachs teilnehmen.
Diese Form reduziert die alltägliche Verwaltung und die Einstiegshürde, beseitigt das Risiko jedoch nicht. Das Kapital kann während der Laufzeit der Transaktion gebunden bleiben, und es kann zu Verzögerungen, niedrigeren als erwarteten Renditen oder Verlusten kommen.
Die Vereinbarung wird wichtiger, wenn sich Umstände ändern
Mit nahestehenden Personen zu investieren kann einen Kauf erleichtern, macht die Transaktion aber nicht automatisch einfach oder diversifiziert. Zur Entwicklung der Immobilie kommt die wirtschaftliche Beziehung zwischen den Eigentümern hinzu.
Deshalb sollte Vertrauen von Regeln zu Beiträgen, Ausgaben, Verwaltung, Entscheidungen und Ausstieg begleitet werden. Je unangenehmer ein Gespräch vor dem Kauf erscheint, desto wahrscheinlicher ist es, dass es geführt werden muss.
Eine gemeinsame Investition funktioniert besser, wenn sie nicht davon abhängt, dass alle für immer dieselben Prioritäten behalten, sondern davon, dass im Voraus geregelt wurde, was zu tun ist, wenn sich diese Prioritäten ändern.
