Comprar um imóvel entre várias pessoas permite repartir o desembolso inicial e aceder a operações que talvez ficassem fora do alcance individual. No entanto, também obriga a partilhar durante anos decisões sobre financiamento, despesas, arrendamento, obras e venda.
A confiança pode facilitar o início, mas não deveria substituir um acordo claro. A verdadeira prova de um investimento conjunto não é que todos estejam de acordo no dia da compra, mas sim que tenham previsto o que acontecerá quando as suas circunstâncias ou interesses deixarem de coincidir.
Partilhar a compra reduz a barreira de entrada
Investir entre várias pessoas permite somar recursos e distribuir a entrada, os impostos e outras despesas associadas à aquisição. Também pode ampliar a capacidade de compra e facilitar o acesso a imóveis melhor localizados ou com características que uma só pessoa não conseguiria assumir.
Isto pode ser útil para diferentes estratégias:
- comprar uma habitação para arrendar;
- remodelar e vender;
- manter um ativo a longo prazo;
- ou adquirir uma segunda habitação partilhada.
Ainda assim, repartir o desembolso não equivale a diversificar. Todos os participantes continuam expostos ao mesmo imóvel, localização, inquilino e evolução do mercado. Além disso, surge um novo risco: a dependência entre coproprietários.
O que significa ser coproprietário de um imóvel
Quando várias pessoas compram um imóvel sem o dividir fisicamente, cada uma possui uma quota sobre o conjunto. É o que se conhece como compropriedade ou propriedade em quota indivisa.
Ter 50% não significa ser dono de uma metade concreta da habitação, mas sim deter uma participação sobre todo o ativo. Essa quota determina, em termos gerais, a repartição de benefícios e encargos, embora os proprietários possam alcançar acordos mais detalhados sobre o seu funcionamento.
A situação jurídica também não é idêntica em todos os casos. Não é o mesmo comprar com um cônjuge, com um parceiro não casado, com irmãos ou com amigos. O regime de bens do casamento, a origem do dinheiro, o financiamento e as consequências de uma separação ou de um falecimento podem variar.
Por isso, antes de assinar, convém estudar que estrutura se ajusta à relação entre os compradores e à finalidade da operação.
As contribuições devem ficar bem documentadas
Uma compra conjunta não tem de ser realizada em partes iguais. As quotas de propriedade deveriam refletir o acordo económico real e a origem das contribuições.
Convém deixar registado:
- quanto contribui cada pessoa para a entrada;
- quem assume os impostos e as despesas de compra;
- como se pagam as prestações do empréstimo;
- e o que acontece se, posteriormente, alguém contribuir com mais capital para uma remodelação ou uma despesa extraordinária.
Também deve ser revisto cuidadosamente o financiamento. Somar rendimentos pode ampliar a capacidade de compra, mas a entidade financeira irá analisar as dívidas e a solvência de todos os requerentes. Além disso, a responsabilidade perante o banco dependerá do contrato e não tem necessariamente de se limitar à percentagem de propriedade de cada um.
Um acordo interno sobre quem paga o crédito habitação também não altera, por si só, as obrigações assumidas perante a instituição financeira.
O que deveria regular o acordo entre proprietários
A escritura identifica os titulares e as suas percentagens, mas normalmente não resolve todas as situações que podem surgir durante a vida do investimento. Por isso, pode ser conveniente formalizar um acordo adicional com aconselhamento profissional.
O acordo deveria organizar quatro grandes questões.
O dinheiro
Deve estabelecer como se repartem os rendimentos e as despesas, o que acontece se alguém deixar de contribuir e quanto será reservado para reparações, impostos, períodos sem inquilino ou intervenções extraordinárias.
Manter uma conta ou fundo comum pode evitar que cada imprevisto se transforme numa negociação urgente.
A gestão
Convém decidir quem irá procurar inquilinos, tratar de avarias, guardar a documentação ou coordenar fornecedores. Se uma pessoa assumir a maior parte do trabalho, deve esclarecer-se se essa gestão é compensada, rotativa ou delegada num profissional.
As decisões
Nem todas as atuações têm a mesma importância. Uma pequena reparação pode ser delegada, enquanto uma remodelação relevante, um novo crédito habitação ou a venda do imóvel podem exigir um acordo reforçado.
Também deve ser regulado o possível uso privado da habitação: quem pode utilizá-la, durante quanto tempo, quem paga os consumos e como isso afeta o arrendamento.
A saída
É provavelmente o ponto mais importante. O acordo deve prever como será avaliada a participação de quem queira vender, se os restantes terão preferência para a comprar, quanto tempo terão para o fazer e o que acontecerá se ninguém conseguir assumi-la.
Um direito de preferência serve de pouco se não existir liquidez ou financiamento para o exercer. Por isso, convém estabelecer um protocolo completo de saída e não limitar-se a confiar que se encontrará uma solução quando chegar o momento.
Os conflitos costumam surgir depois da compra
As pessoas mudam de trabalho, separam-se, constituem família ou precisam de recuperar o dinheiro antes do previsto. Também podem surgir desacordos sobre o arrendamento, as obras, o preço de venda ou o montante que deve ser reservado para despesas.
Além disso, nenhum coproprietário é obrigado a permanecer indefinidamente na compropriedade. A legislação permite solicitar a divisão do bem comum, embora possam ser acordados períodos temporários de indivisão dentro dos limites legais.
Quando uma habitação não pode ser dividida fisicamente, a saída pode resolver-se através da compra das quotas por um dos titulares, de uma venda acordada ou, em último caso, de um processo de divisão. Antecipar estas situações reduz a incerteza, embora nenhum contrato elimine por completo o risco de conflito.
Também convém prever o que aconteceria perante o falecimento ou a incapacidade de um dos proprietários. A sua participação poderia passar para outras pessoas, fazendo com que os titulares iniciais acabem por partilhar o ativo com novos coproprietários.
Copropriedade ou sociedade
Comprar diretamente por quotas não é a única forma de organizar um investimento conjunto. Quando se preveem várias aquisições, uma atividade continuada ou uma operação de maior dimensão, pode estudar-se uma estrutura societária.
Uma sociedade pode organizar a tomada de decisões e a entrada ou saída de participantes, mas também acrescenta custos de constituição, contabilidade, fiscalidade e administração. Para uma única habitação pode ser desnecessária; para uma estratégia recorrente, poderia oferecer uma estrutura mais adequada.
Não existe uma fórmula universal. A decisão deve avaliar a dimensão do investimento, a sua duração, a atividade prevista e a relação entre os participantes.
Como investir em imobiliário sem comprar em conjunto
Várias pessoas podem partilhar o seu interesse pelo imobiliário sem se tornarem coproprietárias do mesmo imóvel.
Através do financiamento participativo, cada uma pode investir individualmente no mesmo projeto e decidir separadamente quanto capital compromete. Não existe uma habitação partilhada entre elas, nem precisam de acordar quem gere, quem paga uma despesa extraordinária ou quando vende a sua participação.
A Urbanitae figura no registo oficial de prestadores de serviços de financiamento participativo da Comissão Nacional do Mercado de Valores espanhola. Através da sua plataforma, os investidores podem participar em operações imobiliárias de dívida ou mais-valia, de acordo com as condições de cada projeto.
Esta modalidade reduz a gestão quotidiana e a barreira de entrada, mas não elimina o risco. O capital pode permanecer comprometido durante o prazo da operação e podem ocorrer atrasos, uma rentabilidade inferior à prevista ou perdas.
O acordo importa mais quando as circunstâncias mudam
Investir com pessoas próximas pode facilitar uma compra, mas não torna automaticamente a operação simples nem diversificada. À evolução do imóvel soma-se a relação económica entre os proprietários.
Por isso, a confiança deve ser acompanhada de regras sobre contribuições, despesas, gestão, decisões e saída. Quanto mais desconfortável for uma conversa antes de comprar, mais provável é que seja necessário tê-la.
Um investimento partilhado funciona melhor quando não depende de todos manterem para sempre as mesmas prioridades, mas sim de terem previsto o que fazer quando estas mudarem.
