Acquistare un immobile insieme ad altre persone permette di ripartire l’esborso iniziale e di accedere a operazioni che forse sarebbero fuori dalla portata individuale. Tuttavia, obbliga anche a condividere per anni decisioni relative a finanziamento, spese, locazione, ristrutturazioni e vendita.
La fiducia può facilitare l’inizio, ma non dovrebbe sostituire un accordo chiaro. La vera prova di un investimento congiunto non è che tutti siano d’accordo il giorno dell’acquisto, ma che abbiano previsto cosa accadrà quando le loro circostanze o i loro interessi smetteranno di coincidere.
Condividere l’acquisto riduce la barriera d’ingresso
Investire insieme ad altri permette di sommare risorse e distribuire l’acconto, le imposte e le altre spese associate all’acquisizione. Può anche aumentare la capacità di acquisto e facilitare l’accesso a immobili meglio posizionati o con caratteristiche che una sola persona non potrebbe sostenere.
Questo può essere utile per diverse strategie:
- acquistare un’abitazione da affittare;
- ristrutturare e vendere;
- mantenere un asset a lungo termine;
- oppure acquistare una seconda casa condivisa.
Detto questo, ripartire l’esborso non equivale a diversificare. Tutti i partecipanti continuano a essere esposti allo stesso immobile, alla stessa ubicazione, allo stesso inquilino e all’evoluzione dello stesso mercato. Inoltre, compare un nuovo rischio: la dipendenza tra comproprietari.
Che cosa significa essere comproprietario di un immobile
Quando più persone acquistano un immobile senza dividerlo fisicamente, ciascuna possiede una quota sull’insieme. È ciò che si conosce come proprietà indivisa.
Possedere il 50% non significa essere proprietario di una metà concreta dell’abitazione, ma detenere una partecipazione sull’intero asset. Tale quota determina, in linea generale, la ripartizione di benefici e oneri, sebbene i proprietari possano raggiungere accordi più dettagliati sul suo funzionamento.
La situazione giuridica, inoltre, non è identica in tutti i casi. Acquistare con un coniuge non è lo stesso che acquistare con un partner non sposato, con fratelli o con amici. Il regime patrimoniale matrimoniale, la provenienza del denaro, il finanziamento e le conseguenze di una separazione o di un decesso possono variare.
Per questo, prima di firmare conviene studiare quale struttura si adatta alla relazione tra gli acquirenti e alla finalità dell’operazione.
I conferimenti devono essere ben documentati
Un acquisto congiunto non deve necessariamente essere effettuato in parti uguali. Le quote di proprietà dovrebbero riflettere l’accordo economico reale e la provenienza dei conferimenti.
Conviene lasciare traccia di:
- quanto apporta ciascuna persona all’acconto;
- chi sostiene le imposte e le spese di acquisto;
- come vengono pagate le rate del prestito;
- e che cosa accade se successivamente uno dei partecipanti apporta più capitale per una ristrutturazione o una spesa straordinaria.
Anche il finanziamento deve essere esaminato con attenzione. Sommare i redditi può aumentare la capacità di acquisto, ma l’istituto finanziario analizzerà i debiti e la solvibilità di tutti i richiedenti. Inoltre, la responsabilità verso la banca dipenderà dal contratto e non deve necessariamente essere limitata alla percentuale di proprietà di ciascuno.
Un accordo interno su chi paga il mutuo non modifica, di per sé, le obbligazioni assunte nei confronti dell’istituto finanziario.
Che cosa dovrebbe regolare l’accordo tra proprietari
L’atto identifica i titolari e le loro percentuali, ma di solito non risolve tutte le situazioni che possono presentarsi durante la vita dell’investimento. Per questo, può essere opportuno formalizzare un accordo aggiuntivo con consulenza professionale.
L’accordo dovrebbe organizzare quattro grandi questioni.
Il denaro
Deve stabilire come vengono ripartiti entrate e spese, che cosa accade se qualcuno smette di contribuire e quanto verrà riservato per riparazioni, imposte, periodi senza inquilino o interventi straordinari.
Mantenere un conto o un fondo comune può evitare che ogni imprevisto si trasformi in una negoziazione urgente.
La gestione
Conviene decidere chi cercherà gli inquilini, si occuperà dei guasti, conserverà la documentazione o coordinerà i fornitori. Se una persona assume la maggior parte del lavoro, deve essere chiarito se tale gestione viene compensata, ruotata o delegata a un professionista.
Le decisioni
Non tutte le azioni hanno la stessa importanza. Una piccola riparazione può essere delegata, mentre una ristrutturazione rilevante, un nuovo mutuo o la vendita dell’immobile possono richiedere un accordo rafforzato.
Deve essere regolato anche l’eventuale uso privato dell’abitazione: chi può utilizzarla, per quanto tempo, chi paga le utenze e come ciò incide sulla locazione.
L’uscita
È probabilmente il punto più importante. L’accordo deve prevedere come verrà valutata la partecipazione di chi vuole vendere, se gli altri avranno un diritto di prelazione per acquistarla, quanto tempo avranno per farlo e che cosa accadrà se nessuno potrà assumerla.
Un diritto di prelazione serve a poco se non esistono liquidità o finanziamento per esercitarlo. Per questo, conviene stabilire un protocollo completo di uscita e non limitarsi a confidare che si troverà una soluzione quando arriverà il momento.
I conflitti di solito compaiono dopo l’acquisto
Le persone cambiano lavoro, si separano, formano una famiglia o hanno bisogno di recuperare il denaro prima del previsto. Possono anche sorgere disaccordi sulla locazione, sulle ristrutturazioni, sul prezzo di vendita o sull’importo da accantonare per le spese.
Inoltre, nessun comproprietario è obbligato a restare indefinitamente nella comunione. La legge consente di richiedere la divisione del bene comune, sebbene possano essere concordati periodi temporanei di indivisione entro i limiti legali.
Quando un’abitazione non può essere divisa fisicamente, l’uscita può essere risolta mediante l’acquisto delle quote da parte di uno dei titolari, una vendita concordata o, in ultima istanza, una procedura di divisione. Anticipare queste situazioni riduce l’incertezza, anche se nessun contratto elimina completamente il rischio di conflitto.
Conviene anche prevedere che cosa accadrebbe in caso di decesso o incapacità di uno dei proprietari. La sua partecipazione potrebbe passare ad altre persone, facendo sì che i titolari iniziali finiscano per condividere l’asset con nuovi comproprietari.
Comproprietà o società
Acquistare direttamente per quote non è l’unico modo per organizzare un investimento congiunto. Quando si prevedono più acquisizioni, un’attività continuativa o un’operazione di dimensioni maggiori, si può valutare una struttura societaria.
Una società può ordinare il processo decisionale e l’ingresso o l’uscita dei partecipanti, ma aggiunge anche costi di costituzione, contabilità, fiscalità e amministrazione. Per una sola abitazione può risultare superflua; per una strategia ricorrente, potrebbe offrire una struttura più adeguata.
Non esiste una formula universale. La decisione deve valutare la dimensione dell’investimento, la sua durata, l’attività prevista e la relazione tra i partecipanti.
Come investire nell’immobiliare senza acquistare insieme
Più persone possono condividere il proprio interesse per l’immobiliare senza diventare comproprietarie dello stesso immobile.
Attraverso il finanziamento partecipativo, ciascuna può investire individualmente nello stesso progetto e decidere separatamente quanto capitale impegnare. Non esiste un’abitazione condivisa tra loro né devono accordarsi su chi gestisce, chi paga una spesa straordinaria o quando vendere la propria partecipazione.
Urbanitae figura nel registro ufficiale dei fornitori di servizi di finanziamento partecipativo della Comisión Nacional del Mercado de Valores. Attraverso la sua piattaforma, gli investitori possono partecipare a operazioni immobiliari di debito o plusvalenza secondo le condizioni di ciascun progetto.
Questa modalità riduce la gestione quotidiana e la barriera d’ingresso, ma non elimina il rischio. Il capitale può restare impegnato durante il periodo dell’operazione e possono verificarsi ritardi, una redditività inferiore a quella prevista o perdite.
L’accordo conta di più quando le circostanze cambiano
Investire con persone vicine può facilitare un acquisto, ma non rende automaticamente l’operazione semplice né diversificata. All’evoluzione dell’immobile si aggiunge la relazione economica tra i proprietari.
Per questo, la fiducia deve essere accompagnata da regole su conferimenti, spese, gestione, decisioni e uscita. Più una conversazione risulta scomoda prima dell’acquisto, più è probabile che sia necessario affrontarla.
Un investimento condiviso funziona meglio quando non dipende dal fatto che tutti mantengano per sempre le stesse priorità, ma dall’aver previsto cosa fare quando queste cambiano.
