Le secteur immobilier est considéré comme une valeur refuge pour les investissements. Cependant, cela ne signifie pas qu’il n’existe pas de risques. Dans cet article, nous vous expliquons comment nous procédons chez Urbanitae pour atténuer ces risques et, surtout, pour protéger autant que possible le capital apporté par nos investisseurs.
La première stratégie est fondamentale : le choix de bons projets. Cette sélection commence par le promoteur, à qui nous exigeons des références qui prouvent qu’il est capable de mener à bien un projet comme celui qu’il nous propose. Elle se poursuit par une évaluation minutieuse des hypothèses du business plan, la validation de ces hypothèses et la fixation de conditions pour protéger l’argent de nos investisseurs.
Le terrain, garantie numéro un
Dans un projet immobilier comme ceux que nous finançons chez Urbanitae, le terrain est la principale garantie. Les fonds apportés par nos investisseurs dans des projets de plus-value sont principalement destinés à l’achat du terrain. Un terrain destiné à la construction dans de bonnes zones tend non seulement à maintenir, mais à augmenter sa valeur. C’est pourquoi, si ce terrain a été acheté à sa valeur marchande, il pourrait être mis en vente et, ainsi, permettre de récupérer l’investissement – éventuellement avec des bénéfices – en cas de non-réalisation du projet comme prévu. Cette garantie, liée à la valeur de l’actif sur lequel l’investissement est réalisé, permet aux investisseurs d’Urbanitae de se rassurer.
Une SPV pour chaque projet
Un autre point important est que chaque projet est 100% indépendant des autres, de sorte qu’il ne peut y avoir d’effet de contagion si l’un d’entre eux ne se passe pas bien. Les fonds des investisseurs, qui avant d’investir sont dans un compte ouvert à leur nom – et jamais dans un compte d’Urbanitae – passent sur le compte du projet, puis sur le compte courant de la société opérationnelle, soit sous forme de prêts, soit sous forme d’augmentation de capital.
De plus, nous finançons la SPV, propriétaire de l’actif/projet. En ne finançant pas directement le promoteur, nous évitons tout risque de bilan associé aux engagements ou passifs existants dans l’activité du promoteur et de sa société. Dans les projets de dette, le promoteur ne reçoit pas la totalité des fonds dès le départ, mais il accède au capital en fonction de l’avancement des travaux – bien qu’il doive payer des intérêts sur tout le capital levé, même s’il ne l’utilise pas encore.
‘Skin in the game’ du promoteur
Dans les projets d’Urbanitae, sauf exceptions très justifiées, nous demandons au promoteur de contribuer à hauteur d’au moins 20 % du capital social. Ce capital est rémunéré dans les mêmes conditions que celui des autres investisseurs – bien qu’un promote ou une commission supplémentaire puisse parfois être convenue si le projet permet de dépasser un certain seuil de rentabilité. Autrement dit, si le projet échoue, le promoteur est également directement affecté.
Business plan conservateur
Pour approuver tout projet, notre Comité d’Investissements procède à une due diligence rigoureuse du business plan du promoteur. Cela implique de vérifier tout, depuis les relations du promoteur avec les banques et son accès au financement jusqu’aux prix de vente – en validant avec des tiers leurs cohérences pour le produit et la zone –, en passant par les coûts de construction. Dans le business plan que nous présentons aux investisseurs, nous ajoutons généralement une marge de sécurité sous la forme de coûts de construction plus élevés et d’un prix de vente moyen plus bas pour absorber d’éventuelles déviations.
Garanties
Le niveau de garanties de nos prêts est très élevé : dans les projets de plus-value, les investisseurs d’Urbanitae sont des actionnaires et, par conséquent, des propriétaires de l’entreprise. Dans les projets de dette, les investisseurs bénéficient, par l’intermédiaire de l’agent de garanties, d’une hypothèque sur l’actif et d’un gage sur les actions de l’entreprise. Par conséquent, en cas de défaut, les investisseurs d’Urbanitae deviendraient également propriétaires des actions, en plus de disposer d’une hypothèque de premier rang sur l’actif.
En d’autres termes, en cas de défaut de paiement du prêt, nous pouvons engager une procédure d’exécution hypothécaire, acquérir l’actif et le vendre pour récupérer la dette – principal plus intérêts. Tous les frais (frais et provision de fonds de l’agent de garanties, taxe d’inscription de l’hypothèque, frais juridiques, etc.) seraient à la charge du promoteur – emprunteur – et sont indépendants des intérêts qui seront payés aux investisseurs/prêteurs.
Et dans les projets de revenus ?
Dans les projets de revenus, en plus de la propriété de l’actif, il existe un contrat de location à long terme avec un locataire solvable – généralement de deux à trois ans – qui garantit le paiement du loyer même si l’activité ne fonctionne pas et que les lieux sont abandonnés. Mais ce contrat n’est pas la seule garantie. Nous analysons en détail la valeur immobilière de l’actif, c’est-à-dire sa valeur marchande à vide, pour déterminer si, dans l’éventualité peu probable où le locataire actuel quitte les lieux, il sera possible de trouver un autre locataire avec un loyer similaire.
