O setor imobiliário é considerado um porto seguro para o investimento. No entanto, isso não significa que não existam riscos. Neste artigo, vamos explicar como fazemos na Urbanitae para mitigar os riscos e, acima de tudo, para salvaguardar, na medida do possível, o capital aportado pelos nossos investidores.
A primeira estratégia é básica: tentamos escolher bons projetos. Essa seleção começa com o promotor, a quem exigimos um histórico que comprove que é capaz de realizar um projeto como o que nos propõe. E continua com a avaliação meticulosa das hipóteses do plano de negócios, a validação dessas hipóteses e a definição de condições para proteger o dinheiro dos nossos investidores.
O terreno, garantia número um
Num projeto imobiliário como os que financiamos na Urbanitae, o terreno é a principal garantia. Os fundos aportados pelos nossos investidores em projetos de valorização são destinados, fundamentalmente, à compra do terreno. A realidade é que o terreno urbano ou urbanizável em boas zonas tende a não só manter, mas também a aumentar o seu valor. Por isso, se esse terreno foi comprado ao valor de mercado, poderia ser colocado à venda e, com isso, recuperar o investimento – até com lucros – no caso de o projeto não correr conforme o esperado. Essa garantia, ligada ao valor do ativo sobre o qual se executa o investimento, é o que permite aos investidores da Urbanitae dormir tranquilos.
Uma SPV para cada projeto
Outro ponto importante é que cada projeto é 100% independente dos demais, de modo que não pode haver um efeito de contágio se algum deles não correr bem. Os fundos dos investidores, que antes de investir estão numa conta aberta em seu nome – e nunca numa conta da Urbanitae – passam para a conta do projeto e, daí, para a conta corrente da sociedade promotora, seja como empréstimo ou como aumento de capital.
Além disso, financiamos a SPV, proprietária do ativo/projeto. Ao não financiar diretamente o promotor, evitamos qualquer risco de balanço associado a compromissos ou passivos existentes na atividade do promotor e da sua sociedade. Nos projetos de dívida, além disso, o promotor não recebe a totalidade dos fundos desde o início, mas vai dispondo do capital conforme o avanço das obras – embora tenha de pagar juros sobre todo o capital levantado, mesmo que ainda não o utilize.
‘Skin in the game’ do promotor
Nos projetos da Urbanitae, salvo exceções muito justificadas, pedimos ao promotor que aporte um mínimo de 20% do capital social. Esse capital é remunerado nas mesmas condições que o dos outros investidores – embora em algumas ocasiões possa ser acordado um prémio ou comissão adicional se o projeto conseguir que a retribuição do capital investido supere um determinado patamar. Ou seja, se o projeto falhar, o promotor também é diretamente afetado.
Plano de negócios conservador
Para aprovar qualquer projeto, o nosso Comité de Investimentos realiza uma due diligence exigente do plano de negócios do promotor. Isso implica verificar desde a relação do promotor com os bancos e o seu acesso ao financiamento até os preços de venda – validando com terceiros que são razoáveis para o produto e a zona – passando pelos custos de construção. No plano de negócios que apresentamos aos investidores, geralmente adicionamos uma margem de segurança sob a forma de um maior custo de construção e um preço médio de venda mais baixo, para absorver possíveis desvios.
Garantias
O nível de garantias dos nossos empréstimos é muito elevado: em projetos de Equity, os investidores da Urbanitae são acionistas e, consequentemente, proprietários da empresa. Nos projetos de dívida, os investidores têm, através da figura do agente de garantias, hipoteca sobre o ativo e penhor das ações da empresa, pelo que, em caso de incumprimento, os investidores da Urbanitae se tornariam igualmente proprietários das ações, além de terem uma hipoteca de primeiro grau sobre o ativo.
Ou seja, em caso de incumprimento do empréstimo, podemos instar a execução da hipoteca, adquirir a propriedade do ativo e vendê-lo para recuperar a dívida – capital mais juros. Todas as despesas (custos e provisão de fundos do agente de garantias, impostos da inscrição da hipoteca, despesas legais, etc.) serão suportadas pelo promotor – mutuário – e estão à margem do juro que será pago aos investidores/mutuantes.
E nos projetos de renda?
Nos projetos de renda, além da propriedade do ativo, existe um contrato de longo prazo com um inquilino solvente – geralmente de dois a três anos – que, pelo menos nos primeiros anos, garante o pagamento da renda mesmo que o negócio não funcione e o local seja abandonado. Mas esse contrato não é a única garantia. Analisamos detalhadamente o valor imobiliário do ativo, ou seja, o seu valor de mercado vazio, o que nos diz se, no caso improvável de o inquilino atual abandonar o negócio, será possível encontrar outro inquilino com uma renda semelhante.
