Os projetos de valorização são a nossa especialidade na Urbanitae. Desde junho de 2019, financiamos cerca de 130 projetos, sendo que mais de 60% são de valorização. Se olharmos do ponto de vista do volume, nossos projetos de valorização (~150 milhões de euros) representam quase o dobro dos projetos de dívida. Se você já investiu conosco, já deve saber (quase) tudo sobre eles. Caso contrário, neste artigo, contamos tudo o que você precisa saber sobre os projetos de valorização na Urbanitae.
Equity e valorização
Para começar, você verá que muitas vezes falamos de projetos de equity e de projetos de valorização indistintamente. Rigorosamente, equity refere-se à estrutura do projeto, enquanto valorização está relacionada à estratégia. Em um projeto de equity, os investidores entram no capital da sociedade: isso ocorre nos projetos de valorização, mas também nos de renda.
A diferença principal está no objetivo do investimento. A estratégia de valorização baseia-se no ciclo “comprar, reformar e vender” ou “comprar, construir e vender”. Entramos como parceiros de capital do promotor e, portanto, investimos na promoção imobiliária, com o nível de risco e rentabilidade associados a essa atividade. Neste enfoque, capitalizamos a mais-valia gerada pela melhoria do imóvel ou pela construção das residências e pela demanda do mercado.
Nos projetos de renda, esse enfoque também está presente, mas no final da vida do projeto. São adquiridos ativos alugados a inquilinos solventes e de longo prazo, com o objetivo de obter receitas recorrentes provenientes desse aluguel. Após três, quatro ou cinco anos, ao finalizar o prazo do projeto, o ativo é vendido com o objetivo de obter mais-valias.
Como funcionam os projetos de valorização?
Um projeto de valorização típico na Urbanitae teria as seguintes características. Como em 80% dos nossos projetos, estaríamos diante de uma promoção de novas construções. Os investidores entram para capitalizar a SPV (sociedade de propósito específico) criada especificamente para o projeto e comprar o terreno ou suportar os custos iniciais do projeto.
A esta primeira fase seguem-se as fases de obtenção da licença – se ainda não a tivermos – e a comercialização, com o objetivo de atingir o nível de pré-vendas exigido pelo banco para entrar na operação. Superados esses marcos, entra o empréstimo promotor bancário para financiar a construção. Quando esta é concluída, as residências são entregues até atingir os 100%. Neste ponto, a sociedade criada é liquidada e os lucros gerados são distribuídos entre os investidores, de acordo com a contribuição de cada um. Os dividendos recebidos pelo investidor são líquidos de despesas, mas estão sujeitos a tributação.
Por que realizamos projetos de valorização?
Na Urbanitae, temos flexibilidade para estruturar os projetos como dívida ou como equity, o que nos confere uma vantagem comparativa em relação a outros provedores de financiamento alternativo – e a outras plataformas de crowdfunding imobiliário.
Normalmente, escolhemos a estratégia de valorização quando o contexto econômico faz com que o risco que assumimos com o financiamento seja semelhante ao do promotor. Quando isso acontece, pedimos para estar em pé de igualdade também em relação à rentabilidade. Além disso, o mercado residencial é fácil de avaliar e oferece margens para proporcionar um retorno ao investidor, em prazos não superiores a 36 meses.
No entanto, é importante considerar que os prazos são estimativas e podem variar devido a fatores difíceis de controlar – como a propriedade pode não ser vendida pelo preço ou ritmo previstos; pode não ser possível obter financiamento bancário para a construção; os custos de construção podem aumentar, etc. Portanto, nos projetos de valorização na Urbanitae, estabelecemos sempre colchões de segurança em nossos próprios cálculos para atenuar possíveis dificuldades e, assim, confiar que os resultados esperados serão alcançados ou superados.
Se ainda não investiu conosco, dê uma olhada em nossos projetos e faça todas as perguntas que desejar. Estamos à sua espera!
