Comment sont les projets de plus-value chez Urbanitae?
Les projets de plus-value sont notre spécialité chez Urbanitae. Depuis juin 2019, nous avons financé environ 130 projets, dont plus de 60% sont des projets de plus-value. Si l’on considère le volume, nos projets de plus-value (~150 millions d’euros) représentent près du double de ceux liés à la dette. Si vous avez investi avec nous, vous en savez (presque) tout à leur sujet. Sinon, dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur les projets de plus-value chez Urbanitae.
Actions et plus-value
Pour commencer, vous verrez que nous parlons souvent de projets d’équité et de projets de plus-value de manière interchangeable. En réalité, l’équité fait référence à la structure du projet, tandis que la plus-value concerne la stratégie. Dans un projet d’équité, les investisseurs entrent dans le capital de la société : cela se produit dans les projets de plus-value, mais aussi dans ceux de revenus.
La principale différence réside dans l’objectif de l’investissement. La stratégie de plus-value repose sur le cycle “acheter, rénover et vendre” ou “acheter, construire et vendre”. Nous entrons en tant que partenaires financiers du promoteur et investissons donc dans la promotion immobilière, avec le niveau de risque et de rentabilité associé à cette activité. Dans cette approche, nous capitalisons la plus-value générée par l’amélioration du bien immobilier ou la construction des logements et la demande du marché.
Dans les projets de revenus, cette approche est également présente, mais à la fin de la vie du projet. Des actifs loués à des locataires solvables et à long terme sont acquis afin de générer des revenus récurrents provenant de ces locations. Au bout de trois, quatre ou cinq ans, à la fin de la durée du projet, l’actif est vendu dans le but de réaliser des plus-values.
Comment fonctionnent les projets de plus-value ?
Un projet de plus-value typique chez Urbanitae aurait ces caractéristiques. Comme dans 80% de nos projets, il s’agirait d’une promotion de logements neufs. Les investisseurs entrent pour capitaliser la SPV (société de projet) créée spécifiquement pour le projet et acheter le terrain ou supporter les coûts de démarrage du projet.
À cette première phase s’ajoutent les phases d’obtention du permis – s’il n’est pas déjà obtenu – et de commercialisation, dans le but d’atteindre le niveau de préventes requis par la banque pour entrer dans l’opération. Une fois ces étapes franchies, le prêt promoteur bancaire entre en jeu pour financer la construction. Lorsque celle-ci est terminée, les logements sont livrés jusqu’à atteindre 100% de réalisation. À ce stade, la société créée est liquidée et les bénéfices générés sont répartis entre les investisseurs, en fonction de leur contribution. Les dividendes que l’investisseur perçoit sont nets de frais, mais ils sont soumis à l’impôt.
Pourquoi réalisons-nous des projets de plus-value ?
Chez Urbanitae, nous avons la flexibilité de structurer les projets en tant que dette ou en tant qu’équité, ce qui nous confère un avantage comparatif par rapport à d’autres fournisseurs de financement alternatif – et à d’autres plateformes de financement participatif immobilier.
Nous choisissons généralement la stratégie de plus-value lorsque le contexte économique fait que le risque que nous assumons avec le financement est similaire à celui du promoteur. Lorsque cela se produit, nous demandons à être sur un pied d’égalité en ce qui concerne également la rentabilité. De plus, le marché résidentiel est facile à évaluer et offre des marges pour offrir une rentabilité à l’investisseur, sur des périodes n’excédant pas 36 mois.
Cependant, il faut prendre en compte que les délais sont estimatifs et peuvent varier en raison de facteurs difficiles à contrôler – le bien ne se vend pas au prix ou au rythme prévu ; il n’est pas possible d’obtenir un financement bancaire pour la construction ; les coûts de construction augmentent, etc. C’est pourquoi, dans les projets de plus-value chez Urbanitae, nous établissons toujours des tampons de sécurité dans nos propres calculs pour amortir d’éventuelles difficultés et ainsi avoir confiance dans le fait que les résultats attendus seront atteints ou dépassés.
Si vous n’avez pas encore investi avec nous, jetez un œil à nos projets et posez-nous toutes vos questions. Nous vous attendons !