Dans un contexte de boom touristique en Espagne, où l’offre d’hébergements s’est diversifiée de manière exponentielle, le gouvernement a lancé la création d’un registre unique de location pour les baux de courte durée, dans le but d’unifier les critères, d’améliorer le contrôle fiscal et de renforcer la sécurité juridique tant pour les usagers que pour les propriétaires. Cette mesure a été conçue pour être coordonnée avec les registres régionaux déjà existants, suscitant un débat parmi les différents acteurs du secteur, notamment en ce qui concerne les gîtes ruraux et leur traitement différencié dans la réglementation.
Qu’est-ce que le registre unique de location touristique ?
Depuis le 1er juillet 2025, tous les propriétaires de logements touristiques doivent enregistrer leurs biens sur le Guichet Unique du Logement Touristique, développé par le Ministère du Logement, et obtenir un numéro d’identification national obligatoire pour pouvoir publier leurs biens sur des plateformes numériques.
Ce système vise à faciliter le contrôle par les administrations régionales et locales, à éviter la location non réglementée et à unifier les critères au niveau national.
Cette mesure répond également aux exigences du Règlement (UE) 2024/1028, qui impose aux États membres de disposer de mécanismes numériques de contrôle de l’offre de courte durée. Ainsi, l’Espagne s’adapte à la législation européenne tout en renforçant son propre système d’inspection et de suivi des hébergements temporaires.
Registre unique de location : exemption pour les gîtes ruraux inscrits dans les registres régionaux
L’une des décisions les plus importantes de cette nouvelle réglementation est l’exemption spécifique pour les gîtes ruraux déjà inscrits dans les registres officiels des communautés autonomes.
À la suite des demandes de l’Association Espagnole du Tourisme Rural (Asetur), le ministère du Logement a accepté que ces hébergements ne soient pas obligés de s’enregistrer une seconde fois, à condition qu’ils figurent dûment dans les catalogues touristiques de leur région.
Cette décision représente un soulagement important pour les zones rurales, où les marges économiques des activités touristiques sont souvent plus faibles, et où la charge administrative peut avoir un impact disproportionné. Elle est également en ligne avec les recommandations d’organismes comme Turespaña, qui, dans son Plan Opérationnel Annuel 2025, souligne la nécessité de renforcer le rôle du tourisme rural comme moteur de cohésion territoriale et de développement économique durable.
Gîtes ruraux vs. logements de vacances
Comprendre la différence entre gîtes ruraux en location et logements de vacances est essentiel pour bien interpréter la réglementation sur la location touristique et ses effets concrets.
Bien que les deux formes fassent partie du marché de la location de courte durée, leur nature juridique, leur fonctionnement et leur implantation territoriale sont clairement distincts, ce qui justifie que le nouveau registre national de la location touristique ne les traite pas de manière homogène.
Les gîtes ruraux sont soumis à des réglementations régionales, comme dans des communautés telles que Castille-et-León, la Navarre ou les Asturies, qui exigent une inscription préalable dans le registre touristique régional correspondant.
Ces hébergements, situés en zones rurales ou naturelles, offrent des services complémentaires (ménage, restauration, activités) et sont soumis à des inspections régulières.
Selon Asetur, les gîtes ruraux ne doivent pas être assimilés aux logements de vacances, car ils appartiennent à un modèle de tourisme professionnel, avec une forte contribution au développement rural, à la cohésion territoriale et à l’économie locale.
En revanche, les logements de vacances, principalement situés dans des zones urbaines ou très touristiques, ont historiquement été moins réglementés et conçus pour maximiser la rentabilité à court terme, avec moins d’implication sociale et un impact plus fort sur le parc de logements résidentiels.
Le nouveau registre de location touristique exige leur enregistrement, afin d’éviter l’opacité de l’offre, protéger le logement résidentiel et améliorer la transparence dans les zones à forte demande.
Fiscalité : différences entre gîtes ruraux et logements de vacances
Sur le plan fiscal, les gîtes ruraux qui offrent des services similaires à ceux de l’hôtellerie (comme le ménage régulier, la réception ou la restauration) sont considérés comme exerçant une activité économique, ce qui implique des obligations en matière de TVA, d’impôt sur les activités économiques (IAE) et d’impôt sur le revenu (IRPF).
À l’inverse, de nombreux logements de vacances sans services complémentaires sont imposés en tant que revenus du capital immobilier, dans un cadre fiscal moins exigeant. C’est pourquoi les autorités cherchent à aligner les exigences de contrôle et de transparence fiscale, surtout en milieu urbain, où prolifèrent les hébergements sans encadrement adéquat.
Opportunités d’investissement : Urbanitae et le registre unique de location
La mise en place du nouveau registre de location touristique, combinée à une distinction claire entre logements de vacances et gîtes ruraux, peut créer un environnement plus sûr pour les investisseurs souhaitant placer leur épargne dans le secteur du tourisme.
Cette meilleure clarté réglementaire renforce la professionnalisation du secteur et réduit l’incertitude juridique qui, jusqu’à présent, freinait de nombreuses initiatives d’investissement dans des zones à potentiel touristique.
Dans ce nouveau cadre, des plateformes comme Urbanitae, spécialisées dans les projets d’investissement immobilier, trouvent une opportunité stratégique pour canaliser du financement participatif vers des développements touristiques réglementés, durables et respectueux de l’environnement.
À cet égard, le renforcement de la réglementation stimule l’intérêt pour des actifs touristiques de qualité, tels que des hébergements en milieu naturel, des projets en zones rurales attrayantes, ou la réhabilitation de biens patrimoniaux, où la demande d’expériences authentiques ne cesse de croître.
C’est l’exemple clair de l’un des derniers projets menés par Urbanitae au Portugal, précisément dans la ville de Porto.
Aux côtés de Caler Real Estate Advisory, la société de crowdfunding immobilier a lancé le développement de 57 appartements touristiques, à partir de la démolition et la rénovation d’un bâtiment situé dans la rue Julio Dinis, au cœur du quartier de Massarelos.
Le projet, qui suit une stratégie de plus-value, a reçu dès le début le soutien de la mairie de Porto, qui a approuvé le changement d’usage à touristique.
Cela n’aurait pas été possible sans le partenariat avec Líbere Hospitality Group, opérateur leader dans le secteur des appartements touristiques, qui gère plus de 1 400 unités réparties sur 45 actifs en Espagne et au Portugal.
