Num momento de forte crescimento do turismo em Espanha, onde a oferta de alojamentos turísticos se diversificou exponencialmente, o Governo promoveu a criação de um registo único de arrendamento para os contratos de curta duração, com o objetivo de unificar critérios, melhorar a fiscalização e reforçar a segurança jurídica, tanto para os utilizadores como para os proprietários. Esta medida foi concebida para se articular com os registos regionais já existentes, gerando debate entre os diferentes agentes do setor, especialmente no que diz respeito às casas rurais para arrendamento e o seu tratamento diferenciado na legislação.
O que é o registo único de arrendamento turístico?
Desde 1 de julho de 2025, todos os proprietários de alojamentos turísticos devem registar os seus imóveis na Plataforma Única de Alojamento Turístico, desenvolvida pelo Ministério da Habitação, e obter um número de identificação estatal obrigatório para poderem publicá-los em plataformas digitais. Este sistema pretende facilitar o controlo por parte das administrações regionais e locais, evitando o arrendamento não regulado e unificando os critérios a nível nacional.
A medida também responde às exigências do Regulamento (UE) 2024/1028, que obriga os Estados-Membros a dispor de mecanismos digitais para o controlo da oferta de curta duração. Desta forma, Espanha adapta-se à regulamentação europeia ao mesmo tempo que reforça o seu próprio sistema de inspeção e acompanhamento dos alojamentos temporários.
Registo único de arrendamento: isenção para casas rurais registadas nas regiões autónomas
Uma das decisões mais relevantes nesta nova legislação foi a isenção específica para as casas rurais já registadas nos registos oficiais das comunidades autónomas. Após os pedidos da Associação Espanhola de Turismo Rural (Asetur), o Ministério da Habitação aceitou que estes alojamentos não tenham de se registar duas vezes, desde que constem devidamente dos catálogos turísticos das suas regiões.
Esta decisão representa um alívio importante para o meio rural, onde as margens económicas das explorações turísticas são geralmente mais reduzidas e a carga administrativa pode ter um impacto desproporcional. Além disso, está alinhada com as recomendações de entidades como a Turespaña que, no seu Plano Operativo Anual 2025, sublinha a necessidade de reforçar o papel do turismo rural como motor de coesão territorial e de desenvolvimento económico sustentável.
Casas rurais vs. alojamentos locais
Compreender a distinção entre casas rurais para arrendamento e alojamentos locais é essencial para interpretar corretamente a regulamentação do arrendamento de curta duração e os seus efeitos práticos. Embora ambas as modalidades façam parte do mercado de arrendamento de curta duração, a sua natureza jurídica, operacional e territorial é claramente distinta, o que justifica que o novo Registo Estatal de Alojamento Turístico não as trate de forma homogénea.
As casas rurais são reguladas por normas regionais, como é o caso de comunidades como Castela e Leão, Navarra ou Astúrias, que exigem o registo prévio no respetivo registo de turismo regional. Estes alojamentos, situados em ambientes rurais ou naturais, oferecem serviços complementares (limpeza, restauração, atividades) e estão sujeitos a inspeções periódicas. Segundo a Asetur, as casas rurais não devem ser equiparadas a alojamentos locais, pois fazem parte de um modelo de turismo profissionalizado, com um forte contributo para o meio rural, para a coesão territorial e para a economia local.
Em contrapartida, os alojamentos locais, com maior concentração em áreas urbanas ou zonas de elevada pressão turística, foram tradicionalmente menos regulados e concebidos para maximizar a rentabilidade a curto prazo, com menor ligação social e maior impacto no mercado de habitação. O novo Registo de Alojamento Turístico exige o seu registo para evitar a opacidade da oferta, proteger o parque habitacional e melhorar a transparência nas zonas de maior procura.
A nível fiscal, as casas rurais que oferecem serviços típicos da hotelaria (como limpeza periódica, receção ou restauração) são tributadas como atividade económica, o que implica obrigações em termos de IVA, IRC e IRS. Pelo contrário, muitos alojamentos locais sem serviços adicionais são tributados como rendimentos de capitais imobiliários, com um enquadramento fiscal menos exigente, motivo pelo qual se pretende uniformizar os critérios de controlo e transparência fiscal, especialmente nas zonas urbanas onde proliferam alojamentos sem regulamentação adequada.
Oportunidades de investimento: Urbanitae e o registo único de arrendamento
A implementação do novo registo de arrendamento turístico, juntamente com a distinção clara entre alojamentos locais e casas rurais para arrendamento, pode criar um ambiente mais seguro para os investidores que pretendem aplicar as suas poupanças no setor turístico. Esta maior clareza normativa reforça a profissionalização do setor e reduz a incerteza jurídica, que até agora tem sido um entrave para muitas iniciativas de investimento em zonas com potencial turístico.
Neste novo enquadramento, plataformas como a Urbanitae, especializadas em projetos de investimento imobiliário, encontram uma oportunidade estratégica para canalizar financiamento coletivo para desenvolvimentos turísticos regulados, sustentáveis e respeitadores do meio envolvente. Assim, o reforço da legislação incentiva o interesse em ativos com vocação turística de qualidade, como alojamentos em ambientes naturais, projetos em áreas rurais com charme ou reabilitação de imóveis com valor patrimonial, onde a procura por experiências autênticas continua a crescer.
É o exemplo claro de um dos mais recentes projetos realizados pela Urbanitae em Portugal, concretamente na cidade do Porto. Em colaboração com a Caler Real Estate Advisory, a empresa de crowdfunding imobiliário impulsionou o desenvolvimento de 57 apartamentos turísticos, a partir da demolição e remodelação de um edifício na central Rua Júlio Dinis, no conhecido bairro de Massarelos. O projeto, com uma estratégia de mais-valias, contou desde o início com o apoio da Câmara Municipal da cidade, que aprovou a mudança de uso para turístico. Isto não teria sido possível sem o apoio da Líbere Hospitality Group como inquilino do complexo, operador líder no setor de apartamentos turísticos, com mais de 1.400 unidades em gestão e desenvolvimento, distribuídas por 45 ativos em Espanha e Portugal.
