¿Cómo son los proyectos de plusvalías en Urbanitae?
Los proyectos de plusvalías son nuestra especialidad en Urbanitae. Desde junio de 2019 hemos financiado unos 130 proyectos: más del 60% son de plusvalías. Visto desde del volumen, nuestros proyectos de plusvalías (~150 millones de euros) suponen cerca del doble que los de deuda. Si has invertido con nosotros, ya lo sabrás (casi) todo sobre ellos. Si no, en este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre los proyectos de plusvalías en Urbanitae.
Equity y plusvalía
Para empezar, verás que muchas veces hablamos de proyectos de equity y de proyectos de plusvalías indistintamente. En rigor, equity hace referencia a la estructura del proyecto, mientras que plusvalía tiene que ver con la estrategia. En un proyecto de equity, los inversores entran en el capital de la sociedad: esto ocurre en los proyectos de plusvalía, pero también en los de rentas.
La diferencia principal es el objetivo de la inversión. La estrategia de plusvalías se basa en el ciclo “comprar, reformar y vender” o “comprar, construir y vender”. Entramos como socios de capital del promotor y, por lo tanto, invertimos en promoción inmobiliaria, con el nivel de riesgo y de rentabilidad asociadas a esta actividad. En este enfoque, capitalizamos la plusvalía generada por la mejora del inmueble o la construcción de las viviendas y la demanda del mercado.
En los proyectos de rentas, este enfoque está también presente, pero al final de la vida del proyecto. Se compran activos alquilados a inquilinos solventes y con vocación de largo plazo con el fin de obtener ingresos recurrentes derivados de dicho alquiler. Al cabo de tres, cuatro o cinco años, finalizado el plazo del proyecto, se vende el activo con el objetivo de obtener plusvalías.
¿Cómo funcionan los proyectos de plusvalías?
Un proyecto de plusvalías típico en Urbanitae tendría estas características. Como en el 80% de nuestros proyectos, estaríamos ante una promoción de viviendas de obra nueva. Los inversores entran para capitalizar la SPV creada específicamente para el proyecto y comprar el suelo o soportar los costes de arranque del proyecto.
A esta primera fase le siguen las fases de consecución de la licencia –si no se tiene ya– y la comercialización, a efectos de conseguir el nivel de preventas requerido por el banco para entrar en la operación. Cumplidos estos hitos, entra el préstamo promotor bancario para financiar la construcción. Cuando esta finaliza, se entregan las viviendas hasta completar el 100%. Una vez llegados a este punto, se liquida la sociedad creada y se reparten los beneficios generados entre los inversores, en función de la aportación de cada uno. Los dividendos que obtiene el inversor son netos de gastos, pero están sujetos a tributación.
¿Por qué hacemos proyectos de plusvalía?
En Urbanitae tenemos flexibilidad para plantear los proyectos como deuda o como equity, lo que nos da una ventaja comparativa frente a otros proveedores de financiación alternativa –y otras plataformas de crowdfunding inmobiliario–.
Solemos elegir la estrategia de plusvalías cuando el contexto económico hace que el riesgo que asumimos con la financiación sea similar al que corre el promotor. Cuando esto ocurre, le pedimos estar en igualdad de condiciones también respecto a la rentabilidad. Además, el mercado residencial es sencillo de evaluar y ofrece márgenes para ofrecer una rentabilidad al inversor, en plazos no superiores a los 36 meses.
Eso sí, hay que tener en cuenta que los plazos son estimativos, y pueden variar por factores que es difícil controlar –que no se venda al precio o al ritmo previsto; que no se consiga financiación bancaria para la obra; que los costes de obra se disparen, etc.–. Por ello, en los proyectos de plusvalías en Urbanitae establecemos siempre colchones de seguridad en nuestros propios cálculos que permitan amortiguar posibles dificultades y, con ello, confiar en que se alcancen o se superen los resultados esperados.
Si aún no has invertido con nosotros, echa un vistazo a nuestros proyectos y pregúntanos cualquier duda. ¡Te esperamos!
