Crowdfunding vs. crowdlending immobilier : quelles sont les différences ?
Dans les deux cas, il s’agit de réunir de nombreux investisseurs pour accorder un financement à un promoteur immobilier afin qu’il puisse développer un projet. Les deux modalités offrent à petit investisseur la possibilité d’obtenir des rendements sur le marché immobilier, mais elles diffèrent dans leur structure et leurs avantages. Dans cet article, nous expliquons les différences fondamentales entre le crowdfunding immobilier et le crowdlending immobilier.
Bien que le crowdlending immobilier soit une modalité du crowdfunding immobilier, nous les séparerons ici. Alors, comment fonctionne le financement participatif ?
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est une forme d’investissement participatif et, en même temps, un moyen de financement. L’idée de base est simple : de nombreuses personnes se rassemblent pour réunir, tous ensemble, le capital nécessaire à un projet immobilier. Le promoteur reçoit ce financement, tandis que les participants deviennent également des investisseurs immobiliers. Étant nombreux, chacun peut contribuer avec peu d’argent – chez Urbanitae, l’investissement minimum est de 500 euros –.
Sur les plateformes de financement participatif immobilier, il est courant de réserver le terme de crowdfunding immobilier pour les projets de fonds propres. C’est-à-dire, pour ces projets dans lesquels les investisseurs entrent dans le capital du projet qu’ils financent.
Exemple de crowdfunding immobilier
Prenons un exemple. Imaginez qu’un promoteur souhaite construire un ensemble de logements dans une zone attractive où il existe déjà un intérêt commercial. Pour les travaux, le promoteur demandera un financement aux banques. Mais avant, il a besoin de compléter l’achat du terrain et a besoin de capital. Comme les banques n’entrent généralement pas dans cette phase du projet, le promoteur se tourne vers une plateforme de financement participatif immobilier.
Dans ces projets, les investisseurs et le promoteur deviennent partenaires et actionnaires d’une même société (une SPV créée à cet effet). En tant que tels partenaires, ils assument les mêmes risques et partagent les rendements générés une fois le projet terminé. Dans les projets de crowdfunding immobilier, les rendements cibles sont ceux typiques de la promotion immobilière, c’est-à-dire entre 15 et 20 % par an.
Qu’est-ce que le crowdlending immobilier ?
Dans le cas du crowdlending immobilier, les besoins du promoteur sont un peu différents. Le promoteur cherche un financement par emprunt, mais la banque ne le lui a pas accordé ou cela pourrait prendre trop de temps. Pourquoi ? Dans les promotions de plus petite taille, la banque examine attentivement l’opération avant d’accorder un financement, car cela pourrait ne pas être rentable pour elle. Surtout lorsque, contrairement à ce qui se passait avant 2019, la banque ne conserve pas automatiquement les hypothèques des acheteurs des logements du projet.
Comment fonctionne le crowdlending immobilier ?
Dans ces projets de dette, les investisseurs deviennent des prêteurs au promoteur : leurs contributions sont également réunies dans une SPV, qui accorde généralement un prêt à taux fixe. Une fois le délai fixé écoulé, le promoteur rembourse le capital aux investisseurs, plus les intérêts générés.
Différences entre le crowdlending immobilier par prêt et le crowdfunding immobilier
Nous avons déjà vu que le crowdfunding immobilier et le crowdlending immobilier sont des formules de financement alternatives, dans ce cas, pour des promoteurs immobiliers ayant des besoins différents. Mais quelles sont les implications pour l’investisseur ?
Rendement
En entrant dans une phase plus précoce du projet, les investisseurs en crowdfunding immobilier assument plus de risques que dans le crowdlending immobilier. C’est pourquoi les rendements sont plus élevés, en particulier entre 50 et 100 % de plus : c’est l’un des avantages les plus clairs du crowdfunding immobilier.
Risque
Pour obtenir un rendement sur un projet de crowdfunding immobilier, il faut attendre sa conclusion : la promotion doit être entièrement construite et entièrement vendue. Une fois que les nouveaux logements ont été remis à leurs propriétaires, la société créée spécifiquement pour le projet est dissoute, et les bénéfices sont répartis entre ses actionnaires, toujours proportionnellement à leur contribution.
Les risques sont divers. Il est possible que les prix de vente estimés soient trop élevés et doivent être réduits pour vendre les logements : un prix de vente plus bas fera baisser le rendement final. Un retard dans les ventes pourrait entraîner un retard dans l’octroi du prêt promoteur et, par conséquent, dans le délai du projet. Il peut également arriver que les coûts de construction augmentent et rendent le projet plus cher, ce qui affecte le rendement.
Cependant, dans les projets de dette, le risque est moindre car l’obtention du rendement ne dépend pas du succès du projet : ce sont les premières ventes qui remboursent le prêt. Dans le cas des fonds propres, c’est l’inverse, les dernières ventes sont celles qui génèrent le profit.
Garanties
Parmi les inconvénients du crowdfunding immobilier, il y a le manque de garanties spécifiques. Dans les projets de crowdlending immobilier, le contrat de prêt établit des garanties pour assurer le remboursement du capital. En général, la valeur du prêt (loan-to-value ou LTV) ne dépasse jamais les 65-70 % de la valeur de l’actif. Il est courant de prendre une hypothèque de premier rang sur l’actif : en cas de non-paiement, les investisseurs conservent l’immeuble. Et comme le LTV est bas, sa vente générerait suffisamment de capital pour rembourser le capital et les intérêts.
Il est également courant de nantir les actions de la société, de sorte que, en cas de non-paiement, les investisseurs deviennent également propriétaires des actions.
Délai
L’un des avantages du crowdlending immobilier est que le délai du projet est plus court. Autrement dit, il faut moins de temps pour récupérer l’investissement. Nous parlons de délais entre 12 et 24 mois. Dans les projets de crowdfunding immobilier, les délais sont plus longs – et soumis à plus de variations – : ils sont généralement compris entre 18 et 36 mois.
Maintenant que vous connaissez les principales différences entre le crowdfunding immobilier et le crowdlending immobilier, vous pouvez décider si votre profil d’investisseur correspond davantage à l’une ou l’autre modalité. Il est normal que les plateformes de financement participatif se spécialisent dans l’une d’entre elles. Bien que plus axée sur les fonds propres, Urbanitae vous permet d’investir dans les deux types de projets, avec de bons résultats : 16 % de rendement moyen et 0 % de projets en perte.