Le crowdfunding immobilier et le crowdlending immobilier sont deux des principales formes d’investissement collectif dans le secteur immobilier. Bien que tous deux permettent d’investir dans des projets avec peu de capital initial, ils présentent des différences clés en matière de rentabilité, de risque, de délais et de structure.
Dans ce guide, nous expliquons clairement ce qu’est chaque modèle, en quoi ils se différencient et lequel peut le mieux correspondre à ton profil d’investisseur.
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est une forme d’investissement participatif et, en même temps, une voie de financement. Également connu sous le nom d’equity crowdfunding immobilier, ce modèle permet aux investisseurs de participer en tant qu’associés à un projet, en obtenant des bénéfices en fonction du résultat final de la promotion.
L’idée de base est simple : de nombreuses personnes se réunissent pour rassembler, ensemble, le capital nécessaire à un projet immobilier. Le promoteur reçoit ce financement, tandis que les participants deviennent également des investisseurs immobiliers. Comme ils sont nombreux, chacun peut apporter peu d’argent — chez Urbanitae, l’investissement minimum est de 500 euros.
Sur les plateformes de crowdfunding immobilier, il est fréquent de réserver le terme crowdfunding aux projets d’equity. Autrement dit, aux projets dans lesquels les investisseurs entrent au capital du projet qu’ils financent.
Exemple de crowdfunding immobilier
Prenons un exemple. Imagine qu’un promoteur souhaite construire une promotion de logements dans une zone attractive où il existe déjà un intérêt commercial. Pour les travaux, le promoteur demandera un financement aux banques. Mais auparavant, il doit finaliser l’achat du terrain et a besoin de capital. Comme les banques n’interviennent généralement pas à cette phase du projet, le promoteur se tourne vers une plateforme de crowdfunding immobilier.
Dans ces projets, les investisseurs et le promoteur deviennent associés et actionnaires d’une même société : une SPV créée à cet effet. En tant qu’associés, ils assument le même risque et partagent la rentabilité générée une fois le projet terminé. Dans les projets d’equity crowdfunding, les rentabilités cibles sont celles typiques de la promotion immobilière, c’est-à-dire entre 15 % et 20 % par an.
Qu’est-ce que le crowdlending immobilier ?
Le crowdlending immobilier est une modalité de financement dans laquelle les investisseurs agissent comme prêteurs, en accordant un prêt à un promoteur en échange d’un taux d’intérêt fixe pendant une durée déterminée. Pourquoi ? Dans les promotions de plus petite taille, la banque analyse longuement l’opération avant d’accorder un financement, car il est possible que cela ne soit pas rentable pour elle. D’autant plus que, contrairement à ce qui se passait avant 2019, la banque ne conserve plus automatiquement les prêts hypothécaires des acheteurs des logements de la promotion.
Ce modèle repose sur des structures de dette, souvent assorties de garanties telles qu’une hypothèque de premier rang ou un LTV maîtrisé, ce qui réduit le risque par rapport à d’autres formes d’investissement.
Comment fonctionne le crowdlending immobilier ?
Dans ces projets de dette, les investisseurs deviennent les prêteurs du promoteur : leurs apports sont également regroupés dans une SPV, qui est l’entité accordant le prêt, généralement à taux fixe. Une fois la durée convenue écoulée, le promoteur rembourse le capital aux investisseurs, plus les intérêts courus.
Différences entre crowdlending immobilier et crowdfunding immobilier
La principale différence entre crowdfunding et crowdlending immobilier réside dans la relation entre rentabilité et risque.
Rentabilité
En entrant à une phase plus précoce du projet, les investisseurs en equity crowdfunding assument davantage de risques que dans le crowdlending immobilier. C’est pourquoi les rentabilités sont plus élevées, concrètement entre 50 % et 100 % supérieures : c’est l’un des avantages les plus évidents du crowdfunding.
Risque
Le niveau de risque dépend principalement du moment du projet auquel tu investis et du type de structure financière.
Pour obtenir une rentabilité dans un projet de crowdfunding immobilier, il faut attendre sa conclusion : la promotion doit être entièrement construite et entièrement vendue. Une fois les nouveaux logements livrés à leurs propriétaires, la société créée ad hoc pour le projet est dissoute et les bénéfices sont répartis entre ses actionnaires, toujours proportionnellement à leur apport.
Les risques sont nombreux. Il est possible que les prix de vente estimés se révèlent trop élevés et qu’il faille les baisser pour vendre les logements : un prix de vente plus faible fera diminuer la rentabilité finale. Un retard dans les ventes pourrait entraîner un retard dans l’octroi du prêt promoteur et, par conséquent, dans le calendrier du projet. Il peut également arriver que les coûts de construction augmentent et renchérissent les travaux, affectant la rentabilité.
Cependant, dans les projets de dette, le risque est plus faible parce que l’obtention de la rentabilité ne dépend pas du succès du projet : ce sont les premières ventes qui remboursent le prêt. Dans le cas de l’equity, c’est l’inverse : ce sont les dernières ventes qui génèrent le bénéfice.
Garanties
Dans le crowdlending immobilier, il est habituel de disposer de garanties réelles comme l’hypothèque de premier rang, qui confère une priorité de paiement en cas de défaut. Parmi les inconvénients du crowdfunding immobilier figure l’absence de garanties spécifiques. Dans les projets de crowdlending, le contrat de prêt établit des garanties pour assurer le remboursement du capital. En règle générale, la valeur du prêt — loan-to-value ou LTV — ne dépasse jamais 65-70 % de la valeur de l’actif. Il est courant de prendre une hypothèque de premier rang sur l’actif : en cas de défaut, les investisseurs conservent le bien immobilier. Et comme le LTV est faible, sa vente générerait suffisamment de capital pour rembourser le principal et les intérêts.
Il est également fréquent de nantir les actions de la société, de sorte qu’en cas de défaut, les investisseurs deviennent également propriétaires des actions.
Délai
L’horizon temporel est un autre facteur clé lorsqu’il s’agit de choisir entre crowdfunding et crowdlending immobilier. Dans le cas du crowdlending immobilier, les investisseurs doivent attendre moins longtemps pour récupérer leur investissement. Nous parlons de durées comprises entre 12 et 24 mois. Dans les projets d’equity crowdfunding, les délais sont plus longs — et soumis à davantage de variations — : ils se situent généralement entre 18 et 36 mois.
Différences entre crowdfunding et crowdlending
| Caractéristique | Crowdfunding immobilier | Crowdlending immobilier |
|---|---|---|
| Type d’investissement | Equity (participation) | Dette (prêt) |
| Rentabilité | Plus élevée (15-20 % annuel cible) | Plus stable (taux fixe) |
| Risque | Plus élevé | Modéré |
| Délai | 18-36 mois | 12-24 mois |
| Liquidité | Faible | Faible |
| Garanties | Pas toujours | Fréquentes (hypothèque, LTV) |
| Paiement | À la fin du projet | Intérêts périodiques ou à l’échéance |
Quel est le meilleur choix : crowdfunding ou crowdlending immobilier ?
Il n’existe pas de meilleure option dans l’absolu : cela dépend de ton profil d’investisseur.
- Si tu recherches une rentabilité plus élevée et peux assumer davantage de risque, le crowdfunding immobilier peut être plus adapté.
- Si tu préfères la stabilité, des délais plus courts et une meilleure protection du capital, le crowdlending immobilier correspond généralement mieux.
De nombreux investisseurs choisissent de combiner les deux modèles pour diversifier.
Comprendre les différences entre crowdlending et crowdfunding immobilier est essentiel pour prendre des décisions d’investissement plus éclairées. En général, les plateformes de crowdfunding se spécialisent dans l’un de ces modèles. Bien qu’elle soit davantage centrée sur l’equity, chez Urbanitae tu peux investir dans des projets des deux types et construire un portefeuille diversifié adapté à tes objectifs de rentabilité et de risque.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qui est le plus rentable, le crowdfunding ou le crowdlending immobilier ?
Le crowdfunding offre généralement une rentabilité potentielle plus élevée, mais aussi un risque plus important.
Qu’est-ce qui est le plus sûr ?
Le crowdlending est généralement plus sûr, car il inclut des garanties et des délais plus courts.
Peut-on perdre de l’argent ?
Oui, dans les deux cas il existe un risque, même s’il varie selon le projet et sa structure.
Peut-on investir avec peu d’argent ?
Oui, des plateformes comme Urbanitae permettent d’investir à partir de montants faibles.
