Immobilien-Crowdfunding und Immobilien-Crowdlending sind zwei der wichtigsten Formen kollektiver Investitionen im Immobiliensektor. Obwohl beide es ermöglichen, mit wenig Anfangskapital in Projekte zu investieren, weisen sie zentrale Unterschiede in Bezug auf Rendite, Risiko, Laufzeiten und Struktur auf.
In diesem Leitfaden erklären wir klar, was jedes Modell ist, worin sie sich unterscheiden und welches besser zu deinem Anlegerprofil passen kann.
Was ist Immobilien-Crowdfunding?
Immobilien-Crowdfunding ist eine Form der Beteiligungsinvestition und zugleich ein Finanzierungsweg. Dieses Modell, auch als Immobilien-Equity-Crowdfunding bekannt, ermöglicht es Anlegern, sich als Partner an einem Projekt zu beteiligen und Gewinne abhängig vom Endergebnis der Projektentwicklung zu erzielen.
Die Grundidee ist einfach: Viele Menschen schließen sich zusammen, um gemeinsam das für ein Immobilienprojekt erforderliche Kapital aufzubringen. Der Entwickler erhält diese Finanzierung, während die Teilnehmer darüber hinaus zu Immobilieninvestoren werden. Da es viele sind, kann jeder nur wenig Geld beitragen — bei Urbanitae beträgt die Mindestinvestition 500 Euro.
Auf Immobilien-Crowdfunding-Plattformen wird der Begriff Crowdfunding häufig den Equity-Projekten vorbehalten. Das heißt, jenen Projekten, bei denen die Anleger in das Kapital des von ihnen finanzierten Projekts einsteigen.
Beispiel für Immobilien-Crowdfunding
Sehen wir uns ein Beispiel an. Stell dir vor, ein Entwickler möchte ein Wohnbauprojekt in einer attraktiven Gegend realisieren, in der bereits kommerzielles Interesse besteht. Für die Bauarbeiten wird der Entwickler eine Finanzierung bei Banken beantragen. Zuvor muss er jedoch den Grundstückskauf abschließen und benötigt Kapital. Da Banken in dieser Phase des Projekts normalerweise nicht einsteigen, wendet sich der Entwickler an eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform.
In diesen Projekten werden Anleger und Entwickler Partner und Aktionäre derselben Gesellschaft: einer eigens dafür gegründeten SPV. Als solche Partner tragen sie dasselbe Risiko und teilen die Rendite, die nach Abschluss des Projekts entsteht. Bei Equity-Crowdfunding-Projekten entsprechen die Zielrenditen den typischen Renditen der Immobilienentwicklung, also zwischen 15 % und 20 % jährlich.
Was ist Immobilien-Crowdlending?
Immobilien-Crowdlending ist eine Finanzierungsform, bei der Anleger als Kreditgeber auftreten und einem Entwickler ein Darlehen gegen einen festen Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit gewähren. Warum? Bei kleineren Entwicklungen prüft die Bank die Transaktion sehr genau, bevor sie eine Finanzierung bereitstellt, da sie sich für sie möglicherweise nicht lohnt. Dies gilt umso mehr, seit die Bank — anders als vor 2019 — nicht mehr automatisch die Hypotheken der Käufer der Wohnungen der Entwicklung übernimmt.
Dieses Modell basiert auf Fremdkapitalstrukturen, häufig mit Sicherheiten wie einer erstrangigen Hypothek oder einem kontrollierten LTV, was das Risiko gegenüber anderen Anlageformen reduziert.
Wie funktioniert Immobilien-Crowdlending?
Bei diesen Fremdkapitalprojekten werden die Anleger zu Kreditgebern des Entwicklers: Ihre Beiträge werden ebenfalls in einer SPV gebündelt, die das Darlehen gewährt, in der Regel zu einem festen Zinssatz. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit zahlt der Entwickler den Anlegern das Kapital zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen zurück.
Unterschiede zwischen Immobilien-Crowdlending und Immobilien-Crowdfunding
Der wichtigste Unterschied zwischen Immobilien-Crowdfunding und Immobilien-Crowdlending liegt im Verhältnis zwischen Rendite und Risiko.
Rendite
Da Anleger beim Equity-Crowdfunding in einer früheren Projektphase einsteigen, übernehmen sie mehr Risiko als beim Immobilien-Crowdlending. Deshalb sind die Renditen höher, konkret zwischen 50 % und 100 % höher: Dies ist einer der klarsten Vorteile des Crowdfundings.
Risiko
Das Risikoniveau hängt hauptsächlich davon ab, in welcher Projektphase du investierst und welche Finanzstruktur vorliegt.
Um in einem Immobilien-Crowdfunding-Projekt Rendite zu erzielen, muss man bis zum Abschluss warten: Die Entwicklung muss vollständig gebaut und vollständig verkauft werden. Sobald die neuen Wohnungen an ihre Eigentümer übergeben wurden, wird die eigens für das Projekt gegründete Gesellschaft aufgelöst und die Gewinne werden unter ihren Aktionären verteilt, stets im Verhältnis zu ihrem Beitrag.
Die Risiken sind vielfältig. Es ist möglich, dass die geschätzten Verkaufspreise zu hoch angesetzt waren und gesenkt werden müssen, um die Wohnungen zu verkaufen: Ein niedrigerer Verkaufspreis verringert die endgültige Rendite. Eine Verzögerung bei den Verkäufen könnte zu einer Verzögerung bei der Gewährung des Entwicklerdarlehens und damit beim Projektzeitplan führen. Ebenso können die Baukosten steigen und die Arbeiten verteuern, was die Rendite beeinträchtigt.
Bei Fremdkapitalprojekten ist das Risiko jedoch geringer, weil die Erzielung der Rendite nicht vom Erfolg des Projekts abhängt: Die ersten Verkäufe dienen der Rückzahlung des Darlehens. Beim Equity ist es umgekehrt: Die letzten Verkäufe generieren den Gewinn.
Sicherheiten
Beim Immobilien-Crowdlending sind reale Sicherheiten wie eine erstrangige Hypothek üblich, die im Falle eines Zahlungsausfalls eine vorrangige Rückzahlung gewährt. Zu den Nachteilen des Immobilien-Crowdfundings gehört das Fehlen spezifischer Sicherheiten. Bei Crowdlending-Projekten legt der Darlehensvertrag Sicherheiten fest, um die Rückzahlung des Kapitals abzusichern. Im Allgemeinen überschreitet der Darlehensbetrag — Loan-to-Value oder LTV — niemals 65-70 % des Wertes des Assets. Üblicherweise wird eine erstrangige Hypothek auf das Asset eingetragen: Im Falle eines Zahlungsausfalls verbleibt die Immobilie bei den Anlegern. Da der LTV niedrig ist, würde ihr Verkauf ausreichend Kapital generieren, um Kapital und Zinsen zurückzuzahlen.
Häufig werden außerdem die Anteile der Gesellschaft verpfändet, sodass die Anleger im Falle eines Zahlungsausfalls ebenfalls Eigentümer der Anteile werden.
Laufzeit
Der Zeithorizont ist ein weiterer wichtiger Faktor bei der Wahl zwischen Immobilien-Crowdfunding und Immobilien-Crowdlending. Beim Immobilien-Crowdlending muss man weniger lange warten, um seine Investition zurückzuerhalten. Wir sprechen von Laufzeiten zwischen 12 und 24 Monaten. Bei Equity-Crowdfunding-Projekten sind die Laufzeiten länger — und stärkeren Schwankungen unterworfen —: Sie liegen in der Regel zwischen 18 und 36 Monaten.
Unterschiede zwischen Crowdfunding und Crowdlending
| Merkmal | Immobilien-Crowdfunding | Immobilien-Crowdlending |
|---|---|---|
| Art der Investition | Equity (Beteiligung) | Fremdkapital (Darlehen) |
| Rendite | Höher (15-20 % jährliche Zielrendite) | Stabiler (fester Zinssatz) |
| Risiko | Höher | Moderat |
| Laufzeit | 18-36 Monate | 12-24 Monate |
| Liquidität | Niedrig | Niedrig |
| Sicherheiten | Nicht immer | Üblich (Hypothek, LTV) |
| Auszahlung | Am Ende des Projekts | Periodische Zinsen oder bei Fälligkeit |
Was ist besser: Immobilien-Crowdfunding oder Immobilien-Crowdlending?
Es gibt keine absolut bessere Option: Es hängt von deinem Anlegerprofil ab.
- Wenn du eine höhere Rendite suchst und mehr Risiko übernehmen kannst, kann Immobilien-Crowdfunding geeigneter sein.
- Wenn du Stabilität, kürzere Laufzeiten und einen stärkeren Kapitalschutz bevorzugst, passt Immobilien-Crowdlending in der Regel besser.
Viele Anleger entscheiden sich dafür, beide Modelle zu kombinieren, um zu diversifizieren.
Die Unterschiede zwischen Crowdlending und Immobilien-Crowdfunding zu verstehen, ist entscheidend, um fundiertere Anlageentscheidungen zu treffen. Üblicherweise spezialisieren sich Crowdfunding-Plattformen auf eines dieser Modelle. Obwohl Urbanitae stärker auf Equity ausgerichtet ist, kannst du bei Urbanitae in Projekte beider Arten investieren und ein diversifiziertes Portfolio aufbauen, das an deine Rendite- und Risikoziele angepasst ist.
Häufig gestellte Fragen
Was ist rentabler, Immobilien-Crowdfunding oder Immobilien-Crowdlending?
Crowdfunding bietet in der Regel eine höhere potenzielle Rendite, aber auch ein höheres Risiko.
Was ist sicherer?
Crowdlending ist in der Regel sicherer, da es Sicherheiten und kürzere Laufzeiten umfasst.
Kann man Geld verlieren?
Ja, in beiden Fällen besteht ein Risiko, auch wenn es je nach Projekt und Struktur variiert.
Kann man mit wenig Geld investieren?
Ja, Plattformen wie Urbanitae ermöglichen Investitionen ab niedrigen Beträgen.
