Crowdfunding vs. Immobilien-Crowdlending: Welche Unterschiede gibt es?
In beiden Fällen geht es darum, viele Investoren zusammenzubringen, um einem Immobilienentwickler Finanzierung für ein Projekt zu gewähren. Beide Modalitäten bieten dem kleinen Anleger die Möglichkeit, Renditen auf dem Immobilienmarkt zu erzielen, unterscheiden sich jedoch in ihrer Struktur und ihren Vorteilen. In diesem Artikel werden die wesentlichen Unterschiede zwischen Immobilien-Crowdfunding und Immobilien-Crowdlending erläutert.
Obwohl das Immobilien-Crowdlending eine Modalität des Immobilien-Crowdfundings ist, werden wir sie hier getrennt betrachten. Also, wie funktioniert das Crowdfunding?
Was ist Immobilien-Crowdfunding?
Immobilien-Crowdfunding ist eine Form der partizipativen Investition und gleichzeitig eine Finanzierungsmethode. Die Grundidee ist einfach: Viele Menschen schließen sich zusammen, um das für ein Immobilienprojekt erforderliche Kapital zu sammeln. Der Entwickler erhält diese Finanzierung, während die Teilnehmer gleichzeitig zu Immobilieninvestoren werden. Da viele Menschen beteiligt sind, kann jeder wenig Geld beisteuern – bei Urbanitae beträgt die Mindestinvestition 500 Euro.
Auf Immobilien-Crowdfunding-Plattformen wird der Begriff Crowdfunding häufig für Eigenkapitalprojekte verwendet. Das heißt, für Projekte, bei denen die Investoren am Kapital des finanzierten Projekts beteiligt sind.
Beispiel für Immobilien-Crowdfunding
Wir werden dies anhand eines Beispiels erklären. Stellen Sie sich vor, ein Entwickler möchte eine Wohnanlage in einer attraktiven Gegend errichten, in der bereits kommerzielles Interesse besteht. Für die Bauarbeiten wird der Entwickler Bankfinanzierung in Anspruch nehmen. Aber zuerst muss er den Grundstückskauf abschließen und benötigt Kapital. Da Banken in der Regel nicht in dieser Phase des Projekts involviert sind, wendet sich der Entwickler an eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform.
In solchen Projekten werden Investoren und Entwickler zu Partnern und Aktionären eines Unternehmens (einer eigens dafür gegründeten SPV). Als solche Partner tragen sie dasselbe Risiko und teilen die Rendite, die generiert wird, sobald das Projekt abgeschlossen ist. Bei Eigenkapital-Crowdfunding-Projekten liegen die Zielrenditen im typischen Bereich von 15 bis 20% pro Jahr.
Was ist Immobilien-Crowdlending?
Im Falle des Crowdlending sind die Bedürfnisse des Entwicklers etwas anders. Der Entwickler sucht Finanzierung durch Fremdkapital, aber die Bank hat sie entweder nicht gewährt oder es könnte zu lange dauern. Warum? Bei kleineren Projekten prüft die Bank die Operation intensiv, bevor sie Finanzierung gewährt, da es sein könnte, dass es sich für sie nicht rentiert. Insbesondere, wenn die Bank, im Gegensatz zu vor 2019, nicht automatisch die Hypotheken der Käufer der Wohnungen im Projekt übernimmt.
Wie funktioniert Immobilien-Crowdlending?
In diesen Schuldtitelnprojekten werden die Investoren zu Kreditgebern des Entwicklers: Ihre Beiträge werden ebenfalls in einer SPV gesammelt, die das Darlehen gewährt, in der Regel zu einem festen Zinssatz. Nach Ablauf der festgelegten Frist zahlt der Entwickler das Kapital an die Investoren zurück, zuzüglich der angefallenen Zinsen.
Unterschiede zwischen Immobilien-Crowdlending und Immobilien-Crowdfunding
Wir haben bereits festgestellt, dass sowohl Crowdfunding als auch Crowdlending alternative Finanzierungsmethoden sind, in diesem Fall für Entwickler mit unterschiedlichen Bedürfnissen im Immobiliensektor. Aber welche Auswirkungen hat das für den Anleger?
Rentabilität
Da die Investoren beim Crowdfunding in einer früheren Phase des Projekts einsteigen, gehen sie größere Risiken ein als beim Crowdlending. Daher sind die Renditen höher, nämlich um 50 bis 100% höher: Dies ist einer der deutlichsten Vorteile des Crowdfundings.
Risiko
Um bei einem Crowdfunding-Projekt Rendite zu erzielen, muss man auf dessen Abschluss warten: Das Gebäude muss vollständig gebaut und vollständig verkauft werden. Nachdem die neuen Wohnungen an die Eigentümer übergeben wurden, wird die eigens für das Projekt gegründete Gesellschaft aufgelöst, und die Gewinne werden unter den Aktionären im Verhältnis zu ihrer Beteiligung aufgeteilt.
Es gibt verschiedene Risiken. Es besteht die Möglichkeit, dass die geschätzten Verkaufspreise zu hoch sind und gesenkt werden müssen, um die Wohnungen zu verkaufen: Ein niedrigerer Verkaufspreis führt zu einer geringeren endgültigen Rendite. Eine Verzögerung bei den Verkäufen könnte zu einer Verzögerung bei der Genehmigung des Entwicklerdarlehens und damit bei der Projektdauer führen. Es kann auch vorkommen, dass die Baukosten steigen und die Arbeit verteuern, was sich auf die Rentabilität auswirkt.
In Projekten mit Schuldtiteln ist das Risiko jedoch geringer, da die Erzielung der Rendite nicht vom Erfolg des Projekts abhängt: Die ersten Verkäufe zahlen das Darlehen. Im Falle von Eigenkapital ist es umgekehrt, die letzten Verkäufe generieren den Gewinn.
Garantien
Zu den Nachteilen des Immobilien-Crowdfundings gehört das Fehlen spezifischer Garantien. In Crowdlending-Projekten legt der Darlehensvertrag Garantien fest, um die Rückzahlung des Kapitals zu sichern. In der Regel übersteigt der Wert des Darlehens (Loan-to-Value oder LTV) niemals 65-70% des Werts des Vermögenswerts. Es ist üblich, eine erstrangige Hypothek auf das Vermögen zu nehmen: Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit behalten die Investoren das
Eigentum. Und da der LTV niedrig ist, würde der Verkauf ausreichend Kapital generieren, um das Kapital und die Zinsen zurückzuzahlen.
Es ist auch üblich, die Aktien der Gesellschaft zu verpfänden, sodass die Investoren im Falle einer Zahlungsunfähigkeit ebenfalls Eigentümer der Aktien werden.
Dauer
Ein Vorteil des Immobilien-Crowdlendings besteht darin, dass die Projektdauer kürzer ist. Das bedeutet, dass Sie weniger Zeit warten müssen, um Ihre Investition zurückzugewinnen. Wir sprechen von Fristen zwischen 12 und 24 Monaten. Bei Eigenkapital-Crowdfunding-Projekten sind die Fristen länger und unterliegen stärkeren Schwankungen: Sie liegen in der Regel zwischen 18 und 36 Monaten.
Nachdem Sie nun die wichtigsten Unterschiede zwischen Crowdlending und Crowdfunding im Immobiliensektor kennen, können Sie entscheiden, ob Ihr Anlegerprofil besser zu einer oder zur anderen Modalität passt. Normalerweise spezialisieren sich Crowdfunding-Plattformen auf eine davon. Obwohl Urbanitae stärker auf Eigenkapital ausgerichtet ist, ermöglicht es Ihnen, in Projekte beider Arten zu investieren, mit guten Ergebnissen: durchschnittliche Rendite von 16% und 0% verlustbringende Projekte.