Crowdfunding vs. crowdlending imobiliário: quais são as diferenças?
Em ambos os casos, o objetivo é reunir muitos investidores para fornecer financiamento a um promotor imobiliário, permitindo que ele desenvolva um projeto. Ambas as modalidades oferecem ao pequeno investidor a oportunidade de obter retornos no mercado imobiliário, mas diferem em sua estrutura e benefícios. Neste artigo, serão destacadas as diferenças fundamentais entre crowdfunding imobiliário e crowdlending imobiliário.
Embora o crowdlending imobiliário seja uma modalidade do crowdfunding imobiliário, aqui os separaremos. Então, como funciona o crowdfunding?
O que é crowdfunding imobiliário?
O crowdfunding imobiliário é uma forma de investimento participativo e, ao mesmo tempo, uma forma de financiamento. A ideia básica é simples: muitas pessoas se juntam para reunir, todos juntos, o capital necessário para um projeto imobiliário. O promotor recebe esse financiamento, enquanto os participantes se tornam também investidores imobiliários. Sendo muitos, cada um pode contribuir com pouco dinheiro – na Urbanitae, o investimento mínimo é de 500 euros.
Nas plataformas de crowdfunding imobiliário, é comum reservar o termo crowdfunding para os projetos de equity. Ou seja, para aqueles projetos em que os investidores entram no capital do projeto que estão financiando.
Exemplo de crowdfunding imobiliário
Vamos ver com um exemplo. Imagine que um promotor queira construir um complexo residencial em uma área atraente onde já existe interesse comercial. Para as obras, o promotor solicitará financiamento aos bancos. Mas antes ele precisa concluir a compra do terreno e precisa de capital. Como os bancos geralmente não estão envolvidos nessa fase do projeto, o promotor recorre a uma plataforma de crowdfunding imobiliário.
Nesses projetos, investidores e promotor se tornam sócios e acionistas da mesma sociedade (uma SPV criada para esse fim). Como esses sócios, eles assumem o mesmo risco e compartilham os lucros gerados uma vez concluído o projeto. Nos projetos de crowdfunding de equity, os retornos alvo são típicos de investimentos imobiliários, ou seja, entre 15% e 20% ao ano.
O que é crowdlending imobiliário
No caso do crowdlending, as necessidades do promotor são um pouco diferentes. O promotor está procurando financiamento na forma de dívida, mas o banco não concedeu ou pode levar muito tempo para fazê-lo. Por quê? Em empreendimentos de menor porte, o banco avalia cuidadosamente a operação antes de conceder financiamento, pois pode não ser vantajoso para eles. Especialmente quando, ao contrário do que acontecia antes de 2019, o banco não adquire automaticamente as hipotecas dos compradores das residências do empreendimento.
Como funciona o crowdlending imobiliário?
Nesses projetos de dívida, os investidores se tornam credores do promotor: suas contribuições também são reunidas em uma SPV, que concede o empréstimo, geralmente a uma taxa fixa. Após o prazo estabelecido, o promotor devolve o capital aos investidores, mais os juros acumulados.
Diferenças entre crowdlending imobiliário e crowdfunding imobiliário
Já vimos que tanto o crowdfunding quanto o crowdlending são formas de financiamento alternativo, neste caso para promotores imobiliários com necessidades diferentes. Mas quais são as implicações para o investidor?
Retorno
Ao entrar em uma fase mais precoce do projeto, os investidores no crowdfunding de equity assumem mais riscos do que no crowdlending. Portanto, os retornos são maiores, especificamente entre 50% e 100% a mais: este é um dos benefícios mais claros do crowdfunding.
Risco
Para obter retorno em um projeto de crowdfunding imobiliário, é necessário aguardar a conclusão do mesmo: o empreendimento deve ser totalmente construído e vendido. Uma vez entregues as novas residências aos proprietários, é hora de dissolver a sociedade criada especialmente para o projeto e distribuir os lucros entre os acionistas, sempre proporcionalmente à sua contribuição.
Existem vários riscos. Pode acontecer que os preços de venda estimados sejam muito altos e precisem ser reduzidos para vender as residências: um preço de venda mais baixo reduzirá o retorno final. Um atraso nas vendas pode resultar em um atraso na concessão do empréstimo do promotor e, portanto, no prazo do projeto. Também pode acontecer que os custos de construção aumentem e encareçam a obra, afetando o retorno.
No entanto, nos projetos de dívida, o risco é menor porque o alcance do retorno não depende do sucesso do projeto: são as primeiras vendas que pagam o empréstimo. No caso do equity, é o oposto, as últimas vendas são as que geram o lucro.
Garantias
Entre as desvantagens do crowdfunding imobiliário está a falta de garantias específicas. Nos projetos de crowdlending, o contrato de empréstimo estabelece garantias para assegurar a devolução do capital. Geralmente, o valor do empréstimo (Loan-to-Value ou LTV) nunca ultrapassa 65-70% do valor do ativo. É comum ter uma hipoteca de primeiro grau sobre o ativo: em caso de inadimplência, os investidores ficam com o imóvel. E como o LTV é baixo, sua venda geraria capital suficiente para devolver o principal e os juros.
Também é comum penhorar as ações da sociedade, para que, em caso de inadimplência, os investidores se tornem igualmente proprietários das ações.
Prazo
Uma das vantagens do crowdlending imobiliário é que o prazo do projeto é menor. Ou seja, é necessário esperar menos para recuperar o investimento. Estamos falando de prazos entre 12 e 24 meses. Nos projetos de crowdfunding de equity,
os prazos são mais longos – e sujeitos a mais variações -: geralmente variam entre 18 e 36 meses.
Agora que você conhece as principais diferenças entre crowdlending e crowdfunding imobiliário, pode decidir se o seu perfil de investidor se ajusta mais a uma ou outra modalidade. Normalmente, as plataformas de crowdfunding se especializam em uma delas. Embora mais focada no equity, a Urbanitae permite que você invista em ambos os tipos de projetos, com bons resultados: retorno médio de 16% e 0% de projetos com perdas.