O crowdfunding imobiliário e o crowdlending imobiliário são duas das principais formas de investimento coletivo no setor imobiliário. Embora ambos permitam investir em projetos com pouco capital inicial, apresentam diferenças importantes em termos de rentabilidade, risco, prazos e estrutura.
Neste guia, explicamos de forma clara o que é cada modelo, em que se diferenciam e qual pode adequar-se melhor ao seu perfil de investidor.
O que é o crowdfunding imobiliário?
O crowdfunding imobiliário é uma forma de investimento participativo e, ao mesmo tempo, uma via de financiamento. Também conhecido como equity crowdfunding imobiliário, este modelo permite aos investidores participar como sócios num projeto, obtendo benefícios em função do resultado final da promoção.
A ideia básica é simples: muitas pessoas juntam-se para reunir, entre todas, o capital necessário para um projeto imobiliário. O promotor recebe esse financiamento, enquanto os participantes se tornam, além disso, investidores imobiliários. Como são muitos, cada um pode contribuir com pouco dinheiro — na Urbanitae, o investimento mínimo é de 500 euros.
Nas plataformas de crowdfunding imobiliário, é frequente reservar o termo crowdfunding para os projetos de equity. Ou seja, para aqueles projetos em que os investidores entram no capital do projeto que financiam.
Exemplo de crowdfunding imobiliário
Vejamos um exemplo. Imagine que um promotor quer desenvolver uma promoção habitacional numa zona atrativa onde já existe interesse comercial. Para as obras, o promotor irá pedir financiamento aos bancos. Mas antes precisa de concluir a compra do terreno e necessita de capital. Como os bancos normalmente não entram nesta fase do projeto, o promotor recorre a uma plataforma de crowdfunding imobiliário.
Nestes projetos, investidores e promotor tornam-se sócios e acionistas da mesma sociedade: uma SPV criada para esse efeito. Enquanto sócios, assumem o mesmo risco e partilham a rentabilidade gerada quando o projeto estiver concluído. Nos projetos de equity crowdfunding, as rentabilidades objetivo são as típicas da promoção imobiliária, ou seja, entre 15% e 20% ao ano.
O que é o crowdlending imobiliário?
O crowdlending imobiliário é uma modalidade de financiamento na qual os investidores atuam como mutuantes, concedendo um empréstimo a um promotor em troca de uma taxa de juro fixa durante um prazo determinado. Porquê? Nas promoções de menor dimensão, o banco analisa muito a operação antes de conceder financiamento, uma vez que é possível que não lhe compense. Ainda mais quando, ao contrário do que acontecia antes de 2019, o banco já não fica automaticamente com os créditos hipotecários dos compradores das habitações da promoção.
Este modelo baseia-se em estruturas de dívida, frequentemente com garantias como hipoteca de primeiro grau ou um LTV controlado, o que reduz o risco face a outras formas de investimento.
Como funciona o crowdlending imobiliário?
Nestes projetos de dívida, os investidores tornam-se mutuantes do promotor: as suas contribuições também são reunidas numa SPV, que é a entidade que concede o empréstimo, geralmente a taxa fixa. Decorrido o prazo acordado, o promotor devolve o capital aos investidores, acrescido dos juros vencidos.
Diferenças entre crowdlending imobiliário e crowdfunding imobiliário
A principal diferença entre crowdfunding e crowdlending imobiliário está na relação entre rentabilidade e risco.
Rentabilidade
Ao entrar numa fase mais inicial do projeto, os investidores em equity crowdfunding assumem mais riscos do que no crowdlending imobiliário. Por isso, as rentabilidades são superiores, concretamente entre 50% e 100% mais elevadas: esta é uma das vantagens mais claras do crowdfunding.
Risco
O nível de risco depende principalmente do momento do projeto em que investe e do tipo de estrutura financeira.
Para obter rentabilidade num projeto de crowdfunding imobiliário, é necessário esperar pela sua conclusão: a promoção tem de ser totalmente construída e totalmente vendida. Depois de as novas habitações serem entregues aos seus proprietários, procede-se à dissolução da sociedade criada ad hoc para o projeto e à distribuição dos benefícios entre os seus acionistas, sempre em proporção à sua contribuição.
Os riscos são vários. É possível que os preços de venda estimados se revelem demasiado elevados e tenham de ser reduzidos para vender as habitações: um preço de venda inferior fará diminuir a rentabilidade final. Um atraso nas vendas poderia implicar um atraso na concessão do empréstimo ao promotor e, por conseguinte, no prazo do projeto. Também pode acontecer que os custos de construção aumentem e encareçam a obra, afetando a rentabilidade.
No entanto, nos projetos de dívida, o risco é menor porque a obtenção da rentabilidade não depende do sucesso do projeto: são as primeiras vendas que pagam o empréstimo. No caso do equity acontece o contrário: são as últimas vendas que geram o benefício.
Garantias
No crowdlending imobiliário, é habitual contar com garantias reais, como a hipoteca de primeiro grau, que confere prioridade de cobrança em caso de incumprimento. Entre as desvantagens do crowdfunding imobiliário está a falta de garantias específicas. Nos projetos de crowdlending, o contrato de empréstimo estabelece garantias para assegurar a devolução do capital. Em geral, o valor do empréstimo — loan-to-value ou LTV — nunca supera 65-70% do valor do ativo. É habitual constituir uma hipoteca de primeiro grau sobre o ativo: em caso de incumprimento, os investidores ficam com o imóvel. E, como o LTV é baixo, a sua venda geraria capital suficiente para devolver o principal e os juros.
Também é frequente penhorar as ações da sociedade, pelo que, em caso de incumprimento, os investidores se tornam igualmente proprietários das ações.
Prazo
O horizonte temporal é outro fator-chave ao escolher entre crowdfunding e crowdlending imobiliário. No caso do crowdlending imobiliário, é necessário esperar menos tempo para recuperar o investimento. Falamos de prazos entre 12 e 24 meses. Nos projetos de equity crowdfunding, os prazos são mais longos — e sujeitos a mais variações —: costumam situar-se entre 18 e 36 meses.
Diferenças entre crowdfunding e crowdlending
| Característica | Crowdfunding imobiliário | Crowdlending imobiliário |
|---|---|---|
| Tipo de investimento | Equity (participação) | Dívida (empréstimo) |
| Rentabilidade | Mais elevada (15-20% anual objetivo) | Mais estável (taxa fixa) |
| Risco | Mais elevado | Moderado |
| Prazo | 18-36 meses | 12-24 meses |
| Liquidez | Baixa | Baixa |
| Garantias | Nem sempre | Habituais (hipoteca, LTV) |
| Cobrança | No final do projeto | Juros periódicos ou no vencimento |
O que é melhor: crowdfunding ou crowdlending imobiliário?
Não existe uma opção melhor em termos absolutos: depende do seu perfil enquanto investidor.
- Se procura maior rentabilidade e pode assumir mais risco, o crowdfunding imobiliário pode ser mais adequado.
- Se prefere estabilidade, prazos mais curtos e maior proteção do capital, o crowdlending imobiliário costuma adequar-se melhor.
Muitos investidores optam por combinar ambos os modelos para diversificar.
Compreender as diferenças entre crowdlending e crowdfunding imobiliário é fundamental para tomar decisões de investimento mais informadas. O normal é que as plataformas de crowdfunding se especializem numa destas modalidades. Embora mais centrada no equity, na Urbanitae pode investir em projetos de ambos os tipos e construir uma carteira diversificada adaptada aos seus objetivos de rentabilidade e risco.
Perguntas frequentes
O que é mais rentável, crowdfunding ou crowdlending imobiliário?
O crowdfunding costuma oferecer maior rentabilidade potencial, mas também maior risco.
O que é mais seguro?
O crowdlending costuma ser mais seguro, por incluir garantias e prazos mais curtos.
É possível perder dinheiro?
Sim, em ambos os casos existe risco, embora varie de acordo com o projeto e a sua estrutura.
É possível investir com pouco dinheiro?
Sim, plataformas como a Urbanitae permitem investir a partir de montantes reduzidos.
