Crowdfunding vs. crowdlending immobiliare: quali sono le differenze?
In entrambi i casi, si tratta di riunire molti investitori per fornire finanziamenti a un promotore immobiliare in modo che possa sviluppare un progetto. Entrambe le modalità offrono ai piccoli investitori la possibilità di ottenere rendimenti nel mercato immobiliare, ma differiscono nella loro struttura e nei benefici. In questo articolo verranno illustrate le differenze chiave tra il crowdfunding immobiliare e il crowdlending immobiliare.
Anche se il crowdlending immobiliare è una modalità del crowdfunding immobiliare, qui li separeremo. Quindi, come funziona il crowdfunding?
Cos’è il crowdfunding immobiliare?
Il crowdfunding immobiliare è una forma di investimento partecipativo e, contemporaneamente, una forma di finanziamento. L’idea di base è semplice: molte persone si uniscono per raccogliere, tutti insieme, il capitale necessario per un progetto immobiliare. Il promotore riceve questo finanziamento, mentre i partecipanti diventano anche investitori immobiliari. Essendo in tanti, ognuno può contribuire con pochi soldi – su Urbanitae, l’investimento minimo è di 500 euro.
Sulle piattaforme di crowdfunding immobiliare, il termine crowdfunding è spesso riservato per i progetti di equity. Cioè, per quei progetti in cui gli investitori entrano nel capitale del progetto che stanno finanziando.
Esempio di crowdfunding immobiliare
Lo vedremo con un esempio. Immagina che un promotore voglia costruire un complesso residenziale in una zona attraente in cui già esiste interesse commerciale. Per i lavori, il promotore richiederà finanziamenti alle banche. Ma prima deve completare l’acquisto del terreno e ha bisogno di capitale. Poiché le banche di solito non sono coinvolte in questa fase del progetto, il promotore si rivolge a una piattaforma di crowdfunding immobiliare.
In questi progetti, investitori e promotori diventano soci e azionisti della stessa società (una SPV creata appositamente). Come tali soci, assumono lo stesso rischio e condividono i profitti generati una volta concluso il progetto. Nei progetti di equity crowdfunding, i rendimenti obiettivo sono tipici degli investimenti immobiliari, cioè tra il 15 e il 20% annuo.
Cos’è il crowdlending immobiliare
Nel caso del crowdlending, le esigenze del promotore sono leggermente diverse. Il promotore sta cercando finanziamenti sotto forma di debito, ma la banca o non glieli ha concessi o potrebbe impiegare troppo tempo per farlo. Perché? Nei progetti di dimensioni più ridotte, la banca valuta attentamente l’operazione prima di concedere il finanziamento, poiché potrebbe non essere conveniente per loro. Specialmente quando, a differenza di prima del 2019, la banca non acquisisce automaticamente i mutui degli acquirenti delle abitazioni del progetto.
Come funziona il crowdlending immobiliare?
In questi progetti di debito, gli investitori diventano creditori del promotore: i loro contributi vengono raccolti anch’essi in una SPV, che concede il prestito, di solito a tasso fisso. Trascorso il periodo prestabilito, il promotore restituisce il capitale agli investitori, più gli interessi maturati.
Differenze tra crowdlending immobiliare e crowdfunding immobiliare
Abbiamo già visto che sia il crowdfunding che il crowdlending sono forme di finanziamento alternative, in questo caso per promotori immobiliari con esigenze diverse. Ma quali sono le implicazioni per l’investitore?
Rendimento
Entrando in una fase più precoce del progetto, gli investitori nel crowdfunding di equity assumono più rischi rispetto al crowdlending. Pertanto, i rendimenti sono più elevati, ovvero tra il 50 e il 100% in più: questo è uno dei vantaggi più evidenti del crowdfunding.
Rischio
Per ottenere un rendimento in un progetto di crowdfunding immobiliare, è necessario attendere il suo completamento: l’edificio deve essere completamente costruito e completamente venduto. Una volta consegnate le nuove abitazioni ai proprietari, è il momento di sciogliere la società creata appositamente per il progetto e distribuire i profitti tra gli azionisti, sempre in proporzione al loro contributo.
Ci sono diversi rischi. È possibile che i prezzi di vendita stimati siano troppo alti e debbano essere abbassati per vendere le abitazioni: un prezzo di vendita inferiore ridurrà il rendimento finale. Un ritardo nelle vendite potrebbe comportare un ritardo nell’approvazione del prestito del promotore e, di conseguenza, nel periodo del progetto. Potrebbe anche accadere che i costi di costruzione aumentino e rendano più costosa l’opera, influenzando la redditività.
Tuttavia, nei progetti di debito, il rischio è minore perché il raggiungimento del rendimento non dipende dal successo del progetto: sono le prime vendite a pagare il prestito. Nel caso dell’equity è il contrario, le ultime vendite generano il profitto.
Garanzie
Tra gli svantaggi del crowdfunding immobiliare c’è la mancanza di garanzie specifiche. Nei progetti di crowdlending, il contratto di prestito stabilisce garanzie per assicurare il rimborso del capitale. Di solito, il valore del prestito (Loan-to-Value o LTV) non supera mai il 65-70% del valore dell’attivo.
È comune prendere un ipoteca di primo grado sull’attivo: in caso di mancato pagamento, gli investitori diventano proprietari dell’immobile. E poiché l’LTV è basso, la vendita genererebbe capitale sufficiente per restituire il capitale principale e gli interessi.
È anche comune impegnare le azioni della società, quindi, in caso di mancato pagamento, gli investitori diventano comunque proprietari delle azioni.
Periodo
Uno dei vantaggi del crowdlending immobiliare è che il periodo del progetto è più breve. Cioè, è necessario aspettare meno per recuperare l’investimento. Stiamo parlando di periodi compresi tra 12 e 24 mesi. Nei progetti di crowdfunding di equity, i periodi sono più lunghi – e soggetti a maggiori variazioni -: di solito si collocano tra i 18 ei 36 mesi.
Ora che conosci le principali differenze tra crowdlending e crowdfunding immobiliare, puoi decidere se il tuo profilo di investitore si adatta meglio a una o all’altra modalità. Di solito, le piattaforme di crowdfunding si specializzano in una di esse. Anche se più orientato all’equity, Urbanitae ti consente di investire in entrambi i tipi di progetti, ottenendo buoni risultati: rendimento medio del 16% e nessun progetto con perdite.