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Applicata in Urbanitae, la due diligence — letteralmente, “diligenza dovuta” — non è una formalità o un concetto astratto, ma il cuore del processo di selezione dei progetti. Ogni opportunità che arriva sulla nostra piattaforma è passata attraverso un filtro rigoroso e metodico volto a individuare rischi, validare dati e garantire la fattibilità tecnica, legale e commerciale del progetto. Solo così possiamo offrire opportunità d’investimento con gli standard di trasparenza e sicurezza che i nostri utenti richiedono.
Cos’è esattamente una due diligence?
La due diligence è un audit completo che consente a un investitore di conoscere a fondo la reale situazione di un’attività o di un’azienda prima di prendere una decisione. Questo processo si applica nelle operazioni di investimento, fusioni o acquisizioni e ha l’obiettivo di identificare rischi nascosti, incongruenze, passività o eventuali contenziosi che potrebbero influenzare l’operazione.
Si tratta di un’analisi approfondita che può riguardare diversi ambiti:
- Legale: situazione giuridica dell’attivo, licenze, contratti, conformità normativa, contenziosi pendenti.
- Finanziario e fiscale: revisione dei conti, struttura del debito, imposte, crediti e debiti in sospeso.
- Tecnico: stato dell’attivo, qualità costruttiva, tempistiche, permessi urbanistici.
- Lavorativo e organizzativo (se applicabile): struttura del team, condizioni contrattuali, contratti in essere.
- Tecnologico o di business: modello operativo, strumenti utilizzati, fattibilità futura.
Questa analisi viene generalmente realizzata da società di consulenza esterne o studi specializzati, e può essere commissionata sia dall’acquirente che dal venditore. Quando è il proprietario a richiedere l’analisi per facilitare la vendita, si parla di vendor’s due diligence.
Come viene applicata la due diligence in Urbanitae?
In Urbanitae, ogni proposta di finanziamento immobiliare passa attraverso un processo di analisi suddiviso in due fasi: una prima approvazione da parte del Comitato Investimenti e, in caso positivo, l’esecuzione di una tripla due diligence esterna prima dell’approvazione definitiva.
Questo processo è uno dei pilastri che spiegano perché solo una piccola parte dei progetti analizzati arriva effettivamente sulla nostra piattaforma. Nel 2024, ad esempio, abbiamo valutato operazioni per oltre 1.000 milioni di euro, ma ne abbiamo finanziati solo 180 milioni: circa il 16% del totale.
Le tre dimensioni della nostra due diligence sono:
- Due diligence legale: affidata a studi legali di riferimento come Garrigues, analizza i titoli di proprietà, contratti, licenze e eventuali contenziosi.
- Due diligence tecnica: condotta da specialisti come Nurbex, verifica aspetti urbanistici, costruttivi e tempi di esecuzione.
- Due diligence commerciale: a cura di società come Básico Real Estate, Savills o agenzie locali, valuta la fattibilità delle vendite e i prezzi di mercato.
Questo sistema garantisce che le opportunità pubblicate non siano solo interessanti sulla carta, ma anche solide dal punto di vista legale, tecnico e commerciale.
Un Comitato Investimenti con esperienza
La responsabilità di valutare e selezionare le opportunità d’investimento ricade sul nostro Comitato Investimenti, che combina profili interni di Urbanitae con esperti indipendenti del settore immobiliare. Le decisioni vengono prese all’unanimità, e nessun progetto può essere aperto al finanziamento senza l’approvazione congiunta del Comitato, dopo aver superato tutte le fasi di analisi.
Nel mondo degli investimenti immobiliari — in particolare nel modello del crowdfunding, dove si riuniscono centinaia di piccoli investitori in un unico progetto — il controllo del rischio è fondamentale. Ed è qui che entra in gioco la due diligence.
Grazie a questo sistema, Urbanitae può: individuare rischi nascosti prima che impattino sull’investitore, garantire la trasparenza di ogni progetto sin dall’inizio, convalidare che il piano aziendale del promotore sia solido dal punto di vista tecnico e commerciale, e proteggere gli interessi degli utenti della piattaforma. È un processo che richiede tempo e risorse, ma assolutamente necessario per assicurare la qualità dell’offerta. In un contesto in cui la fiducia è essenziale, crediamo che questo livello di rigore faccia davvero la differenza.
