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Aplicada na Urbanitae, a due diligence — literalmente, “diligência devida” — não é uma formalidade ou um conceito abstrato, mas sim o núcleo do processo de seleção de projetos. Cada oportunidade que chega à nossa plataforma passou por um filtro exigente e metódico, com o objetivo de detetar riscos, validar dados e garantir a viabilidade técnica, legal e comercial do projeto. Só assim conseguimos oferecer oportunidades de investimento com os padrões de transparência e segurança que os nossos utilizadores exigem.
O que é exatamente uma due diligence?
A due diligence é uma auditoria abrangente que permite a um investidor conhecer em profundidade o estado real de um ativo ou empresa antes de tomar uma decisão. Este processo é aplicado em operações de investimento, fusões ou aquisições, com o objetivo de identificar riscos ocultos, inconsistências, passivos ou contingências que possam afetar a operação.
Trata-se de uma revisão minuciosa que pode abranger várias áreas:
- Legal: situação jurídica do ativo, licenças, contratos, cumprimento regulamentar, litígios pendentes.
- Financeira e fiscal: revisão de contas, estrutura de dívida, impostos, recebimentos e pagamentos pendentes.
- Técnica: estado do imóvel, qualidade da construção, prazos, licenças urbanísticas.
- Laboral e organizacional (quando aplicável): estrutura da equipa, condições laborais, contratos em vigor.
- Tecnológica ou de negócio: modelo operacional, ferramentas utilizadas, viabilidade futura.
Esta análise é geralmente realizada por consultoras externas ou escritórios especializados, podendo ser solicitada tanto pelo comprador como pelo vendedor. Quando é o proprietário que encomenda o relatório para facilitar a venda, fala-se de uma vendor’s due diligence.
Como é aplicada a due diligence na Urbanitae?
Na Urbanitae, toda proposta de financiamento imobiliário passa por um processo de análise dividido em duas fases: uma primeira aprovação por parte do Comité de Investimentos e, caso esse filtro seja ultrapassado, a realização de uma triple due diligence externa antes da aprovação final.
Este processo é um dos pilares que explicam por que razão apenas uma pequena fração dos projetos analisados chega à nossa plataforma. Em 2024, por exemplo, analisámos operações no valor de mais de 1.000 milhões de euros, mas financiámos apenas 180 milhões — cerca de 16% do total.
As três dimensões da nossa due diligence são:
- Due diligence legal: atribuída a escritórios de referência como a Garrigues, analisa os títulos de propriedade, contratos, licenças e eventuais litígios.
- Due diligence técnica: realizada por especialistas como a Nurbex, revê os aspetos urbanísticos, construtivos e os prazos de execução.
- Due diligence comercial: conduzida por empresas como Básico Real Estate, Savills ou agentes locais, avalia a viabilidade de vendas e os preços de mercado.
Este sistema garante que as oportunidades publicadas não são apenas apelativas no papel, mas também sólidas do ponto de vista jurídico, técnico e comercial.
Um Comité de Investimentos experiente
A responsabilidade de avaliar e filtrar as oportunidades de investimento recai sobre o nosso Comité de Investimentos, que combina perfis internos da Urbanitae com especialistas independentes do setor imobiliário. As decisões são tomadas por unanimidade, e nenhum projeto pode avançar para financiamento sem a aprovação conjunta do Comité após ultrapassar todas as fases de análise.
Além disso, no mundo do investimento imobiliário — especialmente em modelos como o crowdfunding, onde centenas de pequenos investidores participam num mesmo projeto — o controlo de risco é essencial. E é aqui que entra a due diligence.
Graças a este sistema, a Urbanitae consegue: detetar riscos ocultos antes que afetem o investidor, garantir a transparência de cada projeto desde o início, validar que o plano de negócio do promotor faz sentido do ponto de vista técnico e comercial, e proteger os interesses dos utilizadores da plataforma. É um processo exigente em tempo e recursos, mas absolutamente necessário para assegurar a qualidade da oferta — especialmente num contexto onde a confiança é essencial. Acreditamos que este nível de exigência faz a diferença.
