A atividade da Urbanitae tem duas bases claras. Por um lado, os investidores, que com a sua confiança tornaram possível fechar 2023 com cerca de 224 milhões de euros financiados. E, por outro lado, a matéria-prima, os projetos escolhidos cuidadosamente pelo nosso Departamento de Real Estate. Hoje, conversamos com Jorge Turégano, Diretor de Investimentos na Urbanitae, sobre esse processo de seleção e a sua experiência na plataforma desde 2018.
Como os promotores veem a Urbanitae nos dias de hoje?
A Urbanitae conseguiu consolidar-se como uma marca no segmento de financiamento alternativo. Nosso histórico de transações financiadas, juntamente com a confiança dos nossos promotores, fazem da empresa um sólido parceiro para contribuir para o desenvolvimento do setor imobiliário.
Como os projetos chegam à Urbanitae?
No início, a Urbanitae teve que fazer um trabalho notável para se dar a conhecer como solução de financiamento. Gradualmente, de forma mais orgânica, o próprio ímpeto das operações que financiamos e a nossa relação com diferentes agentes de mercado (instituições financeiras, consultores, etc.) têm feito com que o número de projetos que analisamos seja cada vez maior.
“Procuramos promotores que possam comprovar, através do seu percurso, a competência e solidez necessárias para levar avante um projeto semelhante ao que nos propõem.”
Paralelamente, contamos com uma equipa interna que dá suporte à primeira interação com os promotores e nos ajuda a expandir a nossa rede comercial. Por último, procuramos estar presentes nos eventos mais destacados do setor imobiliário e nas principais associações de promotores.
Quais são os requisitos que um projeto deve ter para passar pelo filtro da Urbanitae?
Em termos gerais, procuramos o melhor equilíbrio possível entre rentabilidade e risco, analisando detalhadamente os fundamentos do plano de negócios apresentado pelo promotor. Tentamos adaptar as nossas soluções de financiamento a cada situação e momento de entrada no projeto. O fator mais importante para nós é o próprio promotor: procuramos perfis que possam comprovar, através do seu percurso, a competência e solidez necessárias para levar avante um projeto semelhante ao que nos propõem. Da mesma forma, procuramos períodos de investimento não superiores a 36 meses para investimentos em capital próprio e 24 meses para operações de dívida.
Na Urbanitae, contribuímos para colocar em marcha mais de 100 empreendimentos imobiliários em todo o país, e o nível de informação que temos é cada vez mais elevado. Isso permite-nos tomar decisões de investimento mais sólidas e criteriosas.
Por que é que os promotores recorrem a vocês?
Tradicionalmente, poderíamos dizer que os promotores tiveram três fontes de financiamento: fundos próprios, recursos de terceiros, baseados em relações históricas de confiança, e a banca. Neste ponto, a Urbanitae é uma quarta proposta que pode oferecer certeza e agilidade na obtenção de novos recursos financeiros para o desenvolvimento dos seus projetos.
Temos uma vocação de longo prazo e não esperamos formalizar um único acordo com um promotor. Procuramos construir relações que permitam aos promotores otimizar os seus recursos, calendarizar os seus próprios investimentos e, em última análise, encontrar um parceiro financeiro que torne possível o seu próprio crescimento.
Que garantias estabelecem para proteger o capital dos investidores?
Neste ponto, para nós é crítico diferenciar entre soluções de capital e esquemas de dívida. No formato de capital/mais-valia, priorizamos a proteção do capital sobre a maximização do retorno que um projeto pode gerar. Por outro lado, nos projetos de dívida, procuramos garantias reais (como a hipoteca de primeiro grau sobre o ativo) que assegurem as operações acima das garantias corporativas, cuja execução é sempre mais complicada.
“A Urbanitae não compete com as instituições financeiras, mas preenchemos o espaço de mercado onde eles não se sentem totalmente confortáveis.”
Na Urbanitae, não procuramos gestores que atuem apenas como promotores delegados. Pedimos ao promotor que contribua com capital próprio para o projeto. Desta forma, alinhamos os interesses de todos os participantes.
Quais são os principais pontos de fricção com os promotores?
A coisa mais importante na nossa relação com os promotores é fazê-los entender como seria a relação de colaboração com eles. Para nós, a relação deve basear-se na profissionalidade, seriedade e compromisso de ambas as partes. Ao mesmo tempo, procuramos transmitir-lhes que a Urbanitae é um parceiro financeiro fiável que lhes permitirá concentrar-se na atividade de promoção, libertando tempo e recursos que antes dedicavam a processos de angariação de fundos.
A Urbanitae muitas vezes fornece financiamentos complementares aos dos bancos, mas às vezes também substitui as instituições de crédito. Como é a vossa relação com os bancos?
Nas nossas operações de capital próprio, trabalhamos com os principais bancos do país, usando-os como alavanca para financiar a construção através do empréstimo ao promotor, otimizando assim a operação do ponto de vista financeiro.
Cada vez mais, os bancos veem na Urbanitae um aliado para os promotores, no sentido de que os ajudamos não apenas com o capital, mas também atuamos como filtro para os projetos que eles financiam.
Nos projetos de dívida, a Urbanitae entra onde o banco não o faz, por diferentes razões, mas que oferecem uma relação adequada entre rentabilidade e risco. Pode ser um financiamento antecipado (ponte) ou substitutivo. Consequentemente, a Urbanitae não compete com as instituições financeiras, mas preenchemos o espaço de mercado onde eles não se sentem totalmente confortáveis, seja pelo tipo de projeto ou pela fase de entrada no mesmo, como a compra de terrenos.
Dito isto, é importante lembrar que o financiamento alternativo tem, comparativamente, um peso muito maior na Europa do que em Espanha. Em França, por exemplo, durante 2023, o financiamento participativo imobiliário ultrapassou os 1.000 milhões de euros; em Espanha, a cifra rondou os 215 milhões de euros. Por isso, estamos convencidos de que, se as premissas do investimento forem razoáveis, o crowdfunding imobiliário em Espanha só tenderá a crescer nos próximos anos.
