“Finanzinstitute sehen in Urbanitae einen Verbündeten für ihre Bauträger”
Die Tätigkeit von Urbanitae basiert auf zwei klaren Säulen. Einerseits die Investoren, deren Vertrauen es ermöglicht hat, dass wir das Jahr 2023 mit fast 224 Millionen Euro Finanzierung abschließen konnten. Andererseits das Rohmaterial, die sorgfältig vom Immobilienabteilung ausgewählten Projekte. Heute sprechen wir mit Jorge Turégano, Investment Director bei Urbanitae, über diesen Auswahlprozess und seine Erfahrung auf der Plattform seit 2018.
Wie sehen Bauträger Urbanitae heute?
Urbanitae hat es geschafft, sich als Marke im Bereich der alternativen Finanzierung zu etablieren. Unsere Historie der finanzierten Transaktionen und das Vertrauen unserer Bauträger machen das Unternehmen zu einem soliden Partner, um zur Entwicklung des Immobiliensektors beizutragen.
Wie gelangen Projekte zu Urbanitae?
Anfangs musste Urbanitae beachtliche Arbeit leisten, um sich als Finanzierungslösung bekannt zu machen. Nach und nach, auf organischere Weise, hat der Schwung der von uns finanzierten Operationen und unsere Beziehung zu verschiedenen Marktteilnehmern (Finanzinstitute, Berater usw.) die Anzahl der von uns analysierten Projekte erhöht.
“Wir suchen Bauträger, die mit ihrer Erfahrung die für die Umsetzung eines ähnlichen Projekts erforderliche Kompetenz und Solvenz nachweisen können.”
Parallel dazu verfügen wir über ein internes Team, das die erste Interaktion mit den Bauträgern unterstützt und uns hilft, unser Handelsnetzwerk auszubauen. Schließlich bemühen wir uns, bei den wichtigsten Veranstaltungen der Immobilienbranche und den wichtigsten Bauträgerverbänden präsent zu sein.
Welche Anforderungen muss ein Projekt erfüllen, um den Urbanitae-Filter zu bestehen?
Im Großen und Ganzen streben wir das bestmögliche Gleichgewicht im Risiko-Rendite-Binom an, wofür wir die Grundlagen des Geschäftsplans, den uns der Bauträger vorlegt, gründlich analysieren. Wir versuchen, unsere Finanzierungslösungen für jede Situation und jeden Zeitpunkt des Projekteinstiegs anzupassen. Der wichtigste Faktor für uns ist der Bauträger selbst: Wir suchen Profile, die mit ihrer Erfahrung die für die Umsetzung eines ähnlichen Projekts erforderliche Kompetenz und Solvenz nachweisen können. Ebenso suchen wir nach Investitionszeiträumen von höchstens 36 Monaten für Eigenkapitalinvestitionen und 24 Monaten für Fremdkapitaloperationen.
Bei Urbanitae haben wir dazu beigetragen, mehr als 100 Immobilienentwicklungen im ganzen Land zu initiieren, und der Informationsstand, den wir haben, nimmt zu. Dies ermöglicht es uns, fundiertere Investitionsentscheidungen mit größerem Urteilsvermögen zu treffen.
Warum wenden sich Bauträger an euch?
Traditionell hatten Bauträger drei Finanzierungsquellen: Eigenkapital, Ressourcen von Dritten, die auf historischen Vertrauensbeziehungen basierten, und Banken. An dieser Stelle ist Urbanitae eine vierte Möglichkeit, die ihnen Gewissheit und Agilität bei der Beschaffung neuer finanzieller Ressourcen für die Entwicklung ihrer Projekte bieten kann.
Wir haben eine langfristige Vision und erwarten nicht, eine einzige Vereinbarung mit einem Bauträger zu formalisieren. Wir versuchen, Beziehungen aufzubauen, die den Bauträgern ermöglichen, ihre Ressourcen zu optimieren, ihre eigenen Investitionen zu planen und letztendlich einen finanziellen Partner zu finden, der ihr eigenes Wachstum ermöglicht.
Welche Garantien stellt ihr auf, um das Kapital der Investoren zu schützen?
An dieser Stelle ist es für uns entscheidend, zwischen Eigenkapitallösungen und Fremdkapitalregelungen zu unterscheiden. Im Eigenkapital-/Wertsteigerungsformat priorisieren wir den Schutz des Kapitals gegenüber der Maximierung der Rendite, die ein Projekt generieren kann. Andererseits versuchen wir in den Fremdkapitalprojekten, echte Rechte zu sichern (wie die erstrangige Hypothek auf das Vermögen), die die Operationen über Unternehmensgarantien absichern, deren Durchsetzung immer komplizierter ist.
“Urbanitae konkurriert nicht mit Finanzinstituten, sondern deckt die Marktlücke ab, in der sie sich nicht ganz wohl fühlen.”
Bei Urbanitae suchen wir keine Manager, die nur als delegierte Bauträger fungieren. Wir bitten den Bauträger, eigenes Kapital in das Projekt einzubringen. Auf diese Weise bringen wir die Interessen aller Teilnehmer in Einklang.
Was sind die wichtigsten Reibungspunkte mit den Bauträgern?
Das Wichtigste in unserer Beziehung zu den Bauträgern ist, ihnen zu helfen zu verstehen, wie die Zusammenarbeit mit uns aussehen würde. Für uns sollte die Beziehung auf Professionalität, Ernsthaftigkeit und Engagement beider Seiten basieren. Gleichzeitig versuchen wir zu vermitteln, dass Urbanitae ein zuverlässiger Finanzpartner ist, der es ihnen ermöglichen wird, sich auf die Entwicklungsaktivität zu konzentrieren, Zeit und Ressourcen freizusetzen, die sie zuvor für Fundraising-Prozesse aufgewendet haben.
Urbanitae stellt oft Finanzierungen bereit, die die von Banken ergänzen, ersetzt aber auch gelegentlich Kreditinstitute. Wie ist eure Beziehung zu den Banken?
In unseren Eigenkapitaltransaktionen arbeiten wir mit den wichtigsten Kreditinstituten des Landes zusammen und hebeln mit ihnen unsere Projekte, um den Bau über das Bauträgerdarlehen zu finanzieren und die Operation finanziell zu optimieren.
Immer mehr sehen die Banken Urbanitae als einen Verbündeten für die Bauträger, der ihnen nicht nur bei Kapitalhilfen hilft, sondern auch als Filter für die Projekte fungiert, die sie finanzieren.
In Fremdkapitalprojekten tritt Urbanitae dort ein, wo die Bank dies nicht tut, aus verschiedenen Gründen, aber die eine angemessene Beziehung zwischen Rendite und Risiko bietet. Es kann sich um eine vorzeitige Finanzierung (Brückenkredit) oder eine Ersatzfinanzierung handeln. Urbanitae konkurriert daher nicht mit Finanzinstituten, sondern deckt die Marktlücke ab, in der sie sich nicht ganz wohl fühlen, sei es aufgrund des Projekttyps oder der Einstiegsphase – zum Beispiel dem Erwerb von Grundstücken.
In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu bedenken, dass alternative Finanzierungen in Europa im Vergleich zu Spanien einen deutlich höheren Stellenwert haben. In Frankreich beispielsweise überstieg die Immobilien-Crowdfunding im Jahr 2023 eine Milliarde Euro, während die Zahl in Spanien etwa 215 Millionen Euro betrug. Daher sind wir überzeugt, dass der Weg des Immobilien-Crowdfundings in Spanien in den kommenden Jahren nur wachsen wird.