La actividad de Urbanitae tiene dos bases claras. Por una parte, los inversores, que con su confianza hacen posible que hayamos cerrado 2023 con cerca de 224 millones de euros financiados. Y, por otra, la materia prima, los proyectos, elegidos cuidadosamente por nuestro Departamento de Real Estate. Hoy hablamos con Jorge Turégano, Investment Director en Urbanitae, sobre ese proceso de selección y su experiencia en la plataforma desde 2018.
¿Cómo ven hoy en día los promotores a Urbanitae?
Urbanitae ha logrado afianzarse como una marca propia dentro del segmento de la financiación alternativa. Nuestro histórico de transacciones financiadas, junto con la confianza de nuestros promotores, hacen de la compañía un sólido compañero de viaje para contribuir al desarrollo del tejido inmobiliario.
¿Cómo llegan los proyectos a Urbanitae?
En sus inicios, Urbanitae tuvo que hacer un trabajo notable para darse a conocer como solución de financiación. Poco a poco, de manera más orgánica, la propia inercia de las operaciones que financiamos y nuestra relación con distintos agentes del mercado (entidades financieras, asesores, etc.) han hecho que el número de proyectos que analizamos sea cada vez mayor.
“Buscamos promotores que puedan acreditar con su trayectoria la competencia y la solvencia requeridas para sacar adelante un proyecto similar al que nos proponen”
En paralelo, contamos con un equipo interno que da soporte a la primera interacción con los promotores y nos ayuda a ir extendiendo nuestra red comercial. Por último, procuramos estar presentes en los eventos más destacados del sector inmobiliario y en las principales asociaciones de promotores.
¿Qué requisitos tiene que tener un proyecto para pasar el filtro de Urbanitae?
A grandes rasgos, buscamos el mejor balance posible en el binomio rentabilidad-riesgo, para lo cual analizamos a fondo los fundamentos del plan de negocio que nos presenta el promotor. Tratamos de amoldar nuestras soluciones de financiación para cada situación y momento de entrada al proyecto. El factor más importante para nosotros es el propio promotor: buscamos perfiles que puedan acreditar con su trayectoria la competencia y la solvencia requeridas para sacar adelante un proyecto similar al que nos proponen. Igualmente, buscamos periodos de inversión no superiores a los 36 meses para inversiones de equity y 24 meses para operaciones de deuda.
Desde Urbanitae, hemos contribuido a poner en carga más de 100 promociones inmobiliarias por todo el país, y el nivel de información que tenemos es cada vez mayor. Este hecho nos permite tomar decisiones de inversión más sólidas y con un mayor criterio.
¿Por qué acuden los promotores a vosotros?
Tradicionalmente podríamos decir que los promotores han contado con tres fuentes de financiación: fondos propios; recursos de terceros, que han basado su relación histórica en la confianza; y la banca. En este punto, Urbanitae es una cuarta propuesta que les puede ofrecer certidumbre y agilidad en la obtención de nuevos recursos financieros para el desarrollo de sus promociones.
Tenemos vocación de largo plazo y no esperamos formalizar un único acuerdo con un promotor. Tratamos de construir relaciones que permitan a los promotores optimizar sus recursos, calendarizar sus propias inversiones y, en definitiva, encontrar un aliado financiero que haga posible su propio crecimiento.
¿Qué garantías establecéis para proteger el capital de los inversores?
En este punto, para nosotros es crítico diferenciar entre soluciones de capital y esquemas de deuda. En el formato de equity/plusvalía, priorizamos la protección del capital sobre la maximización del retorno que pueda generar un proyecto. Por otro lado, en los proyectos de deuda tratamos de buscar derechos reales (como la hipoteca de primer rango sobre el activo) que aseguren las operaciones por encima de garantías corporativas, cuya ejecución es siempre más complicada.
“Urbanitae no compite con las entidades financieras, sino que cubrimos el hueco de mercado donde ellos no terminan de estar cómodos”
En Urbanitae no buscamos gestores que actúen solo como promotores delegados. Pedimos al promotor que aporte capital propio al proyecto. De esta manera alineamos los intereses de todos los participantes.
¿Cuáles son los principales puntos de fricción con los promotores?
Lo más importante en nuestra relación con los promotores es hacerles entender cómo sería la relación de colaboración con ellos. Para nosotros la relación debe basarse en la profesionalidad, la seriedad y el compromiso por ambas partes. Al mismo tiempo, buscamos transmitirles que Urbanitae es un aliado financiero fiable que les va a permitir centrarse en la actividad promotora, liberando tiempo y recursos que antes dedicaban a procesos de fund-raising.
Urbanitae presta financiación muchas veces complementaria a la de los bancos, pero también sustituye en ocasiones a las entidades de crédito. ¿Cómo es vuestra relación con los bancos?
En nuestras operaciones de equity, trabajamos con las principales entidades de crédito del país, apalancando con ellos nuestros proyectos para financiar la construcción mediante la figura del préstamo promotor, optimizando así la operación desde el punto de vista financiero.
Cada vez más, los bancos ven en Urbanitae un aliado para los promotores, en el sentido de que no solo les ayudamos desde el capital, sino que también actuamos como filtro de los proyectos que ellos financian.
En proyectos de deuda Urbanitae entra allí donde el banco no lo hace, por diferentes razones, pero que ofrecen una adecuada relación entre rentabilidad y riesgo. Puede ser una financiación anticipada (préstamo puente) o sustitutiva. En consecuencia, Urbanitae no compite con las entidades financieras, sino que cubrimos el hueco de mercado donde ellos no terminan de estar cómodos, ya sea por el tipo de proyecto o por la fase de entrada al mismo –por ejemplo, la compra de suelo–.
Dicho lo anterior, hay que recordar que la financiación alternativa tiene, comparativamente, un peso mucho mayor en Europa que en España. En Francia, por ejemplo, durante 2023 la financiación participativa inmobiliaria superó los 1.000 millones de euros; en España la cifra rondó los 215 millones de euros. Es por ello por lo que estamos convencidos de que, si las premisas de la inversión son razonables, el recorrido del crowdfunding inmobiliario en España no hará sino crecer en los próximos años.
