“O imobiliário é um dos grandes pilares do Estado de bem-estar”
Patricia Hernández é a diretora executiva da Vía Ágora e também o melhor exemplo do papel cada vez mais protagonista das mulheres em cargos de liderança em empresas do setor imobiliário. Vinculada desde 2007 à promotora, em setembro de 2022 ela assumiu o comando da Vía Ágora, sucedendo Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente e fundador do grupo. A nova CEO da Vía Ágora faz uma revisão dos números de encerramento de 2023 e das previsões da empresa para 2024 nesta entrevista concedida à Urbanitae. Ela afirma que será um ano de estabilização nos preços e pede à Administração uma maior coragem na adoção de medidas que impulsionem o setor. Entre elas, o desbloqueio das áreas de terreno disponíveis, a revisão da fiscalidade e a agilização dos trâmites de planejamento e gestão urbanística.
Vamos falar sobre a origem e a trajetória da Vía Ágora.
A Vía Ágora nasceu em 2007 e impulsionou o projeto de promoção imobiliária conhecido como Vía Célere, que se estendia à Bulgária, Polônia e Brasil, além da Espanha. Em 2017, vendemos a parte espanhola do negócio e concentramo-nos na gestão da parte internacional.
Em 2019, decidimos concentrar-nos na Espanha e relançamos a atividade promotora aqui, já sob a marca Vía Ágora. Portanto, em 2024, completaremos 5 anos deste aparentemente novo projeto, embora nossa trajetória remonte a muitos anos atrás.
A gestão e promoção de casas e espaços comerciais são o foco da vossa atividade. Com que números encerram 2023 e quais são as vossas previsões para 2024?
No encerramento de 2023, tínhamos mais de 1.400 casas em desenvolvimento, das quais 659 eram em modelo BTR (Build to Rent), e o restante destinava-se à venda.
Este ano de 2024 parece que será um ano de estabilização a nível macro e também para o nosso negócio. Portanto, estamos consolidando nosso projeto tanto em uma modalidade quanto na outra. Este ano entregaremos parte desses projetos e incorporaremos outros adicionais, de modo que a previsão é encerrar o ano com números semelhantes aos de 2023.
Como novidade, esperamos que os primeiros projetos em Los Cerros, uma área que estamos desenvolvendo há vários anos e onde temos uma grande área de terreno, sejam lançados.
Em que áreas geográficas têm uma presença mais forte? Estão nos vossos planos chegar a outros locais?
Atualmente, estamos presentes em Madrid e na Andaluzia, onde queremos continuar crescendo. Também estudamos com interesse outras áreas, como a região do Levante ou o País Basco, embora até agora não tenhamos encontrado projetos para entrar nesses locais.
Além da compra e venda, a Vía Ágora também entrou no negócio de construção para alugar com o início das obras de quatro projetos de aluguel acessível concedidos pela Prefeitura de Madrid. Qual é o peso desse modelo no vosso negócio?
Como mencionei antes, o BTR representa atualmente cerca de 47% das casas que desenvolvemos, e dentro dessa linha de negócios, 65% é colaboração público-privada. São 425 casas em Madrid, que serão integradas no projeto Palatino Residencial, que já conta com cerca de 1.300 casas deste Plano da Prefeitura.
Além desta linha de habitação acessível, também temos projetos de casas livres muito interessantes que equilibram a oferta de casas disponíveis para aluguel na cidade de Madrid.
Quais são as principais ameaças para o mercado de compra e venda de casas atualmente? Veremos uma correção nos preços das casas novas no próximo ano de 2024?
Parece um mantra, mas sem dúvida, a falta de oferta de terrenos é uma das principais ameaças. Isso já é uma realidade, mas, na medida em que não destravamos os terrenos em desenvolvimento que estão em curso, continuamos a agravar o problema. É preciso agir sobre os prazos de produção de terreno.
O mercado de compra e venda é sensível a outras variáveis, como financiamento, mas neste momento não vejo uma ameaça, pelo contrário, provavelmente estamos iniciando o caminho para níveis mais razoáveis, o que melhorará o acesso.
“O build to rent representa cerca de 47% das casas promovidas pela Vía Ágora, sendo 65% de colaboração público-privada.”
Portanto, com a falta de oferta existente e a perspectiva de melhorias no financiamento, não acredito que haverá uma correção nos preços das casas novas este ano. Também não haverá grandes aumentos, será mais uma estabilização.
Do ponto de vista promotor, o que vocês demandam da Administração?
Em primeiro lugar, é necessário colocar em disponibilidade os terrenos que têm. Em segundo lugar, a nível normativo, é muito importante uma revisão da fiscalidade. Também a agilização dos trâmites de planeamento e gestão urbanística, e dotar de maior certeza os mesmos.
Exigimos que sejam corajosos na adoção de medidas e veremos resultados. Por último, que não abandonem as políticas de compra de casas, porque é bom oferecer soluções habitacionais para hoje, mas também devemos favorecer que as pessoas possam investir no seu futuro. Que fomentem a poupança das famílias, o que é especialmente interessante diante das previsões de pensões que temos.
Vocês estão aplicando a inteligência artificial (IA) no desenvolvimento de uma promoção residencial. Um projeto piloto que coloca a Vía Ágora como uma empresa pioneira nesse campo. Fale-nos sobre essa iniciativa.
Este primeiro projeto piloto está sendo realizado através da subsidiária do grupo, a Lignum Tech, que é responsável pela fabricação de fachadas industrializadas de madeira, terraços, escadas e banheiros industrializados. Começamos com um projeto de arquitetura generativa que será desenvolvido em seis meses, juntamente com a
empresa Valenthia Strategy, com sua tecnologia Nidus.
É uma aplicação que funciona por meio de IA e que é capaz de encaixar da forma mais otimizada as peças de acabamento em uma fachada industrializada. Nós fornecemos o tamanho das peças de acabamento dentro de um projeto de fachada, onde aparecem as aberturas das janelas, a estrutura e os forros, e em apenas 30 segundos ela desenvolve o projeto. Essa tarefa de encaixe era realizada anteriormente por dois técnicos qualificados que dedicavam cerca de 160 horas de trabalho.
A IA fornece a melhor opção atendendo aos critérios que foram solicitados. Podemos pedir que ela priorize o maior número de peças inteiras na fachada ou o menor desperdício, ou que otimize o tamanho do painel, por exemplo. A aplicação oferece várias versões e os técnicos só precisam decidir qual é a mais otimizada.
O crowdfunding imobiliário cresce como uma alternativa de financiamento para os promotores. Qual será o seu papel nos próximos anos?
O promotor ainda está muito ligado ao financiamento bancário porque durante muito tempo era quase a única alternativa e também pelo preço. No entanto, nos últimos anos, houve mudanças muito interessantes na mistura de provedores financeiros para o negócio promotor. Surgiram financiamentos alternativos muito interessantes, como títulos e notas promissórias, e também plataformas de crowdfunding imobiliário e até de tokenização.
“O setor está transformando seus processos, implementando a sustentabilidade, a inovação e a digitalização em todas as fases da cadeia de valor.”
Obviamente, são novas formas de operar, que têm ritmos de implementação diferentes, mas certamente para o promotor e também para o equilíbrio do sistema financeiro, é sempre interessante poder acessar outras fórmulas ou outro tipo de crédito. Do lado do investidor, o crowdfunding oferece a oportunidade de investir em imóveis para o pequeno investidor, que antes não tinha acesso, e ao contribuir com quantias menores, os investidores podem diversificar suas carteiras.
Em outros países, os volumes de investimento são realmente interessantes. Aqui ainda estamos longe, mas a tendência é convergir para esses mercados que estão à nossa frente.
Como vocês veem o mercado imobiliário a curto e médio prazo?
O setor imobiliário é um dos grandes pilares do Estado de bem-estar e está claro que continuará crescendo e se adaptando às necessidades de nossas sociedades, cada vez mais complexas. Temos grandes empresas muito profissionais que estão assumindo o comando para impulsionar e responder ao desafio que temos.
A curto e médio prazo, o comportamento das taxas de juros marcará o resultado, e dado que a expectativa é de normalização, somos positivos.
Descendo para o terreno, o residencial, que é o mercado que conhecemos melhor, vive um momento estressante porque não conseguimos satisfazê-lo como gostaríamos. É verdade que vendemos bem o produto que lançamos, o que é uma parte muito importante, mas também é verdade que temos uma grande pressão de custos e problemas de capacidade que nos esforçamos para não transferir para o preço ou fazê-lo o menos possível. Somos os primeiros interessados em manter um mercado saudável.
Além disso, o setor está transformando seus processos, implementando a sustentabilidade, a inovação, a digitalização em todas as fases da cadeia de valor e introduzindo uma verdadeira revolução com a industrialização.
Acredito que está ocorrendo uma mudança transcendental em todos os requisitos ambientais, especialmente no que diz respeito às compensações de pegadas de carbono, análise do ciclo de vida do produto, etc., e a situação do mercado (falta de mão de obra, acessibilidade à habitação, necessidade de economia em prazos e custos, etc.) nos leva a pensar que o futuro do setor passa pela industrialização.