Patricia Hernández ist Geschäftsführerin von Vía Ágora und gleichzeitig das beste Beispiel für die zunehmend wichtige Rolle von Frauen in Führungspositionen von Unternehmen in der Immobilienbranche. Seit 2007 mit dem Bauträger verbunden, übernahm sie im September 2022 von Juan Antonio Gómez-Pintado, dem Präsidenten und Gründer der Gruppe, den Posten als CEO von Vía Ágora. Die neue Geschäftsführerin von Vía Ágora wirft in diesem Interview mit Urbanitae einen Blick auf die Abschlusszahlen für 2023 und die Prognosen des Unternehmens für 2024. Sie erklärt, dass es ein Jahr der Stabilisierung bei den Preisen sein wird, und fordert von der Verwaltung mehr Mut bei der Umsetzung von Maßnahmen, die den Sektor antreiben. Dazu gehören die Freigabe verfügbarer Baulandflächen, die Überprüfung der Steuerpolitik und die Beschleunigung von Planungs- und städtebaulichen Genehmigungsverfahren.
Sprechen wir über den Ursprung und den Werdegang von Vía Ágora.
Vía Ágora wurde 2007 gegründet und trieb das Immobilienentwicklungsprojekt Vía Célere voran, das sich neben Spanien auch auf Bulgarien, Polen und Brasilien erstreckte. Im Jahr 2017 verkauften wir den spanischen Teil des Geschäfts und konzentrierten uns auf die Verwaltung des internationalen Teils.
Im Jahr 2019 beschlossen wir, uns auf Spanien zu konzentrieren, und starteten die Entwicklung hier neu, nun unter dem Namen Vía Ágora. Daher werden wir im Jahr 2024 fünf Jahre dieses scheinbar neuen Projekts feiern, obwohl unsere Geschichte viele Jahre zurückreicht.
Das Management und die Förderung von Wohnungen und Gewerberäumen stehen im Mittelpunkt Ihrer Aktivitäten. Mit welchen Zahlen schließen Sie das Jahr 2023 ab, und welche Prognosen haben Sie für 2024?
Ende 2023 hatten wir mehr als 1.400 Wohnungen in der Pipeline, von denen 659 im Modell BTR (Build to Rent) entwickelt wurden, und der Rest war für den Verkauf bestimmt.
Das Jahr 2024 scheint ein Jahr der makroökonomischen Stabilisierung zu sein, sowohl für uns als auch für unser Geschäft. Daher konsolidieren wir unser Projekt sowohl in einer als auch in der anderen Modalität. In diesem Jahr werden wir einen Teil dieser Projekte abschließen und zusätzliche Projekte integrieren, sodass die Prognose ist, das Jahr mit Zahlen ähnlich wie 2023 abzuschließen.
Als Neuheit hoffen wir, dass die ersten Projekte in Los Cerros, einem Gebiet, das wir seit mehreren Jahren entwickeln und in dem wir über ein großes Grundstück verfügen, an die Öffentlichkeit kommen.
In welchen geografischen Gebieten sind Sie am stärksten vertreten? Stehen andere Standorte auf Ihrer Agenda?
Derzeit sind wir in Madrid und Andalusien präsent, wo wir weiter wachsen wollen. Wir prüfen auch interessiert andere Standorte wie Levante oder das Baskenland, haben aber bisher noch keine Projekte gefunden, um in diesen Regionen einzusteigen.
Neben dem Kauf und Verkauf ist Vía Ágora auch in das Geschäft des Baus zur Vermietung eingestiegen, mit dem Beginn der Arbeiten an vier Projekten für bezahlbaren Mietwohnraum, die von der Stadt Madrid vergeben wurden. Welche Rolle spielt dieses Modell in Ihrem Geschäft?
Wie ich zuvor erwähnte, repräsentiert BTR derzeit etwa 47% der von uns entwickelten Wohnungen, wobei 65% dieser Geschäftslinie auf öffentlich-private Partnerschaften entfallen. Es handelt sich um 425 Wohnungen in Madrid, die in das Projekt Palatino Residencial integriert werden, das derzeit rund 1.300 Wohnungen dieses städtischen Plans umfasst.
Neben dieser Linie für bezahlbaren Wohnraum haben
wir auch sehr interessante Projekte für freie Wohnungen, die das Angebot an verfügbarem Mietwohnraum in der Stadt Madrid ausgleichen.
Was sind die Hauptbedrohungen für den Wohnungskaufmarkt derzeit? Werden wir im nächsten Jahr 2024 eine Korrektur bei den Preisen für Neubauwohnungen sehen?
Es scheint bereits wie ein Mantra zu sein, aber zweifellos ist der Mangel an Baulandangebot eine der Hauptbedrohungen. Es ist bereits Realität, aber solange die sich im Bau befindlichen Entwicklungsflächen nicht freigegeben werden, verschärfen wir das Problem weiter. Es ist notwendig, die Produktionszeiten für Bauland zu verkürzen.
Der Kaufmarkt reagiert auf andere Variablen wie die Finanzierung, aber im Moment sehe ich keine Bedrohung, sondern im Gegenteil, wir beginnen wahrscheinlich den Weg zu vernünftigeren Niveaus, was den Zugang verbessern wird.
„Build to Rent macht etwa 47% der von Vía Ágora entwickelten Wohnungen aus, wobei 65% auf öffentlich-private Partnerschaften entfallen.“
Also, angesichts des vorhandenen Angebotsmangels und der erwarteten Verbesserungen bei der Finanzierung glaube ich nicht, dass es im Jahr 2024 zu einer Preiskorrektur bei Neubauwohnungen kommen wird. Es wird auch keine großen Preisanstiege geben, es wird eher eine Stabilisierung sein.
Von der Seite des Entwicklers aus, was erwarten Sie von der Verwaltung?
Erstens ist es notwendig, dass sie das verfügbare Bauland freigibt. Auf normativer Ebene ist eine Überprüfung der Steuerpolitik sehr wichtig. Ebenso wichtig ist die Beschleunigung der Planungs- und städtebaulichen Genehmigungsverfahren und die Schaffung größerer Gewissheit in diesen Verfahren.
Wir fordern, dass sie mutig Maßnahmen ergreifen, und wir werden Ergebnisse sehen. Schließlich sollten sie die Politik des Wohnungskaufs nicht aufgeben, denn es ist gut, eine Wohnlösung für heute anzubieten, aber wir sollten auch fördern, dass die Menschen in ihre Zukunft investieren können. Wir sollten das Sparen der Familien fördern, was besonders interessant ist angesichts der Rentenprognosen, die wir haben.
Sie wenden künstliche Intelligenz (KI) auf die Entwicklung einer Wohnanlage an. Ein Pilotprojekt, das Vía Ágora als Pionier in diesem Bereich positioniert. Erzählen Sie uns von dieser Initiative.
Dieses erste Pilotprojekt wird über die Tochtergesellschaft der Gruppe, Lignum Tech, durchgeführt, die sich mit der Herstellung industriell gefertigter Holzfassaden, Terrassen, Treppen und industriell gefertigter Bäder befasst. Wir haben mit einem Projekt für generatives Design begonnen, das wir in einem Zeitraum von sechs Monaten zusammen mit dem Unternehmen Valenthia Srategy und seiner Nidus-Technologie entwickeln werden.
Es handelt sich um eine Anwendung, die mit KI funktioniert und in der Lage ist, die Veredelungsteile an einer industriell gefertigten Fassade auf die optimalste Weise einzusetzen. Wir geben ihr die Größe der Veredelungsteile in einem Fassadenprojekt vor, in dem die Fensteröffnungen, die Struktur und die Decken angezeigt werden, und innerhalb von nur 30 Sekunden entwickelt sie das Projekt. Diese Anpassungsaufgabe wurde zuvor von zwei qualifizierten Technikern durchgeführt, die etwa 160 Arbeitsstunden benötigten.
Die KI liefert die beste Option gemäß den festgelegten Kriterien. Wir können sie bitten, die größte Anzahl von vollständigen Teilen an der Fassade oder den geringsten Abfall zu priorisieren oder die Größe des Panels zu optimieren, zum Beispiel. Die Anwendung bietet mehrere Versionen an, und die Techniker müssen nur entscheiden, welche am besten geeignet ist.
Crowdfunding im Immobiliensektor wächst als Finanzierungsalternative für Entwickler. Welche Rolle wird es in den kommenden Jahren spielen?
Der Entwickler ist noch stark mit der Bankenfinanzierung verbunden, weil es lange Zeit fast die einzige Alternative war und auch preislich günstig. In den letzten Jahren haben sich jedoch sehr interessante Veränderungen in der Mischung der Finanzanbieter für das Bauträgergeschäft ergeben. Es sind sehr interessante alternative Finanzierungen, wie Anleihen und Schuldscheine, aufgetaucht, ebenso wie Crowdfunding-Plattformen für Immobilien und sogar Tokenisierung.
Natürlich sind dies neue Betriebsformen, die unterschiedliche Implementierungsrhythmen haben, aber sicherlich ist es für den Entwickler und auch für das Gleichgewicht des Finanzsystems immer interessant, auf andere Formeln oder andere Arten von Krediten zugreifen zu können. Für den Anleger bietet das Crowdfunding die Möglichkeit, in Immobilien für den kleinen Investor zu investieren, der zuvor keinen Zugang hatte, und da die Investoren mit kleineren Beträgen beitragen können, können sie ihre Portfolios diversifizieren.
In anderen Ländern sind die Investitionsvolumina wirklich interessant. Hier sind wir noch weit entfernt, aber der Trend geht in Richtung dieser Märkte, die uns voraus sind.
Wie sieht der Immobilienmarkt kurz- und mittelfristig aus?
Die Immobilienbranche ist einer der großen Pfeiler des Wohlfahrtsstaates, und es ist klar, dass sie weiter wachsen und sich den Bedürfnissen unserer immer komplexeren Gesellschaften anpassen wird. Wir haben große, sehr professionelle Unternehmen, die das Ruder übernehmen, um die Herausforderungen anzugehen.
In der kurzen und mittelfristigen Perspektive wird das Verhalten der Zinssätze das Ergebnis bestimmen, und da die Erwartung auf Normalisierung liegt, sind wir optimistisch.
Auf der Ebene des Wohnungsbaus, den wir am besten kennen, erlebt der Wohnmarkt eine stressige Zeit, weil wir ihn nicht so zufriedenstellen können, wie wir möchten. Es
stimmt, dass wir das Produkt, das wir auf den Markt bringen, gut verkaufen, was sehr wichtig ist, aber es ist auch wahr, dass wir einen großen Kostendruck und Kapazitätsprobleme haben, die wir bestrebt sind, nicht auf den Preis zu übertragen oder dies so gering wie möglich zu tun. Wir haben ein starkes Interesse daran, einen gesunden Markt aufrechtzuerhalten.
Darüber hinaus transformiert die Branche ihre Prozesse, implementiert Nachhaltigkeit, Innovation, Digitalisierung in allen Phasen der Wertschöpfungskette und führt eine echte Revolution mit der Industrialisierung ein.
Ich glaube, es findet ein grundlegender Wandel in allen Umweltanforderungen statt, insbesondere im Zusammenhang mit der Kompensation von CO2-Fußabdrücken, Produktlebenszyklusanalysen usw., und die Marktsituation (Mangel an Arbeitskräften, Zugänglichkeit von Wohnraum, Notwendigkeit von Einsparungen in Zeit und Kosten usw.) lässt uns glauben, dass die Zukunft der Branche in der Industrialisierung liegt.
