¿Cómo protege Urbanitae el dinero de sus inversores?
El sector inmobiliario está considerado como un valor refugio para la inversión. Pero eso no significa que no existan riesgos. En este artículo te contaremos cómo hacemos en Urbanitae para mitigar los riesgos y, sobre todo, para salvaguardar en la medida de lo posible el capital aportado por nuestros inversores.
La primera estrategia es básica: tratamos de elegir buenos proyectos. Esa selección empieza con el promotor, al que exigimos una trayectoria que acredite que es capaz de llevar a cabo un proyecto como el que nos plantea. Y sigue con la evaluación meticulosa de las hipótesis del plan de negocio, la validación de dichas hipótesis y la fijación de condiciones para proteger el dinero de nuestros inversores.
El suelo, garantía número uno
En un proyecto inmobiliario como los que financiamos en Urbanitae, el suelo es la principal garantía. Los fondos aportados por nuestros inversores en proyectos de plusvalía se destinan, fundamentalmente, a la compra del suelo. La realidad es que el suelo finalista en buenas zonas tiende no ya a mantener, sino a aumentar su valor. Por eso, si ese suelo se ha comprado a valor de mercado podría ponerse a la venta y, con ello, recuperar la inversión –incluso con beneficios– en caso de que el proyecto no vaya según lo esperado. Esa garantía, ligada al valor del activo sobre el que se ejecuta la inversión, es la que hace que los inversores de Urbanitae puedan dormir tranquilos.
Una SPV para cada proyecto
Otro punto importante es que cada proyecto es 100% independiente del resto, por lo que no puede haber un efecto contagio si uno de ellos no fuera bien. Los fondos de los inversores, que antes de invertir están en una cuenta abierta a su nombre –y nunca en una cuenta de Urbanitae–, pasan a la cuenta del proyecto, y de ahí a la cuenta corriente de la sociedad operativa, ya sea como préstamos o como ampliación de capital.
Además, financiamos a la SPV, propietaria del activo/proyecto. Al no financiar directamente al promotor, evitamos cualquier riesgo de balance asociado a compromisos o pasivos existentes en la actividad del promotor y de su sociedad. En los proyectos de deuda, además, el promotor no recibe la totalidad de los fondos desde el principio, sino que va disponiendo del capital en función de los avances de obra –si bien ha de pagar intereses por todo el capital levantado, aunque todavía no haga uso de él–.
‘Skin in the game’ del promotor
En los proyectos de Urbanitae, y salvo excepciones muy justificadas, pedimos al promotor que aporte un mínimo del 20% del capital social. Ese capital está retribuido en idénticas condiciones al del resto de los inversores –aunque en ocasiones pueda pactarse un premio o comisión adicional si el proyecto consigue que la retribución del capital inversor supere un determinado umbral–. Es decir, que, si el proyecto incumple, el promotor también se ve directamente afectado.
Plan de negocio conservador
Para dar el visto bueno a cualquier proyecto, nuestro Comité de Inversiones practica una due diligence exigente del plan de negocio del promotor. Eso implica comprobar desde la relación del promotor con los bancos y su acceso a financiación hasta los precios de venta –validando con terceros que son razonables para el producto y la zona–, pasando por los costes de construcción. En el plan de negocio que presentamos a los inversores solemos añadir un colchón de seguridad en forma de mayor coste de construcción y menor precio medio de venta, para absorber posibles desviaciones.
Garantías
El nivel de garantías de nuestros préstamos es muy elevado: en proyectos de plusvalías los inversores de Urbanitae son accionistas, y en consecuencia, propietarios de la empresa. En deuda, los inversores tienen, a través de la figura del agente de garantías, hipoteca sobre el activo y pignoración de las acciones de la empresa, por lo que en caso de impago los inversores de Urbanitae serían igualmente en propietarios de las acciones; además de la hipoteca de primer rango sobre el activo.
Es decir, en caso de impago del préstamo, podemos instar la ejecución de la hipoteca, adquirir la propiedad del activo y venderlo para recuperar la deuda –principal más intereses–. Todos los gastos –costes y provisión de fondos del agente de garantías, AJD de la inscripción de la hipoteca, gastos legales, etc.– correrían a cuenta del promotor –prestatario– y están al margen del interés que se pagará a los inversores/prestamistas.
¿Y en proyectos de rentas?
En los proyectos de rentas, además de la propiedad del activo, se cuenta con un contrato a largo plazo con un inquilino solvente –normalmente de dos a tres años– que, que al menos en los primeros años, garantiza el pago de la renta aunque el negocio no funcione y se abandone el local. Pero ese contrato no es la única garantía. Analizamos con detalle el valor inmobiliario del activo, es decir, su valor de mercado vacío, que nos dice si, en el improbable caso de que el inquilino actual abandone el negocio, será factible encontrar otro inquilino con una renta parecida.
