Qu’est-ce que le ratio prêt/coût ?

Lorsque l’on parle de prêts immobiliers, le ratio prêt/coût et le ratio prêt/valeur sont deux indicateurs clés. Savez-vous ce que chacun d’entre eux signifie ?

Le ratio prêt/coût (loan-to-cost ou LTC) et le ratio prêt/valeur (loan-to-value ou LTV) sont deux indicateurs courants dans le monde du financement immobilier. Ces deux ratios mesurent le risque d’un prêt et sont, dans une large mesure, complémentaires. Nous allons voir pourquoi.

Le LTC compare la valeur du financement – c’est-à-dire du prêt – au coût de construction d’un projet immobilier. En d’autres termes, le SLD est utilisé pour calculer le montant qu’un bailleur de fonds – par exemple, une plateforme de crowdfunding – est prêt à prêter à un promoteur par rapport au coût de construction du projet.

Le LTV est une mesure similaire. Mais au lieu de comparer le prêt et le coût, il compare le prêt à la valeur du projet une fois construit. Comme nous l’avons vu dans un autre article, le ratio prêt/valeur est l’un des indicateurs les plus utilisés pour mesurer le risque, par exemple, d’un prêt hypothécaire… ou d’un projet de crowdlending immobilier.

Comme nous le savons, les risques pour l’investisseur dans un projet de dette sont essentiellement de deux ordres :

• Le manque de liquidité : lorsque nous investissons via une plateforme de crowdfunding immobilier, il y a généralement une période d’investissement fixe. Pendant cette période, il n’est pas possible de récupérer l’argent, on dit alors que l’investissement n’est pas liquide. Le risque ici est que les fonds soient nécessaires avant la fin de la période fixée.

• Risque de défaillance : le succès de l’investissement dans le crowdlending immobilier ne dépend pas du succès spécifique du projet financé. En d’autres termes, lorsque l’on prête de l’argent, l’essentiel est de s’assurer que l’emprunteur sera en mesure de nous rembourser. La durée étant fixe, l’objectif est que cette capacité de remboursement existe déjà ou ne soit pas subordonnée à l’achèvement du projet (par exemple, à la vente de toutes les maisons).

Il se peut que l’argent que le promoteur espère obtenir pour rembourser le prêt dépende du succès d’autres projets ou de la valeur de certains actifs utilisés comme garantie. Un ralentissement du marché immobilier ou une incertitude économique pourrait affecter ces autres actifs et réduire ainsi la capacité de remboursement du promoteur.

Le ratio prêt/coût et le ratio prêt/valeur sont tous deux principalement liés au risque de défaillance. Un ratio prêt/valeur plus faible indique que le prêt couvre une plus petite proportion du coût total du projet, ce qui implique que l’emprunteur a un plus grand intérêt dans le projet et, potentiellement, un plus grand engagement financier. Si le LTC est plus élevé, le promoteur est plus endetté et l’investisseur risque de perdre plus d’argent si les choses tournent mal.

Par ailleurs, un LTC moins élevée offre une plus grande protection aux investisseurs en cas de défaillance du prêt. Si le projet n’aboutit pas et qu’une saisie a lieu, les investisseurs dont le LTC est moins élevé ont plus de chances de récupérer leur investissement, car la valeur du bien immobilier couvrira une plus grande partie du prêt.

Bien qu’Urbanitae finance sept projets sur dix en fonds propres, nous disposons d’une expérience raisonnable en matière de crowdlending. Nous avons déjà financé 26 projets d’emprunt, pour un total de plus de 32 millions d’euros. Plus de la moitié de ces projets ont été entièrement remboursés : 15 projets, avec un TRI final proche de 15 %. Soit 12,8 millions d’euros reversés à plus de 5 200 investisseurs…