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  • Coliving à Sants : projet de dette à 10 % annuel

    Coliving à Sants : projet de dette à 10 % annuel

    Ce jeudi 24 juillet à 16h00 (UTC+2), nous ouvrons à financement un nouveau projet de dette sur Urbanitae. Il s’agit d’un prêt de 3 005 000 euros destiné à refinancer un coliving de 27 chambres situé dans le quartier de Sants, à Barcelone. Avec un taux d’intérêt fixe de 10 % annuel et une durée initiale de 12 mois, cette opportunité est assortie d’une hypothèque de premier rang et de garanties supplémentaires. Le ticket sera limité à un maximum de 3 000 euros par investisseur.

    Le mercredi 23 juillet à 12h00 (UTC+2), nous organiserons un nouveau webinaire au cours duquel nous analyserons le projet avec Maximilian Beltrame, PDG de Bel Invest.

    Un coliving achevé, prêt à entrer en exploitation

    L’actif qui garantit ce prêt est un immeuble de six étages et 1 360 m², dont la construction s’est récemment achevée. La résidence accueillera 27 chambres avec salle de bain et cuisine privées, ainsi que des espaces communs tels qu’une salle de sport, un espace de coworking, une terrasse chill-out, une cuisine commune et des espaces d’accueil.

    Situé au 77 de la rue Gavà, dans le quartier de Sants-Montjuïc, l’immeuble est proche de la gare de Sants, du Palau Sant Jordi, de l’Université de Barcelone et d’autres points clés de la ville. La zone est très prisée par les jeunes professionnels et les nomades digitaux à la recherche de logements temporaires.

    Actuellement, le projet Sants dispose du certificat final de travaux et est en cours de demande du permis de première occupation, prévu pour octobre 2025. L’ouverture de la résidence est prévue pour le premier trimestre 2026.

    Un opérateur expérimenté : BelVillage

    Le projet est géré par BelVillage, opérateur international de coliving avec des actifs à Barcelone, Berlin et en Italie, appartenant au groupe immobilier Bel Invest. En Espagne, BelVillage gère deux résidences de coliving à Barcelone — Diputació et Aurora — et le projet de Sants sera sa troisième ouverture dans la ville.

    L’entreprise propose une gestion centralisée basée sur la technologie et l’efficacité opérationnelle, ce qui lui permet d’optimiser les coûts et d’offrir une expérience de qualité à ses résidents. L’immeuble a été acquis en 2015 et les travaux ont commencé en 2023, après la consolidation d’autres projets de son portefeuille.

    Structure et garanties de l’opération

    Les investisseurs d’Urbanitae accorderont un prêt hypothécaire de premier rang à Barcelona Smart Invest S.L. pour un montant total pouvant atteindre 3 005 000 euros. Le capital servira à refinancer le prêt promoteur précédent et à finaliser l’ameublement et l’équipement de l’immeuble.

    Le prêt présente un taux d’intérêt fixe de 10 % annuel et une durée initiale de 12 mois, avec deux prolongations possibles de six mois chacune. Les intérêts et le principal seront versés à l’échéance, avec un rendement minimum équivalent à 9 mois d’intérêts.

    Les garanties comprennent :

    • Hypothèque de premier rang sur l’actif avec une responsabilité hypothécaire de 130 %
    • Nantissement de premier rang sur les créances locatives futures
    • Nantissement de premier rang sur le compte opérationnel du projet

    Dans cette vidéo, nous vous présentons les points clés du projet.

    Pourquoi investir ?

    Le projet Sants réunit plusieurs facteurs attractifs :

    • Actif terminé et en cours de légalisation pour son exploitation
    • Forte demande de coliving de courte et moyenne durée à Barcelone
    • Intérêt fixe de 10 % annuel, avec rendement minimum de 7,5 %
    • Opérateur expérimenté dans le développement et la gestion de colivings
    • Garanties réelles de premier rang

    En outre, une étude de marché et une due diligence externe soutiennent les prix fixés par le gestionnaire pour cet actif.

    Récupération de l’investissement

    Le remboursement de l’investissement est prévu pour juillet 2026 via un refinancement bancaire, une fois que l’actif aura obtenu les licences nécessaires et commencé à générer des revenus d’exploitation. Le calendrier estimé est le suivant :

    • Juillet 2025 : octroi du prêt
    • Octobre 2025 : obtention du permis de première occupation
    • 1er trimestre 2026 : ouverture de la résidence
    • Juillet 2026 : remboursement via un prêt bancaire

    Risques à prendre en compte

    Comme pour tout investissement, il existe des risques, principalement liés aux délais administratifs pour l’obtention des licences. Néanmoins, il s’agit d’un gestionnaire expérimenté et l’immeuble est déjà achevé. De plus, le prêt est garanti par des sûretés réelles.

    Ce projet sera disponible à partir du jeudi 24 juillet à 16h00 (UTC+2). Ne manquez pas cette opportunité d’investir dans un actif terminé, situé dans un emplacement stratégique et géré par un opérateur reconnu !

    Des questions ? Rendez-vous au webinaire avec le promoteur le mercredi 23 juillet à 12h00 (UTC+2). Inscrivez-vous !

  • Juan Mínguez, nouveau directeur du pôle Dette chez Urbanitae

    Juan Mínguez, nouveau directeur du pôle Dette chez Urbanitae

    Nous accueillons Juan Mínguez en tant que nouveau directeur de la division Dette. Avec son arrivée, nous renforçons l’un de nos axes stratégiques les plus importants : les projets de dette, également connus sous le nom d’opérations de crowdlending immobilier.

    Juan dirigera l’équipe chargée d’identifier et de structurer ce type de projets, qui représentent déjà près de 40 % des opportunités financées par Urbanitae. Il arrive d’Alantra, où il occupait le poste de directeur de la dette privée immobilière. Auparavant, il a fait partie de l’équipe d’investissement de la plateforme de dette d’Arcano, où il a développé sa carrière pendant près de dix ans.

    Une modalité en pleine croissance

    L’arrivée de Juan Mínguez intervient à un moment clé pour Urbanitae, qui a fortement misé sur la dette immobilière ces dernières années. Rien qu’en 2024, nous avons financé 29 projets de ce type, avec un investissement total de près de 69 millions d’euros, soit une croissance de 26 % par rapport à l’année précédente. Depuis le début de l’année 2025, ce chiffre dépasse déjà les 26 millions d’euros.

    Depuis le lancement de notre premier projet de dette en juin 2020, Urbanitae a facilité plus de 80 000 investissements dans ce type d’opérations. Ces investissements ont permis de financer la construction de près de 2 000 logements, ainsi que des projets non résidentiels comme l’acquisition d’un hôtel à Grande Canarie, le développement d’un parc commercial à Burgos ou encore une douzaine de programmes de box de stockage à Madrid. Géographiquement, la majorité de ces opérations se concentrent en Andalousie (43 %) et dans la Communauté de Madrid (31 %).

    Qu’est-ce qu’un projet de dette chez Urbanitae ?

    Contrairement aux projets en capital (equity), où l’investisseur devient associé du promoteur et participe aux bénéfices, dans les projets de dette, les investisseurs agissent comme des prêteurs. Ils prêtent leur argent à un promoteur en échange d’un rendement fixe et connu à l’avance. Cela permet aux investisseurs de connaître dès le départ la durée et le rendement de l’opération, apportant ainsi de la prévisibilité à leur stratégie d’investissement.

    Ce type de projets est garanti par des sûretés réelles (comme des hypothèques sur le bien financé), ce qui réduit considérablement le risque pour l’investisseur. Bien que les rendements soient généralement plus modérés que dans les projets en capital, le risque et la volatilité sont également moindres.

    Une nouvelle étape dans notre développement

    L’arrivée de Juan Mínguez au sein de l’équipe Urbanitae représente une étape supplémentaire dans notre engagement envers l’excellence en matière de gestion d’investissement et de diversification de notre offre. Avec plus de 200 projets financés avec succès et plus de 450 millions d’euros mobilisés en Espagne, au Portugal et en France, Urbanitae continue de s’imposer comme la plateforme de co-investissement immobilier de référence en Europe.

    Notre objectif reste inchangé : rendre l’investissement immobilier de qualité accessible à tous les investisseurs, en protégeant leur capital grâce à une sélection rigoureuse des projets, des structures juridiques solides et une gestion active axée sur la sécurité et la rentabilité.

    Vous souhaitez en savoir plus sur les projets de dette ? Nous vous recommandons cet article :
    👉 Les projets en capital ou en dette : lesquels sont les plus sûrs ?

  • Investissez à Santander avec un rendement de 19 % en 18 mois

    Investissez à Santander avec un rendement de 19 % en 18 mois

    Nouveau projet de dette chez Urbanitae. Nous retournons en Cantabrie aux côtés de Tecniobras, avec qui nous avons déjà financé deux projets. Cette fois, nous vous offrons l’opportunité d’investir à Santander avec un rendement de 19 % en 18 mois. L’opportunité d’investissement s’ouvrira le mardi 19 novembre à 16h (UTC+1).

    Le projet Résidentiel Coppelia consiste en l’octroi d’un prêt pour la recapitalisation d’une partie des fonds apportés par le promoteur pour le développement de 173 logements à Santa Cruz de Bezana, Santander. Ce programme immobilier comprendra cinq blocs de trois étages et un sous-sol, des espaces verts et une piscine communautaire.

    Le projet est situé à Soto de la Marina, un hameau de la commune de Santa Cruz de Bezana. Ce hameau se trouve à 10 minutes de Santander et à cinq minutes de la plage de San Juan de la Canal. La région se distingue par son environnement naturel, entouré d’espaces verts et proche de la plage, et par de bonnes connexions à divers services.

    Quant au promoteur, il s’agit de la troisième collaboration avec Tecniobras, après les projets Chelsea – déjà remboursé aux investisseurs – et Tesla, qui suit son cours comme prévu. Tecniobras cumule plus de 20 ans d’expérience et plus de 30 projets immobiliers dans le nord de l’Espagne, en particulier en Cantabrie, où il s’est imposé comme une référence.

    Avancement des travaux à 40 %

    Les deux principaux atouts de ce projet permettent de limiter deux risques. D’une part, le risque commercial est très réduit car 100 % des unités sont déjà réservées – avec des contrats de vente signés. D’autre part, il n’y a pas de risque de délai concernant les permis, car Résidentiel Coppelia dispose déjà du permis de construire et la construction est déjà avancée à 40 %.

    Il s’agit d’un projet de dette. Les investisseurs d’Urbanitae contribueront à hauteur de 1 685 000 euros en une seule tranche destinée à la recapitalisation d’une partie des fonds propres apportés par le promoteur. Cette tranche aura une durée de 18 mois et un taux fixe annuel de 13,0 %. Le remboursement anticipé total est permis à tout moment, mais soumis à un rendement minimum de 10 mois d’intérêts.

    Dans cette vidéo, le promoteur et notre directeur de l’immobilier, Sergio Arana, expliquent les détails du projet.

    Rendement de 19 % en 18 mois

    Résidentiel Coppelia offrira un rendement total de 19,50 % en 18 mois, avec un rendement minimum pour les investisseurs d’Urbanitae de 10,8 %.

    La durée estimée du projet est de 18 mois, sans possibilité de prolongation. L’octroi du prêt est prévu pour novembre 2024. L’achèvement des travaux, la vente et la livraison du programme ainsi que le remboursement du prêt sont attendus pour le premier ou le deuxième trimestre 2026.

    Vous avez des questions ? Le jeudi 15 novembre à 12h (UTC+1), nous organiserons un webinaire avec le promoteur du projet pour répondre à toutes les questions des investisseurs intéressés. Vous pouvez également nous contacter à contacto@urbanitae.com ou par téléphone au (+34) 911 23 25 22.

    Nous vous attendons !

  • Projet de logement social à Madrid !

    Projet de logement social à Madrid !

    Après avoir financé le projet Balcón del Sur en seulement six minutes, nous vous annonçons un projet très similaire, réalisé par le même promoteur et situé au même endroit. Si vous n’avez pas eu l’occasion d’investir la première fois, vous pourrez le faire à nouveau dans un projet de logement social à Madrid le mardi 22 octobre à 16 h (UTC+2).

    Comme pour Balcón del Sur, le projet Ribera del Pinar consiste à accorder un prêt pour financer en partie l’achat d’un terrain à Navalcarnero, Madrid, où sera développée une promotion résidentielle en régime coopératif de 248 logements protégés à prix limité (VPPL).

    Les 248 logements VPPL disposeront de trois chambres, deux salles de bains, de grandes terrasses et de vastes espaces communs avec piscine, patio et jardin privé. En ce qui concerne l’emplacement, il faut savoir que le projet est situé à moins de 30 km du centre de Madrid ; en voiture, il ne faut que 25 minutes pour rejoindre Madrid via l’A-5 ou la R-5, et il est également bien desservi par les bus. De plus, Navalcarnero est une ville en pleine expansion immobilière, car elle est considérée comme l’alternative la plus abordable et tranquille près de Madrid. En effet, elle a connu une croissance de 13 % de sa population depuis 2018.

    Il s’agit du deuxième projet que nous finançons avec Urbanismo y Gestión, après Balcón del Sur – qui a été financé en quelques minutes avec la participation de plus de 1 800 investisseurs. Ce promoteur a près de 40 ans d’expérience dans le secteur et plus de 9 000 logements livrés. Rien qu’à Madrid, il a livré plus de 50 promotions en régime coopératif, soit environ 1 800 logements.

    11,5 % de rentabilité en 12 mois

    Le projet Ribera del Pinar suit une stratégie de dette. Les investisseurs d’Urbanitae entreront dans le projet par l’octroi d’un prêt en une seule tranche avec un taux fixe annuel de 11,50 % sur 12 mois pour financer en partie l’achat de l’actif. La sortie des investisseurs d’Urbanitae se fera par un refinancement bancaire après l’obtention de deux jalons : (i) l’approbation du permis de construire et (ii) la réalisation de 70 % des ventes.

    Urbanismo y Gestión apporte environ 4,6 millions d’euros pour l’achat, soit 37 % du prix d’achat.

    Le permis de construire sera demandé avant la fin de l’année, et le promoteur s’attend à ce qu’il soit approuvé dans un délai de cinq à six mois, en fonction de son expérience récente avec la mairie de Navalcarnero.

    Garantie hypothécaire et retour minimum de 12 mois

    Le montant total du prêt s’élève à 8 725 000 euros, dont 5 000 000 seront financés par la plateforme grâce aux investisseurs d’Urbanitae.

    Le remboursement anticipé total sera autorisé à tout moment, sous réserve d’un retour minimum garanti pour le prêt équivalant à 12 mois d’intérêts. Une prolongation de six mois supplémentaires au-delà du mois 12 est permise.

    En ce qui concerne les garanties de remboursement de ce prêt, le contrat de prêt prévoit une garantie hypothécaire de premier rang sur la propriété qui constitue le projet (le terrain), via un agent de garantie.

    Dans cette vidéo, le promoteur et notre directeur de Real Estate, Sergio Arana, vous expliquent les points clés du projet Ribera del Pinar.

    Rentabilité prévue en octobre 2025

    La durée estimée de ce projet est de 12 mois, avec une possible prolongation de 12 mois au terme des 12 premiers mois. Le permis de construire devrait être obtenu entre juin et juillet 2025, et le niveau de préventes de 70 % devrait être atteint entre août et septembre de la même année. Le refinancement du prêt d’Urbanitae par une banque, et donc la sortie des investisseurs, interviendrait en octobre 2025.

    Vous avez des questions ? Vous pouvez les poser lors du webinaire que nous organiserons avec le promoteur le lundi 21 octobre à 12h30 (UTC+2). Vous pouvez également nous contacter à l’adresse contact@urbanitae.com ou au (+34) 911 23 25 22.

    Ne manquez pas l’occasion d’investir dans un projet de logement social à Madrid avec un rendement de 11,5 % en 12 mois.

  • Urbanitae, leader du crowdlending immobilier en Espagne

    Urbanitae, leader du crowdlending immobilier en Espagne

    Après une croissance importante au premier semestre, Urbanitae est devenu le leader du crowdlending immobilier en Espagne, avec plus de 42 millions d’euros financés à la fin juin.

    Urbanitae est essentiellement spécialisé dans les opérations d’equity, qui offrent une bonne combinaison entre rentabilité et risque. Cela est également dû au fait que, dans les projets de taille moyenne, les promoteurs rencontrent souvent de grandes difficultés à trouver des partenaires en capital. L’alliance avec Urbanitae leur permet de libérer une partie du capital nécessaire pour acheter le terrain ou démarrer les travaux et gérer plus d’une promotion en même temps.

    Depuis 2023, les projets de prêt ont pris plus d’importance. Alors que notre financement par dette a augmenté de 60 % en 2022, entre janvier et juin 2023, il a explosé de 140 %. Grâce à des prêts comme celui de Cívitas – le plus grand projet de crowdlending immobilier en Espagne à ce jour – ou les deux accordés à Libra Gestión de Proyectos, de 5 millions d’euros de dette chacun, le poids du crowdlending dans notre portefeuille est passé de 17 % en décembre à 26 % actuellement.

    Volumen de financiación

    Les projets de dette consistent à regrouper les investisseurs d’Urbanitae pour accorder un prêt au promoteur. Ce prêt est toujours à taux fixe. Ces projets comportent moins de risques que ceux basés sur les plus-values. Les investisseurs ne sont pas partenaires du promoteur et, par conséquent, ne partagent pas les risques typiques de la promotion immobilière : retards dans l’obtention de la licence, augmentations des coûts de construction, prix de vente…

    Lors de la sélection de projets de crowdlending immobilier, nous nous concentrons surtout sur la capacité de remboursement du promoteur. Il est essentiel que le promoteur présente un plan solidement fondé pour faire face au remboursement du prêt que nous lui accordons. De plus, à ce plan s’ajoutent les garanties, qui incluent généralement toujours une garantie hypothécaire de premier rang sur l’actif objet de la promotion.

    Quelle est la rentabilité du leader du crowdlending immobilier ?

    Les résultats obtenus confirment la stratégie. À ce jour, nous avons remboursé 16 des 28 projets de dette que nous avons financés. Au total, nous avons remboursé près de 18 millions d’euros à plus de 6 500 investisseurs. La rentabilité TRI moyenne pour ces 16 projets remboursés dépasse 15 %. C’est-à-dire, 3,5 points au-dessus du TRI moyen objectif.

    Six de ces projets sont de l’un des promoteurs les plus appréciés par nos investisseurs : Grupanxon. Les six sont des développements d’espaces de stockage – avec ou sans logement – un actif qui a démontré son attractivité dans le secteur immobilier. Grâce au fait que tous les projets ont été réalisés avant le délai prévu, les chiffres de rentabilité annuelle sont remarquables : un TRI global de 17,8 %.

    Les projets de prêt sont un bon moyen de diversifier le risque immobilier sans renoncer à la rentabilité, et sur une période relativement courte. Inscrivez-vous gratuitement sur Urbanitae et commencez à investir dans le crowdlending immobilier avec le leader en Espagne.

  • Qu’est-ce que le ratio prêt/coût ?

    Qu’est-ce que le ratio prêt/coût ?

    Lorsque l’on parle de prêts immobiliers, le ratio prêt/coût et le ratio prêt/valeur sont deux indicateurs clés. Savez-vous ce que chacun d’entre eux signifie ?

    Le ratio prêt/coût (loan-to-cost ou LTC) et le ratio prêt/valeur (loan-to-value ou LTV) sont deux indicateurs courants dans le monde du financement immobilier. Ces deux ratios mesurent le risque d’un prêt et sont, dans une large mesure, complémentaires. Nous allons voir pourquoi.

    Le LTC compare la valeur du financement – c’est-à-dire du prêt – au coût de construction d’un projet immobilier. En d’autres termes, le SLD est utilisé pour calculer le montant qu’un bailleur de fonds – par exemple, une plateforme de crowdfunding – est prêt à prêter à un promoteur par rapport au coût de construction du projet.

    Le LTV est une mesure similaire. Mais au lieu de comparer le prêt et le coût, il compare le prêt à la valeur du projet une fois construit. Comme nous l’avons vu dans un autre article, le ratio prêt/valeur est l’un des indicateurs les plus utilisés pour mesurer le risque, par exemple, d’un prêt hypothécaire… ou d’un projet de crowdlending immobilier.

    Comme nous le savons, les risques pour l’investisseur dans un projet de dette sont essentiellement de deux ordres :

    • Le manque de liquidité : lorsque nous investissons via une plateforme de crowdfunding immobilier, il y a généralement une période d’investissement fixe. Pendant cette période, il n’est pas possible de récupérer l’argent, on dit alors que l’investissement n’est pas liquide. Le risque ici est que les fonds soient nécessaires avant la fin de la période fixée.

    • Risque de défaillance : le succès de l’investissement dans le crowdlending immobilier ne dépend pas du succès spécifique du projet financé. En d’autres termes, lorsque l’on prête de l’argent, l’essentiel est de s’assurer que l’emprunteur sera en mesure de nous rembourser. La durée étant fixe, l’objectif est que cette capacité de remboursement existe déjà ou ne soit pas subordonnée à l’achèvement du projet (par exemple, à la vente de toutes les maisons).

    Il se peut que l’argent que le promoteur espère obtenir pour rembourser le prêt dépende du succès d’autres projets ou de la valeur de certains actifs utilisés comme garantie. Un ralentissement du marché immobilier ou une incertitude économique pourrait affecter ces autres actifs et réduire ainsi la capacité de remboursement du promoteur.

    Le ratio prêt/coût et le ratio prêt/valeur sont tous deux principalement liés au risque de défaillance. Un ratio prêt/valeur plus faible indique que le prêt couvre une plus petite proportion du coût total du projet, ce qui implique que l’emprunteur a un plus grand intérêt dans le projet et, potentiellement, un plus grand engagement financier. Si le LTC est plus élevé, le promoteur est plus endetté et l’investisseur risque de perdre plus d’argent si les choses tournent mal.

    Par ailleurs, un LTC moins élevée offre une plus grande protection aux investisseurs en cas de défaillance du prêt. Si le projet n’aboutit pas et qu’une saisie a lieu, les investisseurs dont le LTC est moins élevé ont plus de chances de récupérer leur investissement, car la valeur du bien immobilier couvrira une plus grande partie du prêt.

    Bien qu’Urbanitae finance sept projets sur dix en fonds propres, nous disposons d’une expérience raisonnable en matière de crowdlending. Nous avons déjà financé 26 projets d’emprunt, pour un total de plus de 32 millions d’euros. Plus de la moitié de ces projets ont été entièrement remboursés : 15 projets, avec un TRI final proche de 15 %. Soit 12,8 millions d’euros reversés à plus de 5 200 investisseurs…

  • Qu’est-ce que le Loan-to-Value (LTV) et pourquoi est-il important dans un investissement immobilier ?

    Qu’est-ce que le Loan-to-Value (LTV) et pourquoi est-il important dans un investissement immobilier ?

    Le loan-to-value (LTV) est l’un des principaux ratios financiers utilisés dans le secteur immobilier et dans l’octroi de prêts hypothécaires. Cet indicateur mesure le niveau de risque d’une opération en comparant le montant du prêt à la valeur de l’actif qui le garantit.

    En termes simples, le LTV indique quel pourcentage de la valeur d’un bien immobilier est financé par de la dette. Plus ce pourcentage est élevé, plus le risque assumé par le prêteur est important.

    La formule est la suivante :

    LTV = (Montant du prêt / Valeur du bien immobilier) x 100

    Par exemple, si un logement vaut 100 000 € et que la banque accorde un prêt de 80 000 €, le LTV sera de 80 %.

    Quel LTV est habituel pour un prêt hypothécaire ?

    En Espagne, il est le plus courant que les banques financent jusqu’à 80 % de la valeur d’expertise d’une résidence principale, ce qui implique un LTV maximum de 80 %.

    • LTV inférieur à 60 % → Risque faible

    • LTV entre 60 % et 80 % → Risque modéré

    • LTV supérieur à 80 % → Risque élevé

    Plus le LTV est faible, plus le coussin de sécurité face à une éventuelle baisse de la valeur du bien est important.

    Le Loan-to-Value (LTV) dans le crowdlending immobilier

    Dans le crowdlending immobilier, le LTV est un indicateur clé pour évaluer la protection de l’investisseur. Un LTV faible implique que la valeur des garanties dépasse largement le montant du prêt accordé.

    Comme nous l’avons expliqué dans les projets de crowdlending immobilier, il est fondamental de disposer d’un bon niveau de garanties. Lorsqu’Urbanitae accorde un prêt à un promoteur, la capacité de ce dernier à le rembourser est examinée de très près. Des garanties sont également apportées afin que, si le promoteur ne peut pas payer, elles puissent être mobilisées. Ainsi, les investisseurs ne restent pas sans protection.

    Il n’existe pas de formule unique pour calculer le LTV à partir de la valeur des garanties, car le LTV se calcule en divisant le prêt par la valeur du bien, et les garanties ne correspondent pas toujours à la valeur totale de la propriété.

    Cependant, il est possible d’estimer le LTV à partir de la valeur des garanties et de la valeur du bien. Pour cela, il faut additionner la valeur des garanties à la valeur du bien, puis diviser le prêt par cette valeur totale. Par exemple, si la valeur du bien est de 200 000 euros et qu’une garantie supplémentaire de 50 000 euros est apportée, la valeur totale sera de 250 000 euros. Si le prêt est de 150 000 euros, le LTV sera de 60 % ((150 000 / 250 000) x 100).

    Le cas du projet Cívitas, le plus grand projet de crowdlending immobilier financé en Espagne, est quelque peu différent. Dans ce cas, les investisseurs d’Urbanitae se sont réunis pour accorder un prêt de 5 millions d’euros à Cívitas. Ce prêt est garanti par quatre projets immobiliers de Cívitas : ce sont les garanties. Ensemble, ces quatre projets généreront un flux de trésorerie disponible de 12,2 millions d’euros.

    Ainsi, les garanties (12,2 millions d’euros) représentent plus de 240 % de la valeur du prêt. Dans le projet Cívitas, le loan-to-value a été calculé en divisant le prêt par cette valeur des garanties : le résultat est un LTV de 41 %.

    Différence entre Loan-to-Value (LTV) et Loan-to-Cost (LTC)

    Bien qu’ils soient souvent confondus, le LTV et le LTC ne mesurent pas la même chose :

    Le LTV compare le prêt à la valeur de l’actif.
    Le LTC compare le prêt au coût total du projet.

    Dans les promotions immobilières, le LTC est particulièrement pertinent car il permet d’analyser le niveau d’endettement par rapport au budget total de l’opération.

    Conclusion

    Le Loan-to-Value (LTV) est l’un des principaux indicateurs de risque dans tout financement immobilier. Comprendre comment il se calcule et quels niveaux sont raisonnables permet de prendre des décisions plus éclairées, aussi bien pour les prêts hypothécaires traditionnels que pour les projets d’investissement immobilier.

    Questions fréquentes

    Vaut-il mieux un LTV élevé ou faible ?
    Un LTV faible réduit le risque de l’opération et implique généralement de meilleures conditions financières.

    Le LTV a-t-il un impact sur le taux d’intérêt ?
    Oui. Plus le LTV est élevé, plus le risque assumé par le prêteur est important, ce qui peut se traduire par un taux d’intérêt plus élevé.

    Le LTV est-il calculé sur le prix d’achat ou sur la valeur d’expertise ?
    En général, il est calculé sur la valeur la plus faible entre le prix d’achat et la valeur d’expertise.

  • À quoi ressemblent un projet d’endettement (crowdlending)?

    À quoi ressemblent un projet d’endettement (crowdlending)?

    Bien que ce soit toujours la même chose – financer un projet – dans le monde du crowdfunding immobilier, il existe deux principaux types de stratégies. D’une part, il y a les projets de plus-values (aussi appelés financement participatif en capital) ; de l’autre, les projets de prêt ou de dette (également appelés crowdlending ou crowdfunding par emprunt). Nous ne sommes pas tant intéressés par les noms que par les différences.

    La différence la plus importante est le degré d’association des investisseurs avec le projet. Alors que dans les gains en capital, les investisseurs avec des partenaires de projet, dans les projets de dette, ne prêtent l’argent qu’au développeur. Dans le premier cas, les investisseurs entrent généralement dans une phase antérieure du projet. Ils ne récupèrent leur argent qu’une fois que toutes les maisons du développement sont construites et vendues. Dans les projets de prêt, ils le récupèrent à l’expiration du terme et avec les intérêts préalablement fixés.

    C’est pourquoi les projets d’ equity ont tendance à avoir des délais plus longs. En partageant les risques entre l’investisseur et le promoteur, les rendements sont plus élevés. Dans le cas des prêts, toutefois, La clé est de s’assurer de la capacité de remboursement du développeur.  C’est-à-dire que les risques du projet sont similaires, car nous parlons toujours de développement immobilier. Mais le remboursement du prêt n’est pas lié, par exemple, à la vente de toutes les unités. Une fois le délai écoulé, le promoteur doit restituer l’argent. Si vous avez quoi, pas de problème.

    C’est là que les garanties entrent en jeu. Un exemple clair est une hypothèque. Si le prêt est accompagné d’une garantie hypothécaire, cela signifie que l’emprunteur de l’argent répond, en cas de défaut, avec le bien hypothéqué, par exemple, la ferme où se situe le projet. Si le promoteur ne peut pas restituer l’argent à l’échéance, l’hypothèque est saisie et la propriété, dans ce cas la propriété, passe entre les mains du prêteur.

    Toutefois, la garantie doit avoir une valeur suffisante. Par conséquent, un critère utile lors de l’octroi d’un prêt est  regardez le ratio prêt-valeur  (LTV).   En d’autres termes, nous parlons du pourcentage que représente le prêt sur la valeur totale de la garantie. Plus le LTV est bas, plus le prêt est considéré comme sûr. C’est logique. Si le LTV est de 40%, cela signifie que j’ai prêté l’équivalent de 40% de la valeur de la garantie. Si elle était exécutée, la garantie couvrirait plus que mon exposition.

    Dette à Urbanitae

    Chez Urbanitae, huit projets sur dix que nous finançons proviennent de Équité  ou des gains en capital. Entre Les raisons, comme l’explique Diego Bestard, est la difficulté des promoteurs à trouver des partenaires capitalistes dans les petits et moyens projets. Quand même Nous avons financé plus de 18 millions d’euros en crowdlending.  Un total de 19 projets allant de 300 000 euros à 3 millions, tels que Maison de la Cascade.

    Ce sont des chiffres que nous prévoyons d’augmenter rapidement avec le lancement de notre Prêt promoteur. Ce produit est axé sur les promoteurs qui n’obtiennent pas de financement pour démarrer les travaux malgré le respect d’exigences telles que la propriété du terrain sur lequel il va être promu, la licence de construction accordée et une commercialisation comprise entre 40 et 60%.