Il loan-to-cost (LTC) e il loan-to-value (LTV) sono due indicatori comuni nel mondo della finanza immobiliare. I due rapporti misurano il rischio di un prestito e, in larga misura, sono complementari. Ora vedremo perché.
L’LTC confronta il valore del finanziamento – cioè il prestito – con il costo di costruzione di un progetto immobiliare. In altre parole, l’LTC viene utilizzato per calcolare la quantità di denaro che un finanziatore – ad esempio una piattaforma di crowdfunding – è disposto a prestare a uno sviluppatore rispetto al costo di costruzione del progetto.
Il LTV è una misura simile. Ma, invece di confrontare il prestito con il costo, confronta il prestito con il valore del progetto una volta costruito. Come abbiamo visto in un altro articolo, il loan-to-value è uno degli indicatori più utilizzati per misurare il rischio, ad esempio, di un prestito ipotecario… o di un progetto di crowdlending immobiliare.
Come sappiamo, i rischi per l’investitore in un progetto di debito sono essenzialmente due:
- Mancanza di liquidità: quando si investe attraverso una piattaforma di crowdfunding immobiliare, di solito è previsto un periodo di investimento fisso. Durante questo periodo, non è possibile recuperare il denaro, quindi si dice che l’investimento non è liquido. Il rischio è che i fondi siano necessari prima della fine del periodo stabilito.
- Rischio di default: il successo dell’investimento nel crowdlending immobiliare non dipende dal successo specifico del progetto finanziato. In altre parole, quando si presta denaro, la cosa principale è assicurarsi che il mutuatario sia in grado di ripagarci. Poiché la scadenza è fissa, l’obiettivo è che questa capacità di rimborso esista già o non sia subordinata al completamento del progetto (ad esempio, alla vendita di tutte le case).
È possibile che il denaro che il promotore prevede di ottenere per rimborsare il prestito dipenda dal successo di altri progetti o dal valore di alcuni beni utilizzati come garanzia. Un rallentamento del mercato immobiliare o l’incertezza economica potrebbero influire su queste altre attività e quindi ridurre la capacità di rimborso del promotore.
Sia il loan-to-cost che il loan-to-value sono principalmente legati al rischio di insolvenza. Un LTC più basso indica che il prestito copre una parte minore del costo totale del progetto, il che implica che il mutuatario ha una maggiore partecipazione nel progetto e, potenzialmente, un maggiore impegno finanziario. Se l’LTC è più alto, il promotore ha una leva finanziaria maggiore e l’investitore rischia di perdere più denaro se le cose vanno male.
Inoltre, un LTC più basso offre una maggiore protezione agli investitori in caso di inadempienza del prestito. Se il progetto non ha successo e si verifica un pignoramento, gli investitori con un LTC più basso hanno maggiori possibilità di recuperare il loro investimento, poiché il valore dell’immobile coprirebbe una parte maggiore del prestito.
Sebbene Urbanitae finanzi sette progetti su dieci con capitale proprio, abbiamo una discreta esperienza nel crowdlending. Abbiamo già finanziato 26 progetti di debito, per un totale di oltre 32 milioni di euro. Di questi, più della metà sono stati completamente rimborsati: 15 progetti, con un IRR finale vicino al 15%. Vale a dire, 12,8 milioni di euro restituiti a più di 5.200 investitori…
