Il loan-to-value (LTV) è uno dei principali indicatori finanziari utilizzati nel settore immobiliare e nella concessione di mutui ipotecari. Questo indicatore misura il livello di rischio di un’operazione confrontando l’importo del prestito con il valore dell’attività che lo garantisce.
In termini semplici, il LTV indica quale percentuale del valore di un immobile è finanziata con debito. Quanto più alta è la percentuale, tanto maggiore è il rischio assunto dal finanziatore.
La formula è la seguente:
LTV = (Importo del prestito / Valore dell’immobile) x 100
Per esempio, se un’abitazione vale 100.000 € e la banca concede un prestito di 80.000 €, il LTV sarà dell’80%.
Quale LTV è abituale in un mutuo?
In Spagna, la situazione più comune è che le banche finanzino fino all’80% del valore di perizia di un’abitazione principale, il che implica un LTV massimo dell’80%.
LTV inferiore al 60% → Rischio basso
LTV tra il 60% e l’80% → Rischio moderato
LTV superiore all’80% → Rischio elevato
Quanto più basso è il LTV, tanto maggiore sarà il margine di sicurezza in caso di eventuali cali del valore dell’immobile.
Il Loan-to-Value (LTV) nel crowdlending immobiliare
Nel crowdlending immobiliare, il LTV è un indicatore chiave per valutare la protezione dell’investitore. Un LTV basso implica che il valore delle garanzie supera ampiamente l’importo del prestito concesso.
Come abbiamo spiegato nei progetti di crowdlending immobiliare, è fondamentale disporre di un buon livello di garanzie. Quando Urbanitae concede un prestito al promotore, si analizza con grande attenzione la capacità di quest’ultimo di restituirlo. Inoltre, vengono fornite garanzie affinché, nel caso in cui il promotore non possa pagare, si possa rispondere con esse. In questo modo, gli investitori non restano senza protezione.
Non esiste una formula unica per calcolare il LTV a partire dal valore delle garanzie, poiché il LTV si calcola dividendo il prestito per il valore della proprietà, e le garanzie non sempre corrispondono al valore totale della proprietà.
Tuttavia, è possibile stimare il LTV a partire dal valore delle garanzie e dal valore della proprietà. Per farlo, bisogna sommare il valore delle garanzie al valore della proprietà e poi dividere il prestito per questo valore totale. Per esempio, se il valore della proprietà è di 200.000 euro e viene fornita una garanzia aggiuntiva del valore di 50.000 euro, il valore totale sarà di 250.000 euro. Se il prestito è di 150.000 euro, il LTV sarà del 60% ((150.000 / 250.000) x 100).
Il caso del progetto Cívitas, il più grande progetto di crowdlending immobiliare finanziato in Spagna, è leggermente diverso. In questo caso, gli investitori di Urbanitae si sono uniti per concedere un prestito di 5 milioni di euro a Cívitas. Questo prestito è garantito da quattro sviluppi immobiliari di Cívitas: ecco le garanzie. Insieme, questi quattro sviluppi genereranno un flusso di cassa libero di 12,2 milioni di euro.
Di conseguenza, le garanzie (12,2 milioni di euro) rappresentano oltre il 240% del valore del prestito. Nel progetto Cívitas, il loan-to-value è stato calcolato dividendo il prestito per il valore di queste garanzie: il risultato è stato un LTV del 41%.
Differenza tra Loan-to-Value (LTV) e Loan-to-Cost (LTC)
Sebbene vengano spesso confusi, LTV e LTC non misurano la stessa cosa:
Il LTV confronta il prestito con il valore dell’attività.
Il LTC confronta il prestito con il costo totale del progetto.
Nelle operazioni di sviluppo immobiliare, il LTC è particolarmente rilevante perché consente di analizzare il livello di leva finanziaria rispetto al budget complessivo dell’operazione.
Conclusione
Il Loan-to-Value (LTV) è uno dei principali indicatori di rischio in qualsiasi finanziamento immobiliare. Comprendere come si calcola e quali livelli siano ragionevoli consente di prendere decisioni più informate, sia nei mutui tradizionali sia nei progetti di investimento immobiliare.
Domande frequenti
È meglio un LTV alto o basso?
Un LTV basso riduce il rischio dell’operazione e di solito comporta condizioni finanziarie migliori.
Il LTV influisce sul tasso di interesse?
Sì. Quanto più alto è il LTV, tanto maggiore è il rischio assunto dal finanziatore, il che può tradursi in un tasso di interesse più elevato.
Il LTV si calcola sul prezzo di acquisto o sul valore di perizia?
Normalmente si calcola sul valore più basso tra il prezzo di acquisto e il valore di perizia.
