¿Qué es el loan-to-value?
Puede que no hayas invertido aún en crowdlending inmobiliario, pero es probable que sepas lo que es el loan-to-value. Aunque no seas consciente de ello…
El loan-to-value (LTV) no es más que un indicador, una medida del riesgo de una inversión inmobiliaria. El LTV es la relación entre el préstamo que se utiliza para comprar una propiedad y el valor de la propiedad en sí misma. Por ejemplo, si se compra una propiedad por 100.000 euros y se utiliza un préstamo hipotecario de 80.000 euros, el LTV sería del 80%.
Así que ahora lo sabes. Cuando alguien quiere comprar una casa y pide una hipoteca, el loan-to-value entra en juego. Normalmente, los compradores deben contar con un tercio del valor de la casa. ¿Por qué? Porque, por lo general, el banco solo financiará un 80% del precio de venta, por lo que el comprador deberá contar al menos con el 20%. El resto, en torno a un 10-15%, tiene que ver con los gastos que debe afrontar el comprador.
Siguiendo el ejemplo, un préstamo hipotecario típico será del 80% del valor de la casa. El LTV será, justamente, del 80%. Es fácil pensar que el riesgo de la operación –para el banco, que es quien da el préstamo– será menor cuanto menor sea el LTV. Si el comprador pone más dinero encima de la mesa, necesitará menos dinero del banco y, por tanto, pedirá una hipoteca menor, con un LTV más bajo.
Loan-to-value y crowdlending inmobiliario
Como hemos explicado en los proyectos de crowdlending inmobiliario, es fundamental contar con un buen nivel de garantías. Cuando en Urbanitae se da un préstamo al promotor, se mira con lupa la capacidad de dicho promotor para devolverlo. Y se aportan garantías para que, en caso de que el promotor no pueda pagar, responda con ellas. Así, los inversores no quedan desprotegidos.
No hay una fórmula única para calcular el LTV a partir del valor de las garantías, ya que el LTV se calcula dividiendo el préstamo por el valor de la propiedad, y las garantías no siempre se corresponden con el valor total de la propiedad.
Sin embargo, es posible estimar el LTV a partir del valor de las garantías y del valor de la propiedad. Para ello, se debe sumar el valor de las garantías al valor de la propiedad y luego dividir el préstamo entre este valor total. Por ejemplo, si el valor de la propiedad es de 200.000 euros y se proporciona una garantía adicional por valor de 50.000 euros, el valor total sería de 250.000 euros. Si el préstamo es de 150.000 euros, el LTV sería del 60% ((150.000 / 250.000) x 100).
El caso del proyecto Cívitas, el mayor proyecto de crowdlending inmobiliario financiado en España, es algo diferente. En este caso, los inversores de Urbanitae se juntaron para conceder un préstamo de 5 millones de euros a Cívitas. Este préstamo está respaldado por cuatro promociones de Cívitas: he aquí las garantías. Juntas, esas cuatro promociones generarán un flujo de caja libre de 12,2 millones de euros.
Así, las garantías (12,2 millones de euros) suponen más del 240% del valor del préstamo. En el proyecto Cívitas, el loan-to-value se calculó dividiendo el préstamo entre este valor de las garantías: el resultado, un LTV del 41%. ((5.000.000 / 12.200.000) x 100). Un porcentaje bajo que, a juzgar por la acogida que tuvo el proyecto, convenció también a los inversores de Urbanitae. ¿Y tú? ¿Te animas a invertir?
