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Debito immobiliare

  • Coliving a Sants: progetto di debito al 10% annuo

    Coliving a Sants: progetto di debito al 10% annuo

    Giovedì 24 luglio alle 16:00 (UTC+2) apriamo a finanziamento un nuovo progetto di debito su Urbanitae. Si tratta di un prestito da 3.005.000 euro destinato al rifinanziamento di un coliving con 27 stanze situato nel quartiere di Sants, a Barcellona. Con un tasso d’interesse fisso del 10% annuo e una durata iniziale di 12 mesi, questa opportunità è garantita da un’ipoteca di primo grado e da ulteriori garanzie. Il ticket massimo sarà limitato a 3.000 euro per investitore.

    Mercoledì 23 luglio alle 12:00 (UTC+2) terremo un nuovo webinar in cui analizzeremo il progetto insieme a Maximilian Beltrame, CEO di Bel Invest.

    Un coliving completato e pronto per entrare in funzione

    L’immobile che garantisce il prestito è un edificio di sei piani e 1.360 m², la cui costruzione è stata recentemente completata. La residenza ospiterà 27 stanze con bagno e cucina privati, oltre a spazi comuni come palestra, coworking, terrazza chill-out, cucina comune e aree di accoglienza.

    Situato al numero 77 di Carrer de Gavà, nel distretto di Sants-Montjuïc, l’edificio si trova vicino alla stazione di Sants, al Palau Sant Jordi, all’Università di Barcellona e ad altri punti chiave della città. La zona è molto richiesta da giovani professionisti e nomadi digitali in cerca di alloggi temporanei.

    Attualmente, il progetto Sants dispone del certificato di fine lavori e sta ottenendo la licenza di prima occupazione, prevista per ottobre 2025. L’apertura della residenza è pianificata per il primo trimestre del 2026.

    Un operatore esperto: BelVillage

    Il progetto è gestito da BelVillage, operatore internazionale di coliving con immobili a Barcellona, Berlino e in Italia, parte del gruppo immobiliare Bel Invest. In Spagna, BelVillage gestisce già due residenze di coliving a Barcellona — Diputació e Aurora — e quella di Sants sarà la terza apertura in città.

    L’azienda applica una gestione centralizzata basata su tecnologia ed efficienza operativa, che consente di ottimizzare i costi e offrire un’esperienza di qualità agli inquilini. L’immobile è stato acquisito nel 2015 e i lavori sono iniziati nel 2023, dopo aver consolidato altri progetti nel proprio portafoglio.

    Struttura e garanzie dell’operazione

    Gli investitori di Urbanitae concederanno un prestito ipotecario di primo grado alla società Barcelona Smart Invest S.L. per un importo massimo di 3.005.000 euro. Il capitale sarà utilizzato per rifinanziare il prestito precedente e completare l’arredamento e l’equipaggiamento dell’immobile.

    Il prestito offre un tasso fisso del 10% annuo e una durata iniziale di 12 mesi, con due possibili proroghe di sei mesi ciascuna. Gli interessi e il capitale saranno rimborsati alla scadenza, con una remunerazione minima pari a 9 mesi di interessi.

    Le garanzie comprendono:

    • Ipoteca di primo grado sull’immobile con responsabilità ipotecaria del 130%
    • Pegno di primo grado sui futuri crediti da locazione
    • Pegno di primo grado sul conto operativo del progetto

    In questo video ti presentiamo i punti chiave del progetto.

    Perché investire?

    Il progetto Sants presenta diversi elementi di interesse:

    • Immobile completato e in fase di legalizzazione per la messa in funzione
    • Forte domanda di coliving a medio e breve termine a Barcellona
    • Interesse fisso del 10% annuo, con rendimento minimo garantito del 7,5%
    • Operatore esperto nello sviluppo e nella gestione di coliving
    • Garanzie reali di primo grado

    Inoltre, un report di mercato e una due diligence esterna supportano i valori attribuiti all’immobile dal gestore.

    Rimborso dell’investimento

    Il rimborso dell’investimento è previsto per luglio 2026 attraverso un rifinanziamento bancario, una volta ottenute le licenze necessarie e avviata la generazione di redditi da locazione. Il calendario stimato è il seguente:

    • Luglio 2025: concessione del prestito
    • Ottobre 2025: ottenimento della licenza di prima occupazione
    • Primo trimestre 2026: apertura della residenza
    • Luglio 2026: rimborso tramite prestito bancario

    Rischi da considerare

    Come in ogni investimento, esistono rischi, principalmente legati ai tempi amministrativi per ottenere le licenze. Tuttavia, si tratta di un operatore esperto e l’immobile è già completato. Inoltre, il prestito è garantito da garanzie reali.

    Questo progetto sarà disponibile da giovedì 24 luglio alle 16:00 (UTC+2). Non perdere l’opportunità di investire in un immobile completato, in posizione strategica e gestito da un operatore consolidato!

    Hai domande? Partecipa al webinar con il promotore mercoledì 23 luglio alle 12:00 (UTC+2). Iscriviti!

  • Juan Mínguez, nuovo direttore dell’area Debito in Urbanitae

    Juan Mínguez, nuovo direttore dell’area Debito in Urbanitae

    Accogliamo Juan Mínguez come nuovo direttore dell’area Debt. Con il suo ingresso, rafforziamo una delle nostre linee strategiche più importanti: i progetti di debito, noti anche come operazioni di crowdlending immobiliare.

    Mínguez guiderà l’area responsabile dell’identificazione e strutturazione di questo tipo di progetti, che rappresentano già circa il 40% delle opportunità finanziate da Urbanitae. Proviene da Alantra, dove ha ricoperto il ruolo di direttore del Real Estate Private Debt. In precedenza ha fatto parte del team di investimento della piattaforma di debito di Arcano, dove ha sviluppato la sua carriera per quasi dieci anni.

    Una modalità in forte crescita

    L’arrivo di Juan Mínguez avviene in un momento chiave per Urbanitae, che negli ultimi anni ha puntato con decisione sul debito immobiliare. Solo nel 2024, abbiamo finanziato 29 progetti di questo tipo, con un investimento complessivo di quasi 69 milioni di euro, pari a una crescita del 26% rispetto all’anno precedente. Nei primi mesi del 2025, la cifra supera già i 26 milioni di euro.

    Dal lancio del nostro primo progetto di debito nel giugno 2020, Urbanitae ha canalizzato oltre 80.000 investimenti in operazioni di questo tipo. Grazie a questi investimenti, sono state finanziate la costruzione di quasi 2.000 abitazioni, oltre a progetti non residenziali come l’acquisizione di un hotel a Gran Canaria, lo sviluppo di un parco commerciale a Burgos o una dozzina di progetti di cantine a Madrid. A livello geografico, la maggior parte di queste operazioni si concentra in Andalusia (43%) e nella Comunità di Madrid (31%).

    Cos’è un progetto di debito in Urbanitae?

    A differenza dei progetti equity, in cui l’investitore entra come socio del promotore e partecipa agli utili, nei progetti di debito gli investitori agiscono come finanziatori. In altre parole, prestano il loro denaro a un promotore in cambio di un rendimento fisso e noto in anticipo. Questo consente agli investitori di conoscere fin dall’inizio la durata e il rendimento dell’operazione, offrendo maggiore prevedibilità alla loro strategia di investimento.

    Questi progetti sono garantiti da garanzie reali (come ipoteche sull’immobile finanziato), il che riduce significativamente il rischio per l’investitore. Sebbene offrano un rendimento generalmente più contenuto rispetto ai progetti equity, presentano anche una minore volatilità e un’esposizione al rischio più bassa.

    Un ulteriore passo nella nostra evoluzione

    L’ingresso di Juan Mínguez nel team di Urbanitae rappresenta un ulteriore passo avanti nell’impegno della società verso l’eccellenza nella gestione degli investimenti e la diversificazione della sua offerta. Con oltre 200 progetti finanziati con successo e più di 450 milioni di euro mobilitati in Spagna, Portogallo e Francia, Urbanitae continua a crescere come piattaforma leader nel coinvestimento immobiliare in Europa.

    Il nostro obiettivo resta lo stesso: rendere accessibile a chiunque l’investimento immobiliare di qualità, proteggendo il capitale attraverso una selezione rigorosa dei progetti, strutture giuridiche solide e una gestione attiva orientata alla sicurezza e alla redditività.

    Vuoi saperne di più sui progetti di debito? Ti consigliamo questo articolo:
    👉 I progetti equity o quelli di debito: quali sono più sicuri?

  • Investi a Santander con un rendimento del 19% in 18 mesi

    Investi a Santander con un rendimento del 19% in 18 mesi

    Nuovo progetto di debito su Urbanitae. Torniamo in Cantabria insieme a Tecniobras, con cui abbiamo già finanziato due progetti. Questa volta, vi offriamo l’opportunità di investire a Santander con un rendimento del 19% in 18 mesi. L’apertura dell’opportunità di investimento sarà il prossimo martedì 19 novembre alle 16:00 (UTC+1).

    Il progetto Residenziale Coppelia consiste nella concessione di un prestito per la ricapitalizzazione di parte dei fondi apportati dal promotore per lo sviluppo di 173 unità abitative a Santa Cruz de Bezana, Santander. Questa promozione includerà cinque edifici di tre piani e un piano interrato, aree verdi e una piscina comune.

    La posizione specifica del progetto è Soto de la Marina, una frazione del comune di Santa Cruz de Bezana. Questa località si trova a 10 minuti da Santander e a cinque minuti dalla spiaggia di San Juan de la Canal. La zona si distingue per il suo ambiente naturale, circondata da spazi verdi e vicina alla spiaggia, con buoni collegamenti ai servizi di ogni tipo.

    Per quanto riguarda il promotore, questa è la terza collaborazione con Tecniobras, dopo i progetti Chelsea – già restituito agli investitori – e Tesla, che procede come previsto. Tecniobras vanta oltre 20 anni di esperienza e più di 30 progetti immobiliari nel nord della Spagna, in particolare in Cantabria, dove si è affermata come punto di riferimento.

    Lavori completati al 40%

    I due principali punti di forza di questo progetto riguardano la limitazione di due rischi. Da un lato, il rischio commerciale è molto contenuto, poiché il 100% delle unità è già stato prenotato – con contratti di compravendita firmati. Dall’altro, non esiste rischio di tempistiche per quanto riguarda le licenze, poiché Residenziale Coppelia ha già la licenza di costruzione e la costruzione è già avanzata al 40%.

    Questo è un progetto di debito. Gli investitori di Urbanitae contribuiranno con un totale di 1.685.000 euro in un’unica tranche destinata alla ricapitalizzazione di parte dei fondi propri del promotore. Questa tranche avrà una durata di 18 mesi e un tasso fisso annuo del 13,0%. L’ammortamento anticipato totale è consentito in qualsiasi momento, ma soggetto a un rendimento minimo di 10 mesi di interessi.

    In questo video, il promotore e il nostro direttore del Real Estate, Sergio Arana, spiegano i dettagli del progetto.

    Rendimento del 19% in 18 mesi

    Il progetto Residenziale Coppelia offrirà un rendimento totale del 19,50% in 18 mesi, con un rendimento minimo per gli investitori di Urbanitae del 10,8%.

    La durata stimata del progetto è di 18 mesi, senza possibilità di estensione. La concessione del prestito è prevista per novembre 2024. Il completamento dei lavori, la vendita e la consegna della promozione e la restituzione del prestito sono previsti per il primo o il secondo trimestre del 2026.

    Hai delle domande? Il prossimo giovedì 15 novembre alle 12:00 (UTC+1) organizzeremo un webinar insieme al promotore del progetto per rispondere a tutte le domande degli investitori interessati. Inoltre, puoi contattarci via email a contacto@urbanitae.com o al telefono (+34) 911 23 25 22.

    Ti aspettiamo!

  • Progetto di edilizia convenzionata a Madrid!

    Progetto di edilizia convenzionata a Madrid!

    Dopo aver finanziato in appena sei minuti il progetto Balcón del Sur, vi annunciamo un progetto molto simile, realizzato dallo stesso gestore e nella stessa posizione. Se non avete avuto l’occasione di partecipare, potrete investire nuovamente in edilizia convenzionata a Madrid martedì 22 ottobre alle 16:00 (UTC+2).

    Come per Balcón del Sur, il progetto Ribera del Pinar consiste nella concessione di un prestito per finanziare parte dell’acquisto di un terreno a Navalcarnero, Madrid, dove sarà sviluppata, in regime di cooperativa, una promozione residenziale di 248 abitazioni con protezione pubblica a prezzo limitato (VPPL).

    Le 248 VPPL disporranno di tre camere da letto, due bagni, ampi terrazzi e ampie aree comuni con piscina, patio e giardino privato. Per quanto riguarda la posizione, è importante sottolineare che il progetto si trova a meno di 30 km dal centro di Madrid; in auto, ci vogliono 25 minuti per raggiungere Madrid attraverso l’A-5 o la R-5, ed è ben collegato anche con gli autobus. Inoltre, Navalcarnero è una città in piena espansione immobiliare, considerata l’alternativa più accessibile e tranquilla vicino a Madrid. Non a caso, la sua popolazione è cresciuta del 13% dal 2018.

    È il secondo progetto che finanziamo insieme a Urbanismo y Gestión, dopo Balcón del Sur – che è stato finanziato in pochi minuti con la partecipazione di oltre 1.800 investitori. Questo gestore vanta quasi 40 anni di esperienza nel settore e oltre 9.000 abitazioni consegnate. Solo a Madrid, il promotore ha consegnato più di 50 promozioni in regime di cooperativa, pari a circa 1.800 abitazioni.

    11,5% di rendimento in 12 mesi

    Il progetto Ribera del Pinar adotta una strategia di debito. Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un prestito in un’unica tranche con un tasso fisso annuo dell’11,50% per 12 mesi per finanziare parzialmente l’acquisto dell’attivo. L’uscita degli investitori di Urbanitae avverrà tramite un rifinanziamento bancario dopo il raggiungimento di due obiettivi: (i) approvazione della licenza di costruzione e (ii) raggiungimento del 70% delle vendite.

    Urbanismo y Gestión apporterà circa 4,6 milioni di euro per l’acquisto, il 37% del prezzo di acquisto.

    La licenza di costruzione sarà richiesta entro la fine dell’anno, e il gestore prevede che verrà approvata entro cinque o sei mesi, basandosi sulla sua recente esperienza con il comune di Navalcarnero.

    Garanzia ipotecaria e rendimento minimo di 12 mesi

    L’importo totale del prestito ammonta a 8.725.000 euro, di cui 5.000.000 saranno finanziati tramite la piattaforma dagli investitori di Urbanitae.

    Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un rendimento minimo garantito per il prestito equivalente a 12 mesi di interessi. È prevista un’estensione di sei mesi aggiuntivi dopo il 12º mese.

    Per quanto riguarda le garanzie di rimborso di detto prestito, il contratto di prestito prevede una garanzia ipotecaria di primo grado sulla proprietà che costituisce il progetto (il terreno) tramite un agente di garanzia.

    In questo video, il promotore e il nostro direttore di Real Estate, Sergio Arana, vi spiegano i punti chiave del progetto Ribera del Pinar.

    Rendimento previsto per ottobre 2025

    Il termine stimato per questo progetto è di 12 mesi, con una possibile estensione di 12 mesi al termine del 12º mese. Si prevede che la licenza di costruzione verrà ottenuta tra giugno e luglio 2025, e che il livello di prevendite del 70% verrà raggiunto tra agosto e settembre dello stesso anno. Il rifinanziamento del prestito Urbanitae tramite banca e, quindi, l’uscita degli investitori avverrebbe in ottobre 2025.

    Hai domande? Puoi farle durante il webinar che terremo con il promotore lunedì 21 ottobre alle 12:30 (UTC+2). Inoltre, puoi contattarci all’indirizzo email contacto@urbanitae.com o al numero (+34) 911 23 25 22.

    Non perdere l’occasione di investire in edilizia convenzionata a Madrid con un rendimento dell’11,5% in 12 mesi.

  • Urbanitae, leader nel crowdlending immobiliare in Spagna

    Urbanitae, leader nel crowdlending immobiliare in Spagna

    Dopo una crescita notevole nel primo semestre, Urbanitae è diventato il leader del crowdlending immobiliare in Spagna, con oltre 42 milioni di euro finanziati alla fine di giugno.

    È vero che siamo specializzati in operazioni di equity, che offrono una buona combinazione tra redditività e rischio. Questo è anche perché nei progetti di medie dimensioni, i promotori incontrano spesso molte difficoltà nel trovare partner di capitale. L’alleanza con Urbanitae consente loro di liberare parte del capitale necessario per acquistare il terreno o avviare i lavori e gestire più di una promozione contemporaneamente.

    Detto questo, è vero che nel 2023 i progetti di prestito hanno assunto un ruolo più importante. Se nel 2022 il nostro finanziamento tramite debito è cresciuto del 60%, tra gennaio e giugno 2023 è aumentato del 140%. Grazie a prestiti come quello di Cívitas – il più grande progetto di crowdlending immobiliare in Spagna fino ad oggi – o i due concessi a Libra Gestión de Proyectos, entrambi da 5 milioni di euro di debito, il peso del crowdlending nel nostro portafoglio è passato dal 17% di dicembre all’attuale 26%.

    Volumen de financiación

    Come sapete, i progetti di debito consistono nel riunire gli investitori di Urbanitae per concedere un prestito al promotore. Questo prestito è sempre a tasso fisso. Questi progetti comportano meno rischi rispetto a quelli basati sulle plusvalenze. Gli investitori non sono partner del promotore e, quindi, non condividono i rischi tipici della promozione immobiliare: ritardi nell’ottenimento della licenza, aumenti dei costi di costruzione, prezzi di vendita…

    Quando selezioniamo i progetti di crowdlending immobiliare, ci concentriamo soprattutto sulla capacità di pagamento del promotore. È essenziale che il promotore presenti un piano solidamente fondato per affrontare il pagamento del prestito che gli concediamo. Inoltre, a questo piano si aggiungono le garanzie, che generalmente includono sempre una garanzia ipotecaria di primo grado sull’attivo oggetto della promozione o su altri.

    Qual è la redditività del leader nel crowdlending immobiliare?

    I risultati ottenuti confermano che la nostra strategia funziona. Fino ad oggi, abbiamo rimborsato 16 dei 28 progetti di debito che abbiamo finanziato. In totale, abbiamo restituito quasi 18 milioni di euro a più di 6.500 investitori. Il rendimento TIR medio per questi 16 progetti rimborsati supera il 15%. Cioè, 3,5 punti sopra il TIR medio obiettivo.

    Sei di questi progetti sono di uno dei promotori più apprezzati dai nostri investitori: Grupanxon. I sei progetti riguardano la promozione di magazzini – o magazzini e abitazioni – un attivo che ha dimostrato la sua attrattiva nel settore immobiliare. Grazie al fatto che tutti i progetti sono stati completati prima del previsto, i numeri del rendimento annuale sono eccellenti: un IRR complessivo del 17,8%.

    In sintesi, i progetti di prestito sono un buon modo per diversificare il rischio immobiliare senza rinunciare alla redditività e in un periodo di tempo relativamente breve. Registrati gratuitamente su Urbanitae e inizia a investire nel crowdlending immobiliare con il leader in Spagna.

  • Che cos’è il loan-to-cost?

    Che cos’è il loan-to-cost?

    Il loan-to-cost (LTC) e il loan-to-value (LTV) sono due indicatori comuni nel mondo della finanza immobiliare. I due rapporti misurano il rischio di un prestito e, in larga misura, sono complementari. Ora vedremo perché.

    L’LTC confronta il valore del finanziamento – cioè il prestito – con il costo di costruzione di un progetto immobiliare. In altre parole, l’LTC viene utilizzato per calcolare la quantità di denaro che un finanziatore – ad esempio una piattaforma di crowdfunding – è disposto a prestare a uno sviluppatore rispetto al costo di costruzione del progetto.

    Il LTV è una misura simile. Ma, invece di confrontare il prestito con il costo, confronta il prestito con il valore del progetto una volta costruito. Come abbiamo visto in un altro articolo, il loan-to-value è uno degli indicatori più utilizzati per misurare il rischio, ad esempio, di un prestito ipotecario… o di un progetto di crowdlending immobiliare.

    Come sappiamo, i rischi per l’investitore in un progetto di debito sono essenzialmente due:

    • Mancanza di liquidità: quando si investe attraverso una piattaforma di crowdfunding immobiliare, di solito è previsto un periodo di investimento fisso. Durante questo periodo, non è possibile recuperare il denaro, quindi si dice che l’investimento non è liquido. Il rischio è che i fondi siano necessari prima della fine del periodo stabilito.
    • Rischio di default: il successo dell’investimento nel crowdlending immobiliare non dipende dal successo specifico del progetto finanziato. In altre parole, quando si presta denaro, la cosa principale è assicurarsi che il mutuatario sia in grado di ripagarci. Poiché la scadenza è fissa, l’obiettivo è che questa capacità di rimborso esista già o non sia subordinata al completamento del progetto (ad esempio, alla vendita di tutte le case).

    È possibile che il denaro che il promotore prevede di ottenere per rimborsare il prestito dipenda dal successo di altri progetti o dal valore di alcuni beni utilizzati come garanzia. Un rallentamento del mercato immobiliare o l’incertezza economica potrebbero influire su queste altre attività e quindi ridurre la capacità di rimborso del promotore.

    Sia il loan-to-cost che il loan-to-value sono principalmente legati al rischio di insolvenza. Un LTC più basso indica che il prestito copre una parte minore del costo totale del progetto, il che implica che il mutuatario ha una maggiore partecipazione nel progetto e, potenzialmente, un maggiore impegno finanziario. Se l’LTC è più alto, il promotore ha una leva finanziaria maggiore e l’investitore rischia di perdere più denaro se le cose vanno male.

    Inoltre, un LTC più basso offre una maggiore protezione agli investitori in caso di inadempienza del prestito. Se il progetto non ha successo e si verifica un pignoramento, gli investitori con un LTC più basso hanno maggiori possibilità di recuperare il loro investimento, poiché il valore dell’immobile coprirebbe una parte maggiore del prestito.

    Sebbene Urbanitae finanzi sette progetti su dieci con capitale proprio, abbiamo una discreta esperienza nel crowdlending. Abbiamo già finanziato 26 progetti di debito, per un totale di oltre 32 milioni di euro. Di questi, più della metà sono stati completamente rimborsati: 15 progetti, con un IRR finale vicino al 15%. Vale a dire, 12,8 milioni di euro restituiti a più di 5.200 investitori…

  • Che cos’è il Loan-to-Value (LTV) e perché è importante in un investimento immobiliare?

    Che cos’è il Loan-to-Value (LTV) e perché è importante in un investimento immobiliare?

    Il loan-to-value (LTV) è uno dei principali indicatori finanziari utilizzati nel settore immobiliare e nella concessione di mutui ipotecari. Questo indicatore misura il livello di rischio di un’operazione confrontando l’importo del prestito con il valore dell’attività che lo garantisce.

    In termini semplici, il LTV indica quale percentuale del valore di un immobile è finanziata con debito. Quanto più alta è la percentuale, tanto maggiore è il rischio assunto dal finanziatore.

    La formula è la seguente:

    LTV = (Importo del prestito / Valore dell’immobile) x 100

    Per esempio, se un’abitazione vale 100.000 € e la banca concede un prestito di 80.000 €, il LTV sarà dell’80%.

    Quale LTV è abituale in un mutuo?

    In Spagna, la situazione più comune è che le banche finanzino fino all’80% del valore di perizia di un’abitazione principale, il che implica un LTV massimo dell’80%.

    • LTV inferiore al 60% → Rischio basso

    • LTV tra il 60% e l’80% → Rischio moderato

    • LTV superiore all’80% → Rischio elevato

    Quanto più basso è il LTV, tanto maggiore sarà il margine di sicurezza in caso di eventuali cali del valore dell’immobile.

    Il Loan-to-Value (LTV) nel crowdlending immobiliare

    Nel crowdlending immobiliare, il LTV è un indicatore chiave per valutare la protezione dell’investitore. Un LTV basso implica che il valore delle garanzie supera ampiamente l’importo del prestito concesso.

    Come abbiamo spiegato nei progetti di crowdlending immobiliare, è fondamentale disporre di un buon livello di garanzie. Quando Urbanitae concede un prestito al promotore, si analizza con grande attenzione la capacità di quest’ultimo di restituirlo. Inoltre, vengono fornite garanzie affinché, nel caso in cui il promotore non possa pagare, si possa rispondere con esse. In questo modo, gli investitori non restano senza protezione.

    Non esiste una formula unica per calcolare il LTV a partire dal valore delle garanzie, poiché il LTV si calcola dividendo il prestito per il valore della proprietà, e le garanzie non sempre corrispondono al valore totale della proprietà.

    Tuttavia, è possibile stimare il LTV a partire dal valore delle garanzie e dal valore della proprietà. Per farlo, bisogna sommare il valore delle garanzie al valore della proprietà e poi dividere il prestito per questo valore totale. Per esempio, se il valore della proprietà è di 200.000 euro e viene fornita una garanzia aggiuntiva del valore di 50.000 euro, il valore totale sarà di 250.000 euro. Se il prestito è di 150.000 euro, il LTV sarà del 60% ((150.000 / 250.000) x 100).

    Il caso del progetto Cívitas, il più grande progetto di crowdlending immobiliare finanziato in Spagna, è leggermente diverso. In questo caso, gli investitori di Urbanitae si sono uniti per concedere un prestito di 5 milioni di euro a Cívitas. Questo prestito è garantito da quattro sviluppi immobiliari di Cívitas: ecco le garanzie. Insieme, questi quattro sviluppi genereranno un flusso di cassa libero di 12,2 milioni di euro.

    Di conseguenza, le garanzie (12,2 milioni di euro) rappresentano oltre il 240% del valore del prestito. Nel progetto Cívitas, il loan-to-value è stato calcolato dividendo il prestito per il valore di queste garanzie: il risultato è stato un LTV del 41%.

    Differenza tra Loan-to-Value (LTV) e Loan-to-Cost (LTC)

    Sebbene vengano spesso confusi, LTV e LTC non misurano la stessa cosa:

    Il LTV confronta il prestito con il valore dell’attività.
    Il LTC confronta il prestito con il costo totale del progetto.

    Nelle operazioni di sviluppo immobiliare, il LTC è particolarmente rilevante perché consente di analizzare il livello di leva finanziaria rispetto al budget complessivo dell’operazione.

    Conclusione

    Il Loan-to-Value (LTV) è uno dei principali indicatori di rischio in qualsiasi finanziamento immobiliare. Comprendere come si calcola e quali livelli siano ragionevoli consente di prendere decisioni più informate, sia nei mutui tradizionali sia nei progetti di investimento immobiliare.

    Domande frequenti

    È meglio un LTV alto o basso?
    Un LTV basso riduce il rischio dell’operazione e di solito comporta condizioni finanziarie migliori.

    Il LTV influisce sul tasso di interesse?
    Sì. Quanto più alto è il LTV, tanto maggiore è il rischio assunto dal finanziatore, il che può tradursi in un tasso di interesse più elevato.

    Il LTV si calcola sul prezzo di acquisto o sul valore di perizia?
    Normalmente si calcola sul valore più basso tra il prezzo di acquisto e il valore di perizia.

     
     
  • Come sono i progetti di debito (crowdlending)?

    Come sono i progetti di debito (crowdlending)?

    Anche se è sempre la stessa cosa – finanziare un progetto – nel mondo del crowdfunding immobiliare ci sono due tipi principali di strategie. Da un lato, ci sono progetti di plusvalenze (noto anche come equity crowdfunding); dall’altro, progetti di prestito o di debito (chiamato anche crowdlending o crowdfunding basato sul debito). Non siamo tanto interessati ai nomi quanto alle differenze.

    La differenza più importante è il grado di associazione degli investitori con il progetto. Mentre nelle plusvalenze, gli investitori con partner di progetto, nei progetti di debito prestano solo i soldi allo sviluppatore. Nel primo caso, gli investitori di solito entrano in una fase precedente del progetto. Ottengono i loro soldi indietro solo una volta che tutte le case nello sviluppo sono state costruite e vendute. Nei progetti di prestito, lo recuperano alla scadenza del termine e con gli interessi precedentemente fissati.

    Ecco perché i progetti di equity tendono ad avere scadenze più lunghe. Condividendo i rischi tra investitore e promotore, i rendimenti sono più elevati. Nei prestiti, tuttavia, La chiave è garantire la capacità dello sviluppatore di rimborsare.  Cioè, i rischi del progetto sono simili, dal momento che parliamo sempre di sviluppo immobiliare. Ma il rimborso del prestito non è legato, ad esempio, alla vendita di tutte le quote. Una volta trascorso il termine, il promotore deve restituire il denaro. Se hai cosa, nessun problema.

    È qui che entrano in gioco le garanzie. Un chiaro esempio è un mutuo. Se il prestito è accompagnato da una garanzia ipotecaria, ciò significa che il mutuatario del denaro risponde, in caso di inadempienza, con l’immobile ipotecato, ad esempio l’azienda agricola in cui si trova il progetto. Se lo sviluppatore non può restituire il denaro alla scadenza, l’ipoteca viene pignorata e la proprietà, in questo caso la proprietà, passa nelle mani del creditore.

    Tuttavia, la garanzia deve avere un valore sufficiente. Pertanto, un criterio utile quando si concede un prestito è  guarda il loan-to-value  (LTV).   In altre parole, stiamo parlando della percentuale che il prestito rappresenta sul valore totale della garanzia. Più basso è l’LTV, più sicuro è considerato il prestito. È logico. Se l’LTV è del 40%, significa che ho prestato l’equivalente del 40% del valore della garanzia. Se eseguita, la garanzia coprirebbe più che la mia esposizione.

    Debito in Urbanitae

    In Urbanitae, otto dei dieci progetti che finanziamo provengono da Giustizia  o plusvalenze. Tra la ragione, come spiega Diego Bestard, è la difficoltà dei promotori nel trovare partner capitalisti in progetti di piccole e medie dimensioni. Ciononostante Abbiamo finanziato più di 18 milioni di euro in crowdlending.  Un totale di 19 progetti che vanno da 300.000 euro a 3 milioni, come Casa della Cascata.

    Si tratta di cifre che ci aspettiamo aumentino rapidamente con il lancio del nostro Prestito promotore. Questo prodotto è focalizzato sugli sviluppatori che non ottengono finanziamenti per iniziare i lavori nonostante soddisfino requisiti come la proprietà del terreno su cui verrà promosso, la licenza edilizia concessa e una commercializzazione compresa tra il 40 e il 60%.