Quali sono i tipi di immobili?
Il titolo di questo post è sia impegnativo che evidente. Impegnativo perché investire nel settore immobiliare in modo tradizionale non è alla portata di tutti. Evidente perché, per chi già ci conosce, Urbanitae è uno dei modi più semplici e redditizi per investire in mattoni.
Ma il crowdfunding immobiliare è solo una possibilità tra le tante. Nel blog parleremo dei diversi modi per rendere redditizia una proprietà. Ma prima di parlare di come investire nel settore immobiliare, chiariremo di cosa stiamo parlando quando diciamo immobiliare. Non tutto è nuovo alloggio, anche se, come sappiamo in Urbanitae, questo è un investimento molto interessante. Cominciamo.
La prima cosa da chiarire è cosa significa investire nel settore immobiliare. Potremmo dire che consiste nell’acquisto, nella proprietà, nell’affitto o nella vendita di terreni o di qualsiasi struttura costruita su di esso allo scopo di fare soldi. La cosa normale quando parliamo di investimenti immobiliari è che ci riferiamo a quattro categorie o settori di base: residenziale, commerciale, industriale (e logistico) e territoriale.
Settore residenziale
Quando parliamo di residenziale ci riferiamo a tutti quegli immobili destinati ad essere adibiti ad abitazioni. Tuttavia, sicuramente hai sentito parlare di termini come costruire in affitto o coliving e non sai molto bene cosa significano. Oltre alla casa che tutti conoscono, il nome living è spesso usato per comprendere diversi tipi di beni che condividono lo scopo.
Ad esempio, il segmento del coliving è uno di quelli che ha generato più rumore negli ultimi mesi all’interno del residenziale. E non è sorprendente, dal momento che suppone, più che un nuovo tipo di proprietà, un nuovo stile di vita. In generale, il coliving prevede uno spazio condiviso da più utenti – generalmente, lavoratori ultratrentenni – con aree comuni e servizi comunitari inclusi nel prezzo di affitto.
Il settore residenziale comprende anche residenze studentesche e persino i segmenti di sanità e abitazione per anziani. Questi ultimi due sono strettamente correlati, poiché si concentrano su persone di età superiore ai 65 anni con esigenze e gradi di autonomia diversi. Quindi, includono dalle case di cura alle cliniche di utilizzo, attraverso le urbanizzazioni costiere dove è possibile trascorrere la pensione tranquillamente.
E sono sicuro che hai anche sentito parlare di multifamily. Questo concetto si riferisce all’affitto residenziale. Di solito comprende principalmente due tipi di beni immobili: il settore privato affittato (PRS) e il build to rent (BTR), anche se non solo. Il PRS designa alloggi privati in affitto completati, mentre il BTR di solito comporta la costruzione di alloggi destinati all’affitto e gestiti professionalmente e su larga scala.
Settore commerciale
Se lo definissimo come “tutte quelle proprietà non destinate all’uso in abitazioni”, sarebbe corretto. Pertanto, il settore commerciale potrebbe coprire anche la logistica o la salute sociale. Ma, per capirci, ci limiteremo a ciò che di solito indica. Stiamo parlando di spazi come negozi, centri commerciali, hotel e resort, ristoranti e uffici. È comune analizzare separatamente hotel e uffici, a causa del volume di investimenti che rappresentano e delle loro connotazioni economiche.
Anche i centri commerciali tendono a meritare un’attenzione speciale. Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, l’e-commerce non ha spostato l’interesse per “l’offerta di strada”. Come ricorda Savills, il 18% delle vendite al dettaglio avviene nei centri commerciali, il 72% nei negozi ambulanti e il restante 10% attraverso l’e-commerce). E gli investimenti, dopo il colpo della pandemia, stanno accompagnando quella realtà.
Settore industriale-logistica
La pandemia ha stimolato alcune tendenze che già venivano da lontano. Tra questi, il commercio elettronico, stimolato dalla necessariamente scarsa libertà di movimento. Pertanto, il settore della logistica è uno dei migliori degli ultimi tempi. Continuano quindi ad aumentare gli investimenti in magazzini logistici, centri dell’ultimo miglio (per coprire l’ultimo viaggio fino al consumatore finale) o logistica in quota (che richiede meno terra).
Infatti, la prima metà dell’anno ha registrato un record nell’affitto di spazi logistici, come vi raccontiamo nel blog.
Suolo
Il suolo è uno dei beni meno conosciuti, o su cui meno tendiamo a riflettere. Dopotutto, è abbastanza prosaico: lo calpestiamo ogni giorno. All’interno del settore immobiliare, è uno dei settori più interessanti perché la terra è uno dei pochi input invariabili: è una merce scarsa perché non può essere generata più di quello che c’è.
Naturalmente, quando si parla di “scarsità di terra”, ciò che si intende è una mancanza di terra per usi urbani. Ciò ha a che fare con l’agilità amministrativa nella concessione delle licenze e le restrizioni che possono essere stabilite, ad esempio, con criteri ambientali.
Un’altra curiosità del suolo è che, in realtà, non si riferisce solo alla terra. Infatti, include anche lo spazio verso “il centro della terra” e quello sopra. Ecco perché ci sono anche i cosiddetti diritti aerei, che proteggono la capacità di “sviluppare lo spazio a terra senza interferenze da parte di altri”, come sottolinea Wikipedia.
In ogni caso, investire in terreni è solitamente complicato e rischioso per un piccolo risparmiatore. Il più comune viene fatto attraverso strumenti come gli exchange-traded fund (ETF) o socimis, di cui parleremo in un’altra occasione.