Nous avons déjà parlé sur le blog de l’importance des ratios tels que le ratio prêt/valeur ou le ratio prêt/coût dans le crowdlending immobilier. L’idée sous-jacente est de mesurer le risque d’un prêt. Quelque chose de très utile pour savoir non seulement s’il vaut la peine de financer une opération, mais aussi quel intérêt exiger en retour : plus le risque est élevé, plus le risque est élevé.
Qu’est-ce qu’une garantie hypothécaire ?
Types de garanties hypothécaires
Garanties personnelles
Les garanties constituent une étape supplémentaire dans le processus de prise en charge. Normalement, l’emprunteur est tenu, avec tous ses biens – présents et futurs – d’honorer son obligation. Mais parfois, le créancier – celui qui accorde le prêt – peut exiger quelque chose de plus que la solvabilité. Les garanties sont justement des mécanismes qui garantissent que le créancier sera en mesure de récupérer son argent.
Garanties réelles
Il existe deux grands types de garanties : les garanties personnelles et les garanties réelles. Les premières impliquent un tiers : il est établi qu’une autre personne prendra en charge la dette au cas où l’emprunteur ne serait pas en mesure de le faire. Les garanties réelles sont appelées ainsi parce qu’elles sont liées à un bien réel, tangible et exécutable. En d’autres termes, elles établissent que celui qui met l’argent à disposition conservera un bien si l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser. L’aspect réel est également lié à leur efficacité, qui n’est pas soumise à des batailles juridiques, pour ainsi dire.
Il existe plusieurs types de sûretés. Les plus courantes sont le gage et l’hypothèque – dont nous allons parler dans cet article -. Il existe deux différences principales entre le gage et l’hypothèque. La première est que dans le cas du gage, c’est un bien meuble qui est donné en garantie : une automobile, des marchandises, des instruments de crédit, etc. De plus, avec le gage, il y a transfert de propriété : le créancier est le nouveau propriétaire du bien donné en garantie.
Les gammes de garanties hypothécaires
L’hypothèque est peut-être la forme de garantie la plus courante. Dans un prêt garanti par une hypothèque – une forme classique de crowdlending immobilier – l’emprunteur offre un bien immobilier en garantie. S’il ne paie pas dans les délais, le prêteur peut conserver ce bien. Contrairement à un gage, les actifs sont des biens immobiliers. L’emprunteur reste propriétaire de la garantie.
L’étalon-or de la garantie immobilière est la garantie hypothécaire de premier rang. Cette garantie est celle que nous avons décrite : si le client est en défaut de paiement, le financier peut saisir et prendre le bien en question. C’est d’ailleurs ce qui se passe avec les prêts hypothécaires pour l’achat d’un logement. Normalement, la banque vous prête jusqu’à 80 % de la valeur de la maison (c’est-à-dire un ratio prêt/valeur de 80 %) et, en cas de problème, elle conserve le bien.
Le premier rang ou premier degré est lié à l’ordre de recouvrement : il n’y a personne d’autre en premier. Le contraste avec une hypothèque de second rang est évident. Dans ce cas, il existe déjà une hypothèque sur le bien, de sorte que la nouvelle hypothèque est subordonnée à la première. En cas de défaillance, le prêteur de l’hypothèque de premier rang a le premier droit de refus de saisir et de récupérer l’argent prêté avant tout autre créancier ayant une hypothèque de rang inférieur.
Un projet de dette (real estate crowdlending) qui dispose d’une garantie hypothécaire de premier rang offre une certaine tranquillité d’esprit. Mais lorsqu’on investit, il faut toujours examiner les conditions en détail et, surtout, comprendre ce qui doit se passer pour gagner de l’argent… et ce qui pourrait se passer pour réduire le rendement attendu ou même perdre de l’argent. Si quelque chose n’est pas clair pour vous, demandez-le ! Chez Urbanitae, nous sommes heureux de vous aider.
