Der Wandel des Einzelhandels hat die Attraktivität der besten Einkaufsstraßen nicht geschmälert. Im Gegenteil: In vielen der wichtigsten innerstädtischen Einkaufsstraßen ist das Angebot verfügbarer Ladenflächen weiterhin äußerst knapp, Marken konkurrieren um bestimmte Standorte, und Investoren interessieren sich weiterhin für eine Immobilienart, die sich nur schwer reproduzieren lässt.
Der High Street Report 2024 von Gesvalt und aRetail, der 2025 veröffentlicht wurde, hilft zu verstehen, warum das so ist. Die Studie untersucht die wichtigsten Einkaufsstraßen spanischer und portugiesischer Städte anhand von Faktoren wie Passantenfrequenz, Belegungsquote, Mieten und den von Käufern geforderten Renditen.
Die Schlussfolgerung lautet nicht, dass jede Einzelhandelsimmobilie attraktiv ist, sondern dass die besten Immobilien in den besten Straßenabschnitten ganz andere Merkmale aufweisen als Einzelhandelsimmobilien in Nebenlagen.
Was unterscheidet eine Prime-Einzelhandelsimmobilie?
Im Einzelhandel bedeutet Prime nicht einfach, im Zentrum einer Stadt zu liegen.
Die besten Standorte vereinen eine hohe Passantenfrequenz, Sichtbarkeit, gute Erreichbarkeit, Kaufkraft, eine Konzentration von Einzelhändlern und ein begrenztes Angebot vergleichbarer Ladenflächen. Auch die Mikrolage ist entscheidend: Zwei Immobilien in derselben Straße können sich je nach Abschnitt, Schaufensterfront oder Fußgängerströmen sehr unterschiedlich entwickeln.
Diese Kombination erklärt, warum manche Einkaufsstraßen besonders hohe Belegungsquoten aufweisen.
In Madrid beispielsweise gab es in den Straßen Preciados und Fuencarral innerhalb der von Gesvalt untersuchten Stichprobe keine verfügbaren Ladenflächen, während die Verfügbarkeitsquote in der Serrano lediglich 1 % betrug.
In Barcelona lag die Verfügbarkeitsquote am Passeig de Gràcia ebenfalls bei ungefähr 2 %.
Das knappe Angebot ist Teil des Wertes
Eine Besonderheit des High-Street-Einzelhandels besteht darin, dass sich das Angebot an echten Prime-Lagen nur schwer erhöhen lässt.
Neue Einkaufsstraßen können entstehen und Gebäude können saniert werden. Einen Standort mit derselben Passantenfrequenz, Sichtbarkeit und Markenkonzentration nachzubilden, ist jedoch nicht einfach. Diese Knappheit erklärt, warum bestimmte Ladenflächen sowohl für Einzelhändler als auch für Investoren weiterhin attraktiv sind.
Zudem führt eine hohe Nachfrage nicht zwangsläufig zu vielen Immobilientransaktionen.
In Bilbao weist Gesvalt beispielsweise darauf hin, dass es auf der Gran Vía nur sehr wenige Transaktionen gab, weil ein großer Teil der Immobilien auf wenige Eigentümer konzentriert ist. Ähnliches gilt für die Marqués de Larios in Málaga, wo das geringe Angebot an verfügbaren Objekten die Transaktionsaktivität trotz des Investoreninteresses begrenzt.
Daher gilt: Ein geringes Transaktionsvolumen kann auf mangelndes Angebot zurückzuführen sein, nicht auf fehlende Nachfrage.
Qualität zeigt sich auch im Preis
Die Attraktivität der besten Standorte hat ihren Preis: Käufer sind in der Regel bereit, eine niedrigere Anfangsrendite zu akzeptieren.
Dem Bericht zufolge liegen die indikativen Renditen in der Serrano bei etwa 3,3 % bis 3,5 %, während sie am Passeig de Gràcia ungefähr zwischen 3,3 % und 3,75 % liegen. In anderen Einkaufsstraßen verlangen Investoren höhere Renditen: In der Pelai liegen sie beispielsweise zwischen 4,25 % und 4,75 %.
Für Madrid nennt der Bericht außerdem Transaktionen in der Serrano, die mit Renditen von rund 3,4 % abgeschlossen wurden. Diese Renditekompression spiegelt den Preis wider, den Investoren für Eigenschaften wie Lage, Knappheit und Immobilienqualität zu zahlen bereit sind.
Eine stark nachgefragte Immobilie muss daher nicht zwangsläufig eine höhere Anfangsrendite bieten. Häufig ist das Gegenteil der Fall.
Stationäre Geschäfte erfüllen mehr Funktionen als nur den Verkauf
Die Nachfrage nach diesen Ladenflächen hängt auch nicht ausschließlich von den Umsätzen ab, die im Geschäft erzielt werden.
Für viele Marken dient ein Geschäft in einer Prime-Lage zusätzlich der Sichtbarkeit, Positionierung und Kundenbindung. Daher nehmen Flagship-Stores, Flächenerweiterungen und Standortwechsel in die wichtigsten Einkaufsstraßen zu.
Der Bericht beschreibt beispielsweise Neueröffnungen und Erweiterungen am Passeig de Gràcia sowie ein großes Interesse internationaler Marken an bestimmten Straßen in Madrid und Barcelona.
Der Onlinehandel hat diese Funktion nicht beseitigt. In vielen Fällen ist das stationäre Geschäft Teil einer Omnichannel-Strategie, bei der die Ladenfläche zugleich als Schaufenster der Marke dient.
Mieter und Mietvertrag sind ebenso wichtig wie die Straße
Aus Sicht des Investors reicht die Lage allein nicht aus.
Zwei ähnliche Ladenflächen können sehr unterschiedliche Werte haben, abhängig vom jeweiligen Mieter, der Vertragslaufzeit, der aktuellen Miete, den Sicherheiten oder den Mietanpassungsregelungen.
Auch die Nachhaltigkeit der Miete ist wichtig. Eine hohe Miete kann attraktiv erscheinen, solange der Vertrag läuft. Verlässt der Mieter jedoch die Immobilie und lässt sich dieses Mietniveau am Markt nicht mehr erzielen, kann der Immobilienwert darunter leiden.
Bei der Analyse von Einzelhandelsimmobilien müssen deshalb sowohl die Immobilie selbst als auch die Qualität der von ihr generierten Einnahmen berücksichtigt werden.
Prime bedeutet nicht, dass eine Immobilie zu jedem Preis eine gute Investition ist
Die Daten von Gesvalt zeigen, dass die besten Einkaufsstraßen weiterhin Merkmale aufweisen, die bei anderen Immobilien nur schwer zu finden sind: eine hohe Belegung, ein knappes Angebot und eine starke Nachfrage seitens der Einzelhändler.
Allerdings spiegeln sich diese Eigenschaften meist auch in hohen Preisen und niedrigen Anfangsrenditen wider.
Die wichtigste Erkenntnis für Investoren ähnelt daher der anderer Immobiliensegmente: Ein guter Markt macht nicht jede Immobilie automatisch zu einer guten Investition.
Im High-Street-Einzelhandel ist die Stadt wichtig, aber auch die Straße. Die Straße ist wichtig, aber ebenso der jeweilige Abschnitt. Und sobald eine Ladenfläche ausgewählt wurde, bleiben der Mieter, der Mietvertrag, die Miete und der Kaufpreis entscheidend.
Genau darin liegt der Unterschied zwischen dem Kauf einer Einzelhandelsimmobilie und dem Erwerb eines echten Prime-Objekts.
