Der europäische Immobilienmarkt hat sich 2026 weiter erholt, doch der Motor dieser Erholung verändert sich. Nach einer ersten Phase, die von Bewertungsanpassungen und der Erwartung eines günstigeren Zinsumfelds geprägt war, gibt es immer weniger Spielraum, sich allein auf den allgemeinen Marktschwung zu verlassen.
Der European Investment Atlas Q1 2026 von Cushman & Wakefield spiegelt diesen Übergang gut wider. Der Markt befindet sich weiterhin in einer Stabilisierungsphase, mit nach wie vor widerstandsfähigen Fundamentaldaten bei der Belegung und Mietwachstum bei Prime-Assets. Die geopolitische Volatilität, der Anstieg der Renditen von Staatsanleihen und weniger günstige Aussichten für die Zinsen haben jedoch das Potenzial für weitere Yield-Kompressionen reduziert.
Anders gesagt: Wenn der Markt nicht mehr bereit ist, für denselben Euro an Ertrag immer mehr zu zahlen, hängt die Wertschöpfung stärker davon ab, dass das Asset mehr Einnahmen generiert, die Nachfrage aufrechterhält und gut gemanagt wird.
Die Erholung setzt sich fort, verliert aber einen Teil ihres Rückenwinds
Cushman & Wakefield sieht den europäischen TIME Score bei 3,0, weiterhin innerhalb der Stabilisierungsphase. Gleichzeitig ist der Fair Value Index gegenüber früheren Niveaus gesunken, ein Zeichen dafür, dass ein Teil der Repricing-Chancen bereits ausgeschöpft wurde.
Dennoch ist der Markt noch weit davon entfernt, vollständig angepasst zu sein. 56 % der vom Index analysierten Märkte werden weiterhin als unterbewertet eingestuft, auch wenn immer mehr von ihnen sich Niveaus nähern, die als angemessen gelten.
Die Nuance ist wichtig. Das bedeutet nicht, dass 56 % der europäischen Immobilienassets „günstig“ sind, sondern dass es innerhalb der von Cushman analysierten Prime-Märkte für Büros, Retail und Logistik weiterhin Segmente gibt, in denen die erwartete Rendite über dem liegt, was das Modell für ihr Risikoniveau als angemessen betrachtet.
Das Zeitfenster der Gelegenheit bleibt offen, wird aber enger. Dem Bericht zufolge haben sich zahlreiche Märkte von einer klaren Unterbewertung hin zu einem Niveau näher am fairen Wert bewegt.
Vom Repricing zum Einnahmenwachstum
Dieser Übergang verändert die Investitionslogik.
In einer frühen Erholungsphase kann ein Teil der Rendite aus einem Rückgang der vom Markt geforderten Yields stammen. Wenn das geschieht, kann der Wert eines Assets steigen, selbst wenn seine Einnahmen praktisch stabil bleiben.
Doch mit der Normalisierung der Bewertungen verliert dieser Mechanismus an Kraft.
Cushman fasst die nächste Phase anhand von drei Variablen zusammen: Einnahmenwachstum, Qualität des Assets und operative Umsetzung.
Das bedeutet, dass die Fähigkeit an Bedeutung gewinnt,
- Mieten zu erhöhen;
- die Belegung zu verbessern;
- Assets neu zu positionieren;
- die Immobilie an neue Nachfrage anzupassen;
- oder ihren Betrieb effizienter zu managen.
Es geht weniger darum, den richtigen Moment im Zyklus zu treffen, als vielmehr darum, Assets zu identifizieren, die eine reale Verbesserung ihres Cashflows erzielen können.
Logistik und Retail starten mit Vorteil; Büros erfordern mehr Auswahl
Der Bericht sieht Logistik und Retail derzeit in dem, was Cushman als investment sweet spot bezeichnet: Märkte, in denen die Kombination aus Zyklusmoment und relativer Bewertung besonders günstig ist.
Residential und Büros bleiben dagegen in einer strategischeren Zone, in der die Chance zwar besteht, aber stärker von der Auswahl abhängt.
Bei Büros ist diese Streuung besonders deutlich. Die Qualität des Gebäudes, die Lage und die Vermarktungsperspektiven führen zu immer größeren Unterschieden zwischen Prime-Assets und stärker veralteten Produkten.
Derselbe Trend zeigt sich im Cushman-Bericht über Südeuropa. In Italien und Portugal bevorzugen Investoren weiterhin Prime-Büros und Repositionierungschancen. In Spanien nimmt das Interesse an Core+- und Value-add-Operationen zu.
Die Folge ist klar: Es wird immer weniger sinnvoll, von „Büros“, „Retail“ oder „Logistik“ als homogenen Kategorien zu sprechen. Zwei Assets innerhalb desselben Segments können sehr unterschiedliche Risikoprofile und Wertschöpfungspotenziale bieten.
Finanzierung ist vorhanden, aber der Preis bleibt der Reibungspunkt
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Berichts ist, dass Finanzierung weiterhin verfügbar ist.
Nach einer anfänglichen Pause im Zusammenhang mit der zunehmenden geopolitischen Spannung haben Banken, Versicherer und alternative Kreditgeber ihre Aktivität wieder aufgenommen. Cushman weist darauf hin, dass die Liquidität weiterhin tief und vielfältig ist, auch wenn die Kreditdisziplin strenger geworden ist.
Das wichtigste Hindernis für viele Operationen ist daher nicht das Fehlen von Fremdkapital, sondern das Missverhältnis zwischen den Erwartungen von Käufern und Verkäufern.
Es gibt investitionsbereites Kapital und verfügbare Finanzierung, aber nicht immer Einigkeit darüber, wie viel das Asset wert ist.
Hinzu kommt eine Erholung bei der Kapitalaufnahme und bei institutionellen Allokationen in Immobilien. Mit anderen Worten: Es sammelt sich weiterhin Kapital an, das darauf wartet, Operationen zu finden, die ein ausreichend attraktives Verhältnis zwischen Risiko und Rendite bieten.
Spanien beschleunigt: mehr Investitionen und mehr Repositionierung
Die Entwicklung Südeuropas hilft, diesen Trend greifbarer zu machen.
Spanien, Italien und Portugal verzeichneten 18,2 Milliarden Euro an Immobilieninvestitionen im ersten Halbjahr 2026, 39 % mehr als ein Jahr zuvor. Spanien vereinte ungefähr die Hälfte des regionalen Volumens auf sich.
Konkret erreichten die Investitionen in Spanien 9,1 Milliarden Euro, ebenfalls 39 % mehr im Jahresvergleich. Residential und Hospitality führten die Aktivität mit 2,8 beziehungsweise 2,6 Milliarden Euro an.
Diese Zahl ist relevant, weil sie bestätigt, dass größere Selektivität nicht gleichbedeutend mit fehlendem Investorenappetit ist. Kapital fließt weiterhin in den Markt, aber immer selektiver.
Cushman hebt außerdem die zunehmende Bedeutung von Repositionierungsstrategien hervor. Allein in Madrid wurden seit 2024 mehr als 1,1 Milliarden Euro in die Umwandlung veralteter Büros in Wohn- und Hotelnutzungen investiert.
Diese Zahl fasst die neue Phase gut zusammen: Ein Teil des Werts entsteht nicht mehr einfach dadurch, auf eine Verbesserung des Marktes zu warten, sondern durch die aktive Transformation des Assets.
Living und Hospitality gewinnen im operativen Immobilienbereich an Gewicht
Der spanische Fall zeigt auch eine weitere relevante Veränderung: die zunehmende Bedeutung des sogenannten operational real estate.
Residential und Hospitality waren im ersten Halbjahr die beiden größten Empfänger von Investitionen. Cushman führt einen Teil dieses Wachstums auf robuste Nachfrage sowie auf das Interesse an Plattformstrategien und langfristiger Exponierung im Living-Sektor zurück.
Bei dieser Art von Assets hängt die Auswahl nicht mehr nur von der Lage oder dem Gebäude ab. Auch das Betriebsmodell, die Leistungsfähigkeit des Betreibers, die Belegung, das Pricing und die Qualität des Managements spielen eine Rolle.
Dasselbe gilt für Italien, wo Rechenzentren, Living und andere alternative Assets gerade aufgrund ihrer operativen Komponente und ihres Wachstumspotenzials weiterhin Kapital anziehen.
Dies passt zu einem breiteren Trend: Je geringer der Spielraum ist, allein durch Repricing zu gewinnen, desto wichtiger wird das, was der Investor mit dem Asset tun kann.
Die Erholung des Zyklus reicht nicht mehr aus
Der europäische Immobilienmarkt erholt sich weiter, doch die Art dieser Erholung verändert sich.
Es gibt weiterhin Märkte mit attraktiven Bewertungen und ausreichend Kapital, um neue Operationen zu finanzieren. Doch je näher die Preise ausgewogeneren Niveaus kommen, desto geringer wird die Möglichkeit, Rendite allein durch eine weitere Yield-Kompression zu erzielen.
Die nächste Phase wird stärker davon abhängen, wie sehr die Einnahmen wachsen können, welche Qualität das Asset hat und wie gut der Investor in der Lage ist, es zu managen, neu zu positionieren oder zu transformieren.
Der Zyklus bleibt wichtig. Aber es reicht nicht mehr aus, den Zyklus richtig einzuschätzen. In einem selektiveren Markt wird der Unterschied zunehmend darin liegen, sorgfältig auszuwählen, was gekauft wird, und zu wissen, was anschließend mit diesem Asset zu tun ist.
