Luce: prestito al 13% per due ville di lusso sulla costa toscana

Il prossimo giovedì 29 ottobre alle 16:00 (UTC+1) apriremo agli investimenti il progetto Luce, una nuova opportunità di investimento in debito destinata a finanziare l’acquisizione e la ristrutturazione completa di due ville di lusso a Marina di Pietrasanta, vicino a Forte dei Marmi, sulla costa toscana.

L’operazione comprende anche la riqualificazione parziale di un hotel adiacente situato nello stesso complesso. Gli investitori di Urbanitae concederanno un prestito di 3 milioni di euro, con una durata di 18 mesi e un interesse del 13% annuo semplice, equivalente a un rendimento totale del 19,5% per la durata ordinaria.

• Apertura agli investimenti: giovedì 29 ottobre alle 16:00 (UTC+1)
• Importo Urbanitae: 3.000.000 di euro
• Durata: 18 mesi + possibile proroga di 12 mesi
• Interesse: 13% annuo semplice
• Rendimento totale: 19,5%

Due ville fronte mare

Il fulcro del progetto è rappresentato da due ville di lusso che saranno sottoposte a una ristrutturazione integrale per realizzare giardini privati, piscine e finiture di alta gamma.

Il complesso si trova a Marina di Pietrasanta, direttamente sul lungomare, al confine meridionale di Forte dei Marmi, una delle destinazioni residenziali e turistiche di lusso più consolidate d’Italia.

La posizione combina la vicinanza al centro di Forte dei Marmi con l’accesso ad alcuni degli stabilimenti balneari più conosciuti della Versilia, in un contesto a bassa densità edilizia di fronte al Parco della Versiliana.

L’intervento comprende inoltre la riqualificazione parziale dell’hotel adiacente, dotato di 42 camere, con miglioramenti alle aree comuni, al ristorante, al bar e alla spa con terrazza panoramica.

Un progetto con capitale già investito

Il promotore vanta oltre 30 anni di esperienza nella costruzione, ristrutturazione e sviluppo immobiliare e ha gestito operazioni per un valore complessivo di circa 50 milioni di euro.

In questa operazione impegna circa 3,01 milioni di euro di capitale proprio, di cui approssimativamente 2,04 milioni erano già stati versati alla chiusura del finanziamento.

Il progetto dispone inoltre di un finanziamento bancario senior fino a 7,5 milioni di euro.

Per i lavori principali è presente una SCIA in corso di validità, il procedimento amministrativo italiano che consente di realizzare determinati interventi mediante segnalazione preventiva. L’ampliamento previsto nella parte alberghiera è soggetto a un’autorizzazione aggiuntiva, il cui ottenimento è previsto durante lo sviluppo del progetto.

Un prestito junior al 13%

Il finanziamento junior complessivo ammonta a 8 milioni di euro. Di questi, 5 milioni provengono da coinvestitori esterni e 3 milioni saranno apportati dagli investitori di Urbanitae.

Il prestito di Urbanitae sarà destinato a finanziare parte dell’acquisizione e dei lavori di ristrutturazione.

Le sue principali condizioni sono:

• Importo: 3.000.000 di euro.
• Interesse: 13% annuo semplice.
• Durata: 18 mesi.
• Possibile proroga: ulteriori 12 mesi.
• Rendimento totale per la durata ordinaria: 19,5%.
• Rendimento minimo: sei mesi di interessi, equivalenti al 6,5%.
• Capitale e interessi: rimborso alla scadenza.

In questa operazione, il prestito di Urbanitae ha natura junior, poiché esiste un finanziamento bancario senior che gode di priorità nel rimborso. Questo comporta un livello di rischio superiore rispetto ai prestiti senior garantiti da ipoteca di primo grado, abitualmente proposti su Urbanitae, e contribuisce a spiegare il tasso di interesse annuo del 13%.

L’operazione presenta comunque diversi elementi pensati per limitare tale rischio: capitale già apportato dal promotore, immobili esistenti dotati di un valore proprio, pegno di primo grado sulle partecipazioni della società proprietaria, impegno a costituire un’ipoteca di secondo grado e mandato irrevocabile di vendita. Inoltre, il rimborso è previsto attraverso la vendita delle ville e il successivo rifinanziamento della struttura finanziaria una volta che il progetto sarà avanzato.

In altre parole, la posizione di Urbanitae è subordinata alla banca, ma non si tratta né di un finanziamento privo di garanzie né di un progetto che parte da zero. Questa logica è coerente con la struttura dei finanziamenti mezzanine o junior, nei quali una maggiore subordinazione è compensata da un rendimento superiore e da ulteriori meccanismi di protezione.

Garanzie del prestito

Il prestito comprende un pacchetto di garanzie che include:

• Pegno di primo grado sulle partecipazioni della società proprietaria dell’immobile.
• Subordinazione dei finanziamenti soci concessi alla società mutuataria.
• Impegno a costituire un’ipoteca di secondo grado.
• Mandato irrevocabile di vendita e procura notarile, che consentono di procedere alla vendita dell’immobile nei casi previsti dal finanziamento.

Inoltre, le erogazioni destinate ai lavori avverranno sulla base di stati di avanzamento mensili verificati da un Project Monitor indipendente, che supervisionerà anche l’avanzamento della costruzione ed eventuali scostamenti nei tempi o nei costi.

Come sarà rimborsato il prestito?

La strategia di uscita combina due modalità.

Da un lato, è prevista la vendita delle due ville nel corso del 2028, che consentirà un primo rimborso parziale del prestito. Dall’altro, l’apertura e la stabilizzazione dell’hotel sosterranno il rifinanziamento del debito junior, attraverso il quale si prevede di completare il rimborso agli investitori di Urbanitae.

Questa combinazione permette di non far dipendere il rimborso esclusivamente da un’unica vendita o fonte di liquidità.